Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire à taux variable?
Une hypothèque à taux variable , appelée ARM pour faire court, est une hypothèque avec un taux d'intérêt qui est lié à un indice économique. Le taux d'intérêt et vos paiements sont périodiquement ajustés à la hausse ou à la baisse au fur et à mesure que l'indice change.
Terminologie ARM
Indice
Un indice est un guide que les prêteurs utilisent pour mesurer les changements de taux d'intérêt. Les indices communs utilisés par les prêteurs comprennent l'activité des titres du Trésor à un, trois et cinq ans, mais il y en a beaucoup d'autres.
Chaque ARM est lié à un index spécifique.
Marge
Pensez à la marge comme le balisage du prêteur. Il s'agit d'un taux d'intérêt qui représente le coût de faire des affaires du prêteur plus le profit qu'ils feront sur le prêt. La marge est ajoutée au taux de l' indice pour déterminer votre taux d'intérêt total . Il reste généralement le même pendant la durée de votre prêt immobilier .
Période d'ajustement
La période d'ajustement est la période entre les ajustements de taux d'intérêt potentiels.
Vous pouvez voir un ARM décrit avec des chiffres tels que 1-1, 3-1 et 5-1. Le premier chiffre dans chaque ensemble se réfère à la période initiale du prêt, au cours de laquelle votre taux d'intérêt restera le même que c'était le jour où vous avez signé vos papiers de prêt.
Le deuxième chiffre correspond à la période d'ajustement, indiquant la fréquence à laquelle les ajustements peuvent être apportés au taux après la fin de la période initiale. Les exemples ci-dessus sont tous des ARM avec des ajustements annuels - ce qui signifie que des ajustements pourraient avoir lieu chaque année.
Si mes paiements peuvent augmenter, pourquoi devrais-je considérer un ARM?
Le taux d'intérêt initial pour un ARM est inférieur à celui d'un prêt hypothécaire à taux fixe , où le taux d'intérêt reste le même pendant la durée du prêt. Un taux inférieur signifie des paiements inférieurs , ce qui pourrait vous aider à obtenir un prêt plus important.
Combien de temps prévoyez-vous de posséder la maison?
La possibilité d'augmenter les taux n'est pas aussi importante si vous prévoyez vendre la maison dans quelques années.
Pensez-vous que votre revenu augmentera? Si tel est le cas, les fonds supplémentaires pourraient couvrir les paiements plus élevés résultant des augmentations de taux.
Certains ARM peuvent être convertis en une hypothèque à taux fixe . Cependant, les frais de conversion pourraient être assez élevés pour enlever toutes les économies que vous avez vu avec le taux inférieur initial.
Index ARM
Bien que vous ne puissiez pas dicter l'indice utilisé par un prêteur, vous pouvez choisir un prêt et un prêteur en fonction de l'indice qui s'appliquera au prêt. Demandez au prêteur comment chaque indice utilisé a fonctionné dans le passé. Votre but est de trouver un ARM lié à un index qui est resté relativement stable pendant de nombreuses années.
Lorsque vous comparez les prêteurs , tenez compte à la fois de l'indice et du taux de marge offert.
Tarifs réduits et rachats
Lorsque vous achetez une maison, vous pourriez rencontrer des vendeurs qui vous proposent de payer des frais de rachat qui permettent au prêteur de vous offrir un taux initial inférieur à la somme de l'indice et de la marge. Les constructeurs de maisons neuves offrent parfois ce type de forfait d'achat pour aider les gens à rentrer chez eux.
Le taux de rachat finira par expirer et vos paiements pourraient augmenter considérablement si un taux ARM est ajusté à la hausse au moment de l'expiration de la réduction.
Gardez à l'esprit que les vendeurs augmentent parfois le prix d'une maison par le montant qu'ils paient pour racheter votre prêt. Le coût supplémentaire peut, à terme, remplacer toute économie résultant de la remise initiale.
Caps de taux d'intérêt
Les limites de taux limitent le montant d'intérêt pouvant vous être facturé. Il existe deux types de plafonds de taux d'intérêt associés aux ARM.
- Les plafonds périodiques limitent le montant que votre taux d'intérêt peut augmenter d'une période d'ajustement à l'autre. Tous les ARM n'ont pas de limite de taux périodique.
- Les plafonds globaux limitent l'augmentation du taux d'intérêt sur la durée du prêt. Les plafonds généraux sont requis par la loi depuis 1987.
Casquettes de paiement
Un plafond de paiement limite la hausse de votre paiement mensuel à chaque ajustement. Les ARM avec des limites de paiement n'ont souvent pas de limite de taux périodique.
Carryovers
Si un plafond de taux d'intérêt maintenait votre intérêt à un ajustement malgré l'augmentation de l'indice, le montant de l'augmentation peut être reporté à la période d'ajustement suivante.
Méfiez-vous de l'amortissement négatif
L'amortissement a lieu lorsque les paiements sont suffisamment importants pour payer les intérêts échus plus une partie du capital.
L'amortissement négatif se produit lorsque les paiements ne couvrent pas le coût des intérêts. Le montant impayé est ajouté au prêt, où il génère encore plus d'intérêt sur la dette . Si cela continue, vous pourriez faire de nombreux paiements, mais vous devez encore plus que ce que vous avez fait au début du prêt.
L'amortissement négatif se produit généralement lorsqu'un prêt a un plafond de paiement qui empêche les paiements mensuels de couvrir le coût des intérêts.
Les prêteurs sont tenus de vous donner des informations écrites pour vous aider à comparer et à sélectionner une hypothèque. N'hésitez pas à poser autant de questions que nécessaire pour vous aider à comprendre tous les aspects des ARM et autres prêts immobiliers qui vous sont offerts.
Obtenez les faits sur les hypothèques à taux variable
Quels sont les risques d'une hypothèque à taux variable? La réduction de vos risques prend en compte les problèmes suivants avant d'accepter un ARM.
Tarifs réduits - Buydowns
Les vendeurs paient parfois des frais qui permettent au prêteur de vous offrir un taux initial inférieur à la somme de l'indice et de la marge. Le taux de rachat finira par expirer.
- Le double Whammy
Vos paiements peuvent augmenter considérablement si votre taux est ajusté à la hausse en même temps que la réduction expire. - Un taux réduit est-il utile?
Les vendeurs peuvent augmenter le prix d'une maison du montant qu'ils paient pour racheter votre prêt. Le coût supplémentaire peut, à terme, remplacer toute économie résultant de la remise initiale.
Caps de taux d'intérêt
Les limites de taux limitent le montant d'intérêt pouvant vous être facturé. Il existe deux types de plafonds de taux d'intérêt associés aux ARM.
- Les plafonds périodiques limitent le montant que votre taux d'intérêt peut augmenter d'une période d'ajustement à l'autre. Tous les ARM n'ont pas de limite de taux périodique.
- Les plafonds globaux limitent l'augmentation du taux d'intérêt sur la durée du prêt. Les plafonds généraux sont requis par la loi depuis 1987.
Casquettes de paiement
Un plafond de paiement limite la hausse de votre paiement mensuel à chaque ajustement. Les ARM avec des limites de paiement n'ont souvent pas de limite de taux périodique.
Carryovers
Si un plafond de taux d'intérêt a réduit vos intérêts même si l'indice a augmenté, le montant de l'augmentation peut être reporté à la période d'ajustement suivante.
Amortissement négatif
L'amortissement a lieu lorsque les paiements sont suffisamment importants pour payer les intérêts dus plus une partie du principe.
- L'amortissement négatif se produit lorsque les paiements ne couvrent pas le coût des intérêts. Le montant impayé est ajouté au prêt, où il génère encore plus d'intérêt sur la dette. Si cela continue, vous pourriez faire beaucoup de paiements, mais vous devez encore plus que ce que vous avez fait au début du prêt.
- L'amortissement négatif se produit généralement lorsqu'un prêt a un plafond de paiement qui empêche les paiements mensuels de couvrir le coût des intérêts.
- L'amortissement négatif n'a pas autant d'impact lorsque l'immobilier s'apprécie bien, de sorte que les paiements moins élevés peuvent vous être plus attrayants que de rembourser le principe.
Les prêteurs sont tenus de vous donner des informations écrites pour vous aider à comparer et à sélectionner une hypothèque. N'hésitez pas à poser autant de questions que nécessaire pour vous aider à comprendre chaque aspect de votre prêt