Les acheteurs de maison ne demandent pas souvent sur les ventes comparables, mais ils devraient. Quand un acheteur à la maison visite les maisons, cet acheteur compare les maisons à vendre avec d'autres maisons à vendre. La seule chose qu'un acheteur sait, c'est combien le vendeur dans la rue demande un plan d'étage similaire.
Qu'est-ce qui fait une vente comparable?
Les ventes comparables sont les prix de vente des maisons similaires qui ont vendu. Les ventes comparables ne sont pas des listes actives ni des ventes en attente ; Bien qu'elles puissent être comparées, ces valeurs n'ont pas le même poids qu'une maison déjà vendue. Les ventes comparables sont utilisées comme exemple pour justifier pourquoi un acheteur ne veut pas payer plus que le dernier type payé pour une maison similaire.
Voici les principaux composants d'une vente comparable:
- Calendrier de vente récent. Il y a plusieurs années, les évaluateurs avaient l'habitude de remonter 6 mois dans les registres publics pour tirer des ventes comparables. Depuis l' effondrement des prêts hypothécaires à risque en 2007, ce délai s'est considérablement resserré. De nos jours, les évaluateurs n'utilisent généralement que les trois derniers mois de ventes comparables.
- Proximité. Idéalement, un chercheur considérerait les statistiques vendues dans un certain rayon, généralement dans un rayon de ¼ à ½ mille de la propriété en question. Le plus proche sera le mieux. Une maison qui fait face à une rue achalandée vaut moins qu'une maison face à un lac.
- Une superficie similaire. Vous ne pouvez pas prendre le prix d'une maison de 1 000 pieds carrés et le doubler pour déterminer la valeur d'une maison de 2 000 pieds carrés. C'est parce que le coût par pied carré des petites maisons est plus élevé que le coût par pied carré d'une maison plus grande. Idéalement, vous voulez comparer les maisons à moins de 10% de la superficie en pieds carrés de votre propriété en question.
- Âge et construction similaires. Vous entendrez les gens dire: Ils ne construisent pas des maisons comme ils le faisaient auparavant. Mais cela ne signifie pas nécessairement que les maisons plus vieilles sont meilleures que les maisons plus récentes. Les valeurs, cependant, sont différentes en raison du caractère et de l'attrait. Un toit de tuiles, par exemple, peut profiter d'une vie de 50 ans au cours de la vie de 25 à 30 ans d'un bardeau de composition standard.
- Taille de lot similaire. Dans certaines régions plus récentes, vous pourriez trouver un mélange de tailles de lots. Par exemple, une ligne de zéro-lot signifie que la maison n'a vraiment pas de jardin. La cour latérale ou arrière peut être très petite sans herbe ni végétation, ce qui ne plaît généralement pas aux familles avec enfants. De nombreuses régions calculent la superficie des lots en fonction de la superficie réelle, divisée en 43 560 pieds carrés. Un acre est de 43 560 pieds carrés. Un quart d'acre, ou 10,890 pieds carrés, est .25 d'un acre.
- Condition similaire. Sauf si vous travaillez avec un spécialiste du quartier qui a une connaissance approfondie de l'état de la plupart des maisons dans une zone spécifique, il peut être difficile de déterminer l'état d'une vente comparable. Une maison de forclusion dépouillé appartenant à la banque, qui manque ses appareils et la plomberie en cuivre, vaut beaucoup moins qu'une maison clé en main, mis à jour avec de nouveaux appareils, de la moquette et de la peinture.
Si vous êtes vraiment chanceux et que vous comparez des maisons dans un lotissement, vous pouvez trouver des doublons de modèle exact à utiliser comme ventes comparables.
Pourquoi un acheteur devrait-il se préoccuper des ventes comparables?
Un vendeur peut utiliser des ventes comparables pour justifier son prix demandé à l'acheteur. Cependant, en fin de compte, un acheteur paiera un montant que l'acheteur croit être un juste prix. Vous n'avez probablement jamais entendu un acheteur dire: «J'aurais dû payer plus pour cette maison.» Les acheteurs veulent généralement payer moins.
Au contraire, les acheteurs s'inquiètent parfois qu'ils paieront trop pour une maison. Surtout quand ils achètent dans un marché immobilier en baisse . Aucun acheteur ne veut savoir si la maison qu'il vient d'acheter vaut moins que son prix d'origine.
Si l'acheteur obtient un financement, l'évaluateur d'une banque entre en scène. Les banques veulent également protéger leur investissement et la sécurité de leur investissement. C'est pourquoi les banques engagent un évaluateur aux frais de l'acheteur pour déterminer et justifier la valeur.
Cependant, les évaluations sont une opinion de valeur. Une évaluation est seulement aussi bonne que l'expérience et la connaissance de la personne qui l'a préparée.
Si l'évaluateur de l'acheteur soumet une évaluation faible , le vendeur a la possibilité d'abaisser le prix de vente. Si le vendeur refuse, c'est alors qu'un acheteur pourrait contester l'évaluation. Les acheteurs peuvent contester l'évaluation en soumettant des ventes comparables.
Bien qu'il soit possible d'ajuster une évaluation pour les facteurs exceptionnels lorsque les comparaisons sont rares, les meilleures ventes comparables seront toujours celles dont les critères correspondent le mieux à ceux de la propriété en question. Demandez à votre agent immobilier de préparer les ventes comparables.