Chaque situation est unique pour l'allégement de la taxe de vente à découvert
Par Julian Block , avocat
Si vous êtes à la recherche d'un allégement fiscal à court terme, tous les vendeurs n'auront pas le droit de demander un pardon hypothécaire après une vente à découvert. Cependant, un changement clé dans le code des impôts aide des millions de vendeurs à domicile qui doivent plus sur leurs hypothèques que leurs maisons valent. Ces vendeurs ont une équité négative - une condition connue familièrement comme étant à l'envers ou sous l'eau. La législation qui a débuté au début de l'année 2007 profite grandement à ceux qui sont à l'envers et ne fait absolument rien pour les autres.
La Loi sur l'allégement de la dette pour le pardon hypothécaire
C'est comme ça que la pause fonctionne. Supposons que Sela Sellers dispose de sa résidence dans une vente à découvert approuvée par un prêteur qui efface la partie impayée de son hypothèque. Ou supposons que la société de prêt saisisse le logement, le vend ensuite et annule une partie de sa dette. Généralement, le code des impôts demande à Sela de déclarer des montants partiellement ou entièrement annulés sur son formulaire 1040. Plus maintenant. La Loi de 2007 sur l'allégement de la dette pardon hypothécaire comprend une disposition qui permet aux vendeurs à domicile comme Sela d'exclure jusqu'à 2 000 000 $ de dettes annulées.
Sela exclut les taxes si elle satisfait deux stipulations:
- La sécurité de son hypothèque est sa résidence principale, ce qui signifie le lieu où elle vit habituellement la plus grande partie de l'année.
- Elle contracte la dette pour acheter, construire ou améliorer sensiblement sa résidence principale.
Dette annulée sur une vente à découvert
Il n'y a pas d'allègement pour les prêts sur valeur domiciliaire de Sela ou les refinancements de prêts hypothécaires , sauf dans la mesure où elle utilise le produit pour apporter des améliorations.
D'autres petits caractères interdisent l'allégement si ses prêteurs pardonnent les dettes sur les maisons de vacances et autres résidences secondaires ou propriétés locatives .
Les règles de longue date exigent généralement que les débiteurs déclarent toutes les dettes annulées sur leurs formulaires 1040, tout comme les revenus provenant des salaires ou des investissements. L'Internal Revenue Service taxes pardonnées montants aux taux pour le revenu ordinaire provenant de sources comme les salaires.
Certaines dettes pardonnées évitent les impôts. La loi spécifie plusieurs exceptions soigneusement couvertes. Ils comprennent les faillites et les faillites.
Exclusions à l'annulation de l'impôt sur la dette
L'exception introduite en 2007 profite aux personnes dont les dettes sont réduites ou annulées dans des arrangements qui sont connus comme:
- Modifications de prêts
- Forclusions
- Actes en lieu et place de la forclusion
- Ventes à découvert
Cette dernière catégorie est celle d'un propriétaire qui, avec l'approbation du prêteur, vend pour un prix de vente net (prix de vente brut moins frais juridiques, commission de courtage et autres coûts) insuffisant pour couvrir la totalité de la dette.
Dans le jargon fiscal, l'exclusion vise le revenu provenant de la libération de QPRI, à court d'endettement de résidence principale qualifié. Cela signifie des hypothèques souscrites par les propriétaires pour acheter, construire ou améliorer substantiellement leurs résidences principales. Et les résidences sont les titres pour les dettes.
Il y a aussi une exclusion pour la dette réduite par la restructuration des prêts hypothécaires, ainsi que pour la dette utilisée pour refinancer QPRI. Ici, il y a un soulagement, mais seulement jusqu'à concurrence du montant de l'ancien prêt hypothécaire, juste avant le refinancement.
Une autre contrainte est que l'exclusion n'aide pas les propriétaires qui ont profité de la montée des prix de l'immobilier pour effectuer un refinancement «en espèces», dans lequel ils n'ont pas utilisé les fonds pour les rénovations de leurs résidences principales. Au lieu de cela, ils ont utilisé les fonds pour rembourser les dettes de carte de crédit , les frais de scolarité, les frais médicaux ou certaines autres dépenses.
L'impôt sur la dette annulée pour une vente à découvert ne s'applique pas dans l'État de Californie, dans la plupart des circonstances, en raison du Code civil californien 580e. La façon d'aborder une vente à découvert en Californie est unique par rapport aux lois qui régissent les ventes à découvert dans d'autres États. Une partie du soulagement est due au fait que les banques ne sont pas autorisées à poursuivre les vendeurs après la fermeture pour cause de déficience.
De plus, gardez à l'esprit que la dette annulée n'est pas seulement une question fédérale. Vous devrez peut-être vérifier auprès de votre propre état pour connaître les possibilités d'imposition qui s'appliquent à votre propre situation. Par exemple, la Franchise Tax Board a publié une lettre en Californie exemptant la plupart des propriétaires.
Il n'y a pas non plus de garantie que le Congrès continuera à proroger la Loi sur l'allégement de la dette pour le pardon hypothécaire, bien qu'il y ait un projet de loi en attente de prolongation jusqu'en 2018.
Julian Block est fiscaliste à Larchmont, NY
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
Edité par Elizabeth Weintraub, Expert en achat à la maison