Combien coûte un vendeur de l'IRS après une forclusion ou une vente à découvert?
Cela ne semble pas juste. Ce qui est pire, c'est que vous ne découvrirez peut-être même pas que vous devez des impôts jusqu'au jour où vous ouvrez votre courrier pour trouver un 1099.
Gardez à l'esprit que tous les 1099 ne signifient pas que vous paierez l'impôt sur le revenu. Les banques envoient 1099s comme une affaire de routine.
J'ai parlé avec Julian Block, un avocat à Larchmont, NY, qui a été cité par le New York Times comme un professionnel de l'impôt de premier plan. Voici ce qu'il a à dire sur les impôts, les gains et les pertes sur les ventes en difficulté , comme les saisies et les ventes à découvert:
Bloc Julian sur les gains et les pertes
"Les vendeurs qui ont possédé leur résidence personnelle pendant de longues périodes réaliseront encore des gains.
"Mais les vendeurs de résidences acquises au cours des deux dernières années vont subir des pertes, même en supposant que les prix ne baisseront pas, des pertes seront occasionnées par les dépenses des courtiers immobiliers, avocats et autres. Peu importe qu'ils soient obligés de vendre en raison, par exemple, de changements d'emploi ou de raisons de santé.
«Outre les problèmes pour les vendeurs de résidences personnelles, il existe des problèmes fiscaux pour les investisseurs qui, disons, ont acheté plusieurs condos dans des endroits comme la Floride et sont incapables de les retourner car les acheteurs potentiels attendent de nouvelles baisses de prix.
Souvent, cela ne vaut pas la peine pour ces investisseurs de louer leurs places; ce qu'ils reçoivent comme paiements de loyer sera insuffisant pour couvrir leurs taxes foncières et intérêts hypothécaires . Leur seule option est de vendre à perte. "
Bloquer les pertes compensatoires par rapport aux gains
"Les vendeurs peuvent compenser leurs pertes en capital contre des gains en capital.
Mais en l'absence de gains en capital, le plafond annuel est de 3 000 $ (1 500 $ pour les couples mariés déposant séparément) sur le montant des pertes qu'ils peuvent compenser par leur revenu ordinaire, comme les salaires, les retraites et les retraits . La loi leur permet de reporter les pertes inutilisées à des années ultérieures. "
Bloc sur les règles fiscales pour les forclusions
"L'IRS a des règles fiscales pour les saisies ou les saisies par les prêteurs des maisons des propriétaires qui ont pris du retard sur leurs versements hypothécaires.Il peut y avoir des conséquences fiscales graves et inattendues pour un propriétaire qui s'en va parce qu'il a peu ou pas d'équité le prêteur prend le relais et vend le lieu.
"Dans cette situation, l'annulation ou le pardon par le prêteur de la dette signifie généralement que le débiteur a un revenu à déclarer, bien qu'il y ait quelques exceptions - par exemple, l'insolvabilité."
Bloc sur la responsabilité personnelle
«Un exemple: Brown achète un condo et l'utilise comme résidence personnelle : il paie 300 000 $, un acompte de 15 000 $ et un prêt hypothécaire de 285 000 $, il est personnellement responsable de l'hypothèque et le solde du prêt est de 280 000 $. Brown par défaut et la banque du prêteur accepte son transfert volontaire de l'unité, l'annulation du prêt.
À l'époque, des condos similaires se vendent 230 000 $.
«Le code fiscal traite la transaction comme une vente: Brown subit une perte non déductible de 70 000 $, soit l'excédent de 300 000 $ de sa copropriété sur sa valeur marchande de 230 000 $, aucune déduction pour la perte parce que Brown utilise le condo comme résidence personnelle .
«Brown a également un revenu à déclarer de 50 000 $ lorsque la banque annule le prêt, soit 50 000 $, soit l'excédent de la dette de 280 000 $ sur la valeur marchande de 230 000 $.
"Entrez l'IRS lorsque la propriété hypothéquée est forclos ou repris, et la banque le récupère, ou la banque sait que Brown a abandonné la propriété.La banque envoie un formulaire 1099-A à Brown et l'IRS. le 1099-A indique le prix de soumission de forclusion (230 000 $), le montant de la dette de Brown (280 000 $), et s'il était personnellement responsable.
L'annulation de la dette (ici, 50 000 $) est imposée aux taux du revenu ordinaire, comme pour le salaire. "
Dette garantie sans responsabilité personnelle
Selon Kleinrock Publishing, l'IRS dit que les vendeurs qui ne sont pas personnellement responsables d'une dette réalisera un montant qui comprend la dette annulée, même si la valeur de la propriété qui est la garantie de la dette est inférieure, qui peut être compensée selon votre base ajustée dans la propriété. L'achat de prêts d'argent garantis par des biens immobiliers en Californie n'entraîne aucune responsabilité personnelle.
Par exemple, Mme Smith achète une maison d'une valeur de 300 000 $, dépose 30 000 $ et contracte une hypothèque de 270 000 $. Smith arrête de faire des paiements . La banque saisit un solde de prêt de 260 000 $ et la valeur marchande de la maison est tombée à 250 000 $. Smith a une base ajustée de 295 000 $, en raison d'une perte de 5 000 $. Le montant que Smith réalise sur la forclusion est de 260 000 $. Smith calcule son gain ou sa perte en comparant 260 000 $, soit le montant réalisé, à son montant rajusté de 295 000 $. Elle a subi une perte de 35 000 $.
Avant la forclusion ou la vente, planifiez à l'avance
Avant de vendre sur une vente à découvert ou passer par une forclusion, demander des conseils juridiques et fiscaux. Préparez la planification fiscale à l' avance, avant qu'il ne soit trop tard.
Pour plus d'informations, contactez un comptable public certifié ou consultez le site Web de l'IRS.
Une solution temporaire, appelée Loi de 2007 sur l'allégement de la dette en pardon hypothécaire, prévoit un allégement de l'imposition de l'annulation de la dette pour certains propriétaires occupants et pourrait expirer avant les renouvellements. Les lois californiennes sont différentes pour les taxes sur les ventes à découvert en raison du code civil CA 580e et des lettres d'hypothèque émises par l'IRS et au nom du Franchise Tax Board. Cherchez des conseillers fiscaux compétents pour déterminer si vous êtes exempté d'impôt.
Source: Les livres de l'avocat Julian Block incluent «Le guide du vendeur à l'épargne fiscale», loué par le professeur de droit James Edward Maule de l'Université Villanova comme «Une explication facile à lire et bien organisée des règles fiscales». Pour commander ses livres , visitez le site Web de Julian Block.