Les clients abandonneraient après de nombreux essais.
Aujourd'hui, je suis heureux de dire que les banques semblent avoir pris un tournant. Bien qu'il existe encore des poches de discorde, dans l'ensemble, les banques et les sociétés de prêts hypothécaires semblent faire un travail assez crédible pour amener leurs clients à traverser le processus sans trop de stress.
Beaucoup de nos clients viennent à nous au bord de la faillite . Parfois, ils ne sont tout simplement pas conscients de leurs possibilités de modifier leurs prêts. Parfois, ils sont trop en retard avant d'essayer de modifier. Parfois, les banques continuent de forclusion même si leurs clients essaient de vendre la propriété, refinancer, ou ont commencé le processus de modification. Nous déposons un dossier de faillite pour profiter du sursis automatique , une injonction visant à stopper ces saisies et autres actions de recouvrement, donner un peu de répit aux débiteurs (c'est ce que nous appelons les personnes qui déposent des dossiers de faillite) et soit éliminer tout ou partie de le reste de leur dette dans le cadre d'une affaire relevant du chapitre 7 , ou de mettre en place un plan de remboursement dans une affaire relevant du chapitre 13 qui portera non seulement sur leurs arriérés d'hypothèque, mais aussi sur d'autres obligations.
Le programme fédéral de modification est appelé le programme Home Affordable Mortgage ou HAMP. Dans cet article, nous verrons ce que HAMP peut faire, et comment cela fonctionne dans une affaire de faillite.
Alors, quelle est la différence entre un refinancement et une modification de prêt?
Si vous avez besoin de nouvelles conditions ou d'un moyen de rendre votre maison plus abordable, vous avez deux choix: refinancer ou modifier.
Un refinancement remplace l'ancien prêt par un tout nouveau. Habituellement, un refinancement est conçu pour réduire le taux d'intérêt ou changer des conditions moins favorables, comme un taux ajustable, à des conditions plus favorables. Il peut être accompli par le prêteur actuel ou un prêteur complètement nouveau. Il exige que l'emprunteur soit solvable et que la valeur de la propriété n'a pas diminué de sorte que le prêt est sous l'eau (l'emprunteur doit plus que la valeur de la propriété.
Une modification modifie les termes du prêt en cours. Il ne requiert pas le même niveau de solvabilité qu'un refinancement, bien que l'emprunteur doive démontrer qu'il aura suffisamment de revenus pour effectuer les paiements. En fait, le programme de modification de prêt est conçu pour aider les propriétaires qui ont subi une sorte d'inversion financière. Il peut être permanent ou temporaire s'il existe des raisons de penser que la situation de l'emprunteur changera. Il ya souvent plus de flexibilité dans ce qu'un prêteur peut être disposé à faire pour rendre le prêt abordable, mais le taux d'intérêt sera souvent plus élevé que l'emprunteur pourrait obtenir dans un refinancement.
Pouvez-vous encore obtenir une modification d'hypothèque pendant un cas de faillite?
Oui. En fait, bon nombre de mes clients ont modifié leurs prêts avec succès et sont sortis de la faillite avec moins de dettes et une hypothèque intacte et à jour.
Qui peut se qualifier pour une modification d'hypothèque?
Cela dépend de votre agent et si votre prêt est détenu par une banque, une société de prêts hypothécaires, ou une entité comme Fannie Mae ou Freddie Mac. Chacun a ses propres exigences et critères. Mais en général, vous serez probablement admissible si
- Vous dépensez plus de 31% du revenu mensuel pour les frais de logement (paiement hypothécaire, assurance, impôts fonciers, cotisations de l'association des propriétaires).
- Vous n'êtes autrement pas admissible à un refinancement de l'hypothèque.
- Vous êtes en défaut de paiement ou en danger de défaut en raison d'un changement de situation financière.
- La valeur de la maison a diminué, et vous devez plus que la valeur de la maison.
Les modifications HAMP peuvent être utilisées pour modifier les prêts sur les résidences principales et certaines propriétés locatives.
Qu'est-ce que la modification de l'hypothèque entraîner?
Application
La première est l'application. La plupart des prêteurs exigeront une preuve de revenu pour s'assurer que l'emprunteur dispose au moins d'un revenu minimum pour effectuer des paiements modifiés. La plupart des prêteurs exigent également un rapport de crédit, bien qu'il n'y ait pas de pointage de crédit minimum ou maximum nécessaire. Il s'agit généralement de déterminer combien d'autres dettes l'emprunteur doit servir chaque mois.
Paiements d'essai
Deuxième est la période d'essai. Une fois que tous les documents sont complétés, et le prêteur détermine que l'emprunteur répondra probablement à ses exigences minimales, l'emprunteur aura la possibilité de faire une série de paiements d'essai. Trois paiements sont le nombre que je vois le plus souvent.
Une fois que les paiements d'essai ont été effectués avec succès, le prêteur prendra une décision finale sur la modification et offrira la modification à l'emprunteur.
Quelles conditions de prêt changeront?
Le but d'une modification HAMP est de rendre le prêt abordable pour l'emprunteur et d'empêcher le prêteur de perdre plus qu'il ne le doit. Le prêteur peut modifier pratiquement toutes les conditions de paiement, y compris
- Abaisser le taux d'intérêt
- Conversion du prêt d'un taux ajustable à un taux fixe
- Prolonger la longueur, par exemple de 30 à 40 ans
- Ajouter des arriérés à la fin du prêt
- Reporter une partie du principal
- Pardonner une partie du principal
Qu'en est-il des modifications et des faillites?
Quand quelqu'un dépose une affaire de faillite, le tribunal de la faillite prend juridiction sur presque tout ce qui touche aux finances du déposant. Le débiteur (c'est ce que nous appelons la personne qui dépose un dossier de faillite) est autorisé à poursuivre les transactions quotidiennes comme l'épicerie et payer les factures de services publics, des choses que nous appelons «cours normal des affaires».
Une modification de prêt n'est pas "cours normal des affaires". La question de savoir si le tribunal de faillite doit prendre des mesures pour approuver la modification dépend en grande partie du chapitre 7 ou du chapitre 13. Dans une affaire du chapitre 7, qui durera généralement de quatre à six mois, certains prêteurs demanderont au tribunal approbation. Dans un chapitre 13, le débiteur est toujours tenu d'obtenir l'approbation du tribunal, que le prêteur l'exige ou non. Pour obtenir cette approbation du tribunal, l'avocat du débiteur devra déposer une requête auprès du tribunal.
Dans un cas de chapitre 13 , le débiteur propose un plan pour payer ses dettes en effectuant un paiement à un fiduciaire qui distribue l'argent reçu aux créanciers qui ont déposé des réclamations appropriées . Le plan doit inclure certains types de dettes, comme les impôts sur le revenu en souffrance ou les obligations alimentaires, comme les pensions alimentaires pour enfants et les pensions alimentaires. Il peut inclure les arriérés dus à la société de prêts hypothécaires et la dette garantie comme les voitures et les appareils ménagers.
Parce que dans pratiquement tous les cas, les arriérés d'hypothèque seront intégrés dans la modification, l'avocat du débiteur devra également déposer une motion pour modifier le plan de paiement du chapitre 13 pour éliminer les arriérés. Selon tout ce que le débiteur aurait pu accomplir avec le plan du chapitre 13 - rembourser la dette prioritaire comme les impôts récents ou la pension alimentaire pour enfant, ou rendre un paiement de voiture plus abordable en l'incluant dans un plan du chapitre 13 - le débiteur décider qu'un dossier du chapitre 13 n'est plus nécessaire ou utile. À ce moment-là, elle peut envisager s'il serait souhaitable de convertir le cas en un cas en vertu du chapitre 7, ou le rejeter complètement.
Comment cela fonctionne dans un cas de faillite
Voici un exemple: Disons que le débiteur a déposé une affaire au chapitre 13 et a inclus 5 000 $ en paiements hypothécaires antérieurs. Après le dépôt du dossier du chapitre 13, le débiteur demande une modification de prêt auprès de sa société de prêts hypothécaires. Au chapitre 13, il continue d'effectuer des paiements au chapitre 13, qui comprend les 5 000 $ dus à la société de prêts hypothécaires.
Disons qu'un an après le dépôt de l'affaire, la modification de l'hypothèque est approuvée. À ce moment-là, le prêteur a été payé 1 000 $ par des paiements au fiduciaire du chapitre 13. La modification du prêt comprend les 4 000 $ qui restent dus sur la demande d'arriérés.
Le débiteur ne veut plus d'argent «supplémentaire» pour aller à la société de prêt hypothécaire, de sorte que son avocat devra faire deux choses. Tout d'abord, l'avocat déposera une requête auprès du tribunal de la faillite demandant au tribunal d'approuver la modification du prêt hypothécaire. Parfois, la requête doit être soumise à une audience devant le juge. Parfois, il peut être dans le dossier pendant un certain laps de temps - souvent 24 jours - pour permettre à toute partie intéressée de s'y opposer. Si aucune partie ne s'y oppose et que les conditions sont favorables au débiteur, il est fort probable que le juge de la faillite l'approuve. Si une partie s'y oppose, la modification sera fixée pour permettre à toutes les parties de témoigner et de discuter avec le juge.
Une fois qu'il a reçu une ordonnance du tribunal approuvant la modification, et que le débiteur entre effectivement dans l'accord de modification, son avocat demandera au tribunal de modifier les termes du plan pour supprimer les arriérés à la société de prêt hypothécaire. Cela entraînera également une motion. Le processus est similaire à la motion pour la modification du prêt. La motion est prête à être entendue, ou elle reste dans le dossier pendant un certain temps pour donner aux créanciers une chance de l'examiner et de s'y opposer, le cas échéant.
Ou le débiteur peut renoncer au processus de modification du plan et déposer une motion de conversion en un chapitre 7 ou une requête pour rejeter l'affaire tout à fait, selon tout ce que le débiteur pourrait avoir caché dans sa situation financière. En savoir plus sur les logiciels de faillite .