Apprenez à négocier les résultats de l'inspection de la maison
Échantillon de réparation d'urgence
Par exemple, voici l'éventualité d'inspection concernant les réparations du contrat de vente immobilier standard largement utilisé en Caroline du Nord. Le libellé du contrat de vente immobilier de votre État peut être similaire ou très différent.
13. (c) À la suite de toute inspection en (a) et (b) ci-dessus, si des réparations sont nécessaires, le Vendeur aura la possibilité de les compléter ou de refuser de les effectuer. Si le vendeur choisit de ne pas effectuer les réparations, l'acheteur aura la possibilité d'accepter la propriété dans sa condition actuelle ou de résilier ce contrat, auquel cas tous les fonds sérieux seront remboursés. Sauf indication contraire dans les présentes, tous les articles non couverts par (a) (i), (a) (ii), (a) (iii) et (b) ci-dessus sont exclus des négociations de réparation en vertu du présent contrat.
Cette clause de réserve énonce clairement les droits et les responsabilités des deux parties. Le vendeur peut choisir de réparer les problèmes trouvés par l'acheteur ou de transmettre l'option de le faire.
Les paragraphes cités à la fin de l'article renvoient à l' éventualité d'une inspection de la maison , qui dicte les articles qui devraient fonctionner correctement à la fermeture et aux détails sur les inspections pour les insectes destructeurs du bois.
Il existe un addenda ou une pièce jointe distincte qui peut être utilisé pour établir un contrat de réparation entre l'acheteur et le vendeur.
Mettre les dépenses en attente
Si possible, les acheteurs devraient retarder le plus possible les frais de clôture jusqu'à ce que les problèmes de réparation soient connus et résolus. Pourquoi dépenser de l'argent pour une recherche de titre, un sondage et d'autres coûts de clôture coûteux jusqu'à ce que vous sachiez que la maison sera la vôtre? Obtenez vos inspections à l'avance afin que vous puissiez négocier les problèmes de réparation et passer à l'entreprise de fermeture.
Problèmes de réparation non résolus
Les problèmes connus deviennent des faits matériels: À moins que l'acheteur ne fasse des demandes irréalistes, il est souvent dans l'intérêt du vendeur de négocier et de faire des réparations. Une fois qu'un problème est connu, il devient un fait important qui doit être divulgué à tous les futurs acheteurs potentiels. Si ce n'est pas un problème grave, la chose est un acheteur futur peut ne pas s'en soucier. Bouton chaud d'un acheteur est un haussement d'épaules à l'acheteur suivant.
Parfois, les vendeurs pensent qu'ils peuvent augmenter le prix de la maison pour couvrir la réparation, mais si la maison a déjà un prix correct, cela ne fonctionne généralement pas. Une maison trop chère se trouve sur le marché au lieu de vendre et les vendeurs continuent d'effectuer des paiements au lieu d'emménager dans leur nouvelle maison.
Les banques ne prêtent peut-être pas: les problèmes constatés lors d'une évaluation peuvent donner un drapeau rouge au prêteur; de tels problèmes peuvent amener le prêteur à demander une inspection structurelle pour vérifier qu'il n'y a pas de problèmes avec la maison.
La banque pourrait refuser de finaliser le prêt jusqu'à ce que les réparations soient effectuées.
Réparer les réparations
Réparations effectuées avant la fermeture: Si le vendeur fait des réparations avant la fermeture, rapportez votre inspecteur à la maison pour une nouvelle vérification dès que vous recevez le mot que les réparations sont terminées. N'attendez pas la dernière visite , car vous ne voulez pas savoir le jour de la fermeture que les réparations n'ont pas été faites ou ont été mal faites. L'inspecteur en bâtiment peut vous facturer des frais supplémentaires pour le service.
Réparations effectuées après la fermeture: Il existe quelques scénarios de base pour les réparations effectuées après la fermeture:
- Le vendeur peut vous donner une somme forfaitaire à la clôture pour couvrir le coût des réparations que vous acceptez d'engager après la clôture.
- Le vendeur peut prépayer une personne pour effectuer le travail.
- Une partie du produit du vendeur peut être détenue en fiducie après la clôture et utilisée pour payer les réparations (habituellement calculées sur une fois et demie l'estimation). Un accord signé devrait être en place pour s'assurer que les réparations sont effectuées.
La méthode que vous utilisez dépend de la complexité des réparations. Les articles simples, pour lesquels vous estimez que l'estimation que vous avez reçue est suffisante, pourraient probablement être payés sous forme de somme forfaitaire. Les réparations intensives révèlent souvent plus de problèmes à mesure qu'elles progressent et coûtent presque toujours plus cher que prévu.
Les acheteurs devraient consulter un avocat pour s'assurer que leurs intérêts sont protégés avant d'accepter de faire des réparations avant la fermeture. Lorsque l'acheteur n'est pas encore propriétaire de la maison, il y a des risques et des responsabilités supplémentaires à faire des réparations avant la réalisation de la vente.
Edité par Elizabeth Weintraub, expert en achat de maison.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.