Une solution pour de possibles faibles évaluations
Dans les marchés immobiliers super chauds qui se composent d'un inventaire limité et de nombreux acheteurs rivalisant souvent pour la même maison, les acheteurs de maisons motivés pourraient ressentir le besoin d'offrir un prix d'achat plus élevé. Souvent, ce prix d'offre est trop élevé pour justifier par l'évaluateur de leur prêteur. Cela pourrait entraîner ce que l'on appelle une évaluation faible . Cependant, les vendeurs ne devraient pas laisser la possibilité d'une évaluation faible les empêcher de choisir une offre qui pourrait être plus élevée que la maison va évaluer.
Les vendeurs ont des options.
Regardons un exemple typique de ce qui peut arriver dans le marché d' un vendeur chaud. Tout d'abord, les maisons que les acheteurs veulent souvent se battre sont les maisons qui sont:
- Dans les meilleures conditions
- Prix à droite
- Dans un quartier à forte demande
- Généralement situé dans un district scolaire extrêmement souhaitable.
Si la maison que vous voulez vendre possède toutes ces qualités et qu'elle a été sur le marché pendant une courte période, c'est un signe que vous, en tant que vendeur chanceux, pourriez recevoir plus d'une offre. Surtout s'il y a une indication d'un grand intérêt et de nombreuses visites à domicile, mis en évidence par la multitude de cartes de visite d'agent laissées sur le comptoir de la cuisine.
Quelle offre multiple par rapport au prix catalogue est la meilleure à accepter?
Il est commun pour les vendeurs d'être très excités quand un tas d' offres d'achat arrivent, tous dépassant le prix catalogue. La première chose qu'un vendeur est susceptible de penser est "O h, mon dieu, nous avons évalué la maison pour trop peu ", ce qui est logique mais pas nécessairement vrai.
Généralement, recevoir plusieurs offres signifie que vous avez évalué la maison juste. Les offres sur le prix de liste reflètent l'excitation et la détermination d'un acheteur à être choisi comme l'offre gagnante.
Méfiez-vous des lettres d'amour émotionnelles soumises avec l'offre d'achat. Il existe de nombreux sites Web où les acheteurs peuvent télécharger et réécrire une lettre conçue pour tirer les ficelles du vendeur; certains sont vrais et d'autres non.
Les vendeurs devraient essayer du mieux qu'ils peuvent pour enlever l'émotion de la décision de vendre. Devenir émotif est la première étape vers un résultat inférieur.
Cela laisse le prix de vente. Les acheteurs croient que s'ils offrent un prix plus élevé que n'importe quel autre acheteur, alors le vendeur saisira leur offre comme l'argent libre tombant du ciel et le signera. Mais les vendeurs doivent considérer les conséquences de ce qui pourrait arriver si la maison n'évalue pas pour ce montant. Si la maison n'évalue pas le prix d'achat, cela signifie que le prêteur n'acceptera pas de prêter un solde prêt-valeur élevé. Bien sûr, si l'offre est en espèces, il n'y a généralement pas d'évaluation.
La meilleure offre à accepter est l'offre qui est susceptible de fermer l'entiercement. Ce qui signifie que ce n'est peut-être pas l'offre avec le prix de vente le plus élevé.
Exemple de 3 offres sur un prix de liste qui peut ne pas être évalué
Disons, par exemple, que le vendeur d'une belle maison dans un quartier hautement souhaitable à Elk Grove, en Californie, décide d'inscrire sa maison au prix de 550 000 $. Peut-être que les ventes comparables dans un rayon de 1/2 mile suggèrent un prix de vente supérieur de 549 000 $, rendant son prix de la maison très agressif. Cependant, en raison de la faiblesse des stocks et de la forte demande, le vendeur reçoit 3 offres.
Elles sont:
- Offre # 1 de Jane Eyre : 560 000 $ d'un acheteur avec un acompte de 3,5% et un prêt FHA . Cet acheteur a une forclusion sur son dossier au cours des 5 dernières années. Jane ne comblera pas l'écart entre le prêt et l'évaluation, mais acceptera de payer 1 000 $ de plus que tout autre acheteur.
- Offre # 2 d'Arlo Guthrie : 557 000 $ avec une baisse de 10% et un prêt conventionnel . Arlo offre de payer toute différence entre la valeur estimative et le prix de vente, jusqu'à un maximum de 5 000 $.
- Offre # 3 de Joe Dimaggio : 559 000 $ avec 3,5% de baisse et un prêt FHA. Cet acheteur a soumis une autre offre à l' agent inscripteur sur une autre propriété avec des termes similaires et espère simplement pour le mieux. Cela s'est réellement passé, si vous pouvez le croire.
En tant que vendeur, vous pourriez être tenté de prendre l'offre de Jane Eyre. Après tout, qui sait à propos des évaluateurs?
Une évaluation est juste l'opinion d'une personne de la valeur, et il pourrait différer de l'évaluateur à l'évaluateur. Le marché change et change constamment. De nouvelles ventes comparables pourraient apparaître, ou un évaluateur pourrait donner plus à des mises à niveau qu'un autre évaluateur. Il y a parfois beaucoup de flexibilité entre les valeurs évaluées.
Ou, vous voudrez peut-être envisager le pire des cas. Le pire des cas serait la maison pourrait évaluer à 550 000 $. Dans ce cas, Jane Eyre annulerait son contrat . Sans compter que des offres telles que «Je paierai 1 000 $ de plus que le prochain acheteur» peuvent être considérées comme n'étant pas des offres légalement acceptables car il n'y a pas de prix de vente réel offert. C'est ambigu. En plus de cela, il est possible que le prêteur de Jane ne la qualifie pas pour acheter une maison en raison de sa forclusion, car c'est une option de souscripteur. Drapeau rouge.
L'offre d'achat de Joe Dimaggio semble dénuée de sens lorsque Joe est prêt à acheter la prochaine maison et ne semble pas être engagé dans cet achat particulier. Sans oublier, le prix de vente de Joe est beaucoup plus bas que les autres, et son prêt est le même que celui de Jane. Joe a déjà montré qu'il ne suivait pas le protocole et il est considéré comme contraire à la loi, voire contraire à la loi, d'écrire une offre pour plus d'une maison lorsque l'acheteur ne peut pas se permettre d'acheter les deux maisons. En outre, quel type d' agent d' acheteur envoie deux offres différentes pour deux maisons différentes au même agent inscripteur? Trouble écrit partout.
La seule offre dans ce scénario qui a du bon sens pour le vendeur à choisir est l'offre d'Arlo. C'est propre, l'acheteur est prêt à mettre son argent là où sa plume signe. Si la maison n'évalue qu'à 550 000 $, le vendeur recevra 5 000 $ de plus de la part de l'acheteur.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.