Qu'est-ce qu'un CMBS?
Un CMBS est créé lorsqu'une banque prend un groupe de prêts dans ses livres, les regroupe, puis les vend sous une forme titrisée sous la forme d'une série d'obligations. Chaque série sera généralement organisée en « tranches » - pensez à «segments» - du CMBS le plus élevé et le moins risqué ou «senior» au CMBS le plus risqué et le moins coté.
L'émission principale est la première à recevoir les paiements de capital et d'intérêts, tandis que les émissions les plus jeunes seront les premières à subir une perte si un emprunteur est en défaut de paiement. Les investisseurs choisissent la question dans laquelle ils investissent en fonction de leur rendement souhaité et de leur capacité à prendre des risques.
CMBS Potentiel de retour
La titrisation de prêts est utile à bien des égards. Il permet aux banques de consentir davantage de prêts, offre aux investisseurs institutionnels une alternative plus rentable aux obligations d' État et facilite l'accès des emprunteurs commerciaux aux fonds.
CMBS offre aux investisseurs une alternative aux fiducies de placement immobilier ou REIT comme un moyen pratique d'investir dans le marché immobilier américain.
Il existe des différences significatives entre les deux investissements. Les REITS sont des actions tandis que les CMBS sont des titres de créance. Un avantage d'un CMBS ou d'un REIT est que les CMBS offrent un taux de rendement garanti alors que les FPI ne le font pas.
CMBS a été écrit après la crise financière de 2008 tend à être plus grand et caractérisé par des normes de souscription plus strictes.
Un autre avantage possible de CMBS sur le marché obligataire est qu'ils offrent généralement des rendements plus élevés que les obligations d'entreprises ou d'État.
Les prêts qui soutiennent CMBS sont généralement à terme fixe. Ils ne peuvent pas être remboursés tôt par l'emprunteur sans pénalité. Par conséquent, les titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles sont généralement assortis d'un risque de remboursement anticipé beaucoup moins élevé que les titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles - titres adossés à des créances hypothécaires sur des maisons unifamiliales.
Le risque de remboursement anticipé est la possibilité que la baisse des taux d'intérêt amène les emprunteurs à refinancer et rembourser leurs anciennes hypothèques plus tôt que prévu en conséquence. Cela entraînerait pour l'investisseur un rendement inférieur à celui anticipé.
Les risques de CMBS
Comme c'est le cas pour les obligations de sociétés , les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales sont exposés au risque de défaillance. Si les emprunteurs sous-jacents ne parviennent pas à effectuer leurs paiements de capital et d'intérêts, les investisseurs CMBS peuvent subir une perte. Le risque de problèmes individuels peut varier en fonction de la vigueur du marché immobilier dans la zone spécifique où le prêt a été contracté, ainsi que de la date d'émission.
Par exemple, les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales émis lors d'un pic de marché ou à un moment où les normes de souscription étaient faibles sont susceptibles de présenter des risques plus élevés.
Les CMBS peuvent également être affectés négativement par la faiblesse du marché immobilier, comme ce fut le cas en 2008 et 2009. Les prêts CMBS se sont asséchés à la suite de la crise financière de 2008, mais ils sont progressivement revenus à la hausse.
Les CMBS offrent aux investisseurs un moyen légitime d'investir dans l'immobilier américain, mais s'ils sont mal notés ou malhonnêtes, ils peuvent présenter aux acheteurs les mêmes risques non compensés que les MBS subprime qui ont menacé l'économie américaine lors de la Grande Récession de 2008 .
Comment investir dans CMBS
Bien que vous puissiez théoriquement investir dans un titre adossé à des créances hypothécaires commerciales, ces derniers ne sont généralement investis que par des investisseurs fortunés, des entités d'investissement ou des gestionnaires de fonds négociés en bourse ou d' ETF . Plusieurs ETF spécialisés dans les MBS et au moins un - le Fonds d'obligations CMBS iShares Barclays (ticker: CMBS) - n'investissent que dans des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales.
Pour les investisseurs de détail, ces FNB peuvent être le meilleur moyen d'investir dans ces titres de créance, car ils présentent un risque raisonnablement diversifié sans un investissement important.
Voir la performance du fonds ainsi que la performance historique générale de MBS avant d'envisager un investissement MBS spécifique, et plus précisément un investissement CMBS. Assurez-vous que vous êtes à l'aise avec les risques potentiels.
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