Question: Quelle est la meilleure offre de vente à découvert?
Un lecteur demande: «Le marché de ma ville est vraiment fou en ce moment, et il est très difficile d' acheter une maison parce qu'il n'y a pas beaucoup de maisons à vendre. J'ai entendu dire par mon voisin qu'il mettrait sa maison sur le marché comme une vente à découvert la semaine prochaine.Nous aimerions être les premiers acheteurs à faire une offre.Ce voisin dit que son agent choisira l'acheteur. Comment pouvons-nous nous assurer que nous sommes les acheteurs qui sont choisis? Que devons-nous faire pour écrire la meilleure offre de vente à découvert? "
Réponse: Il y a beaucoup de couches à votre question, à part comment écrire la meilleure offre de vente à découvert . Pour commencer, la perception de la force de l'offre peut varier d'un agent à l'autre. Le plus que vous pouvez espérer, c'est que votre voisin embauche un agent de vente à découvert expérimenté. Si l'agent n'a pas d'expérience de vente à découvert, la vente à découvert pourrait être approuvée.
Deuxième sur votre liste devrait être d'embaucher l'agent de votre propre acheteur à court terme . Parfois, les acheteurs font l'erreur de penser qu'ils devraient laisser l'agent inscripteur les représenter, mais la double agence est une double agence, qu'il s'agisse d'une vente à découvert ou d'une vente régulière. Mon opinion professionnelle est que vous devriez éviter la double agence, éviter les conflits d'intérêts et engager un agent qui ne représentera que vous. Non seulement cela, mais de nombreuses banques ne paient pas deux commissions pour une double agence.
Enfin, l' agent inscripteur n'est pas vraiment responsable du choix de l'acheteur. La sélection de l'acheteur est l'une des rares joies qu'un vendeur a dans une vente à découvert.
C'est ce qui motive certains vendeurs à faire la vente à découvert au lieu de partir , sachant qu'ils peuvent choisir les acheteurs pour leur maison. Bien sûr, l'agent inscripteur a des commentaires et peut aider le vendeur à choisir, mais en fin de compte, c'est la décision du vendeur parce que c'est la maison du vendeur.
Quelle est la meilleure offre de vente à découvert?
Imaginez que le vendeur a reçu 3 offres.
Toutes les offres sont au même prix. Quelle offre est la meilleure offre pour le vendeur à choisir? Qui sera le meilleur acheteur? Si l'agent inscripteur et le vendeur sont comme la plupart des parties à une vente à découvert, ils savent déjà qui est le meilleur acheteur. Le meilleur acheteur sera celui avec ces 3 traits:
- L'acheteur qui attendra l'approbation de la vente à découvert
- L'acheteur qui finira par payer le prix accepté par la banque
- L'acheteur qualifié pour acheter
Une offre sur le prix de liste est-elle la meilleure offre de vente à découvert?
Aucune offre n'est une bonne offre à moins que l'acheteur ne reste et n'attende l'approbation de la vente à découvert. Dans la plupart des cas, cela n'a pas vraiment d'importance si l'offre dépasse le prix catalogue. Après tout, aucun des produits de la vente ne sera versé dans la poche du vendeur. Tous les produits, à quelques exceptions près, iront à la banque de vente à découvert. Ainsi, le vendeur a peu d'incitation à choisir l'offre la plus chère, à moins que ce soit à des fins fiscales.
Il est souvent imprudent de choisir une offre de vente à découvert basée uniquement sur le prix. Voici plus de raisons d'accepter l'offre la plus élevée, surtout lorsque cette offre supérieure à la valeur marchande:
- Parfois, les acheteurs qui écrivent l'offre la plus élevée ont peu d'intention d'attendre l'approbation de la vente à découvert, mais veulent simplement «attacher» la propriété. Ces types d'acheteurs sont rarement engagés dans une transaction mais préfèrent plutôt «jouer sur le terrain». Ils pourraient annuler sur vous lorsque vous obtenez l'approbation de vente à découvert parce qu'ils ont trouvé une meilleure maison à acheter.
- Les offres excédant la valeur marchande entraîneront probablement une faible évaluation . Les faibles évaluations peuvent entraîner l'annulation des ventes à découvert, en particulier si l'acheteur n'a pas les fonds nécessaires pour combler l'écart entre le prix d'offre et la valeur estimée.
- Si l'acheteur sur le marché ne parvient pas à fermer, la prochaine offre ne sera probablement pas aussi élevée, ce qui pourrait entraîner un rejet par la banque . Les attentes de la banque peuvent être trop élevées et impossibles à rencontrer avec un deuxième acheteur qui offre un prix raisonnable.
Les liquidités offrent-elles la meilleure offre de vente à découvert?
Le principal problème avec les offres en espèces est souvent l'acheteur d'argent lui-même. Les acheteurs d'espèces peuvent penser qu'ils marchent sur l'eau et régnent sur l'univers. Ils pourraient être d'avis que c'est leur chemin ou l'autoroute, ce qui signifie qu'ils ne peuvent pas plier ou être flexible si et quand la situation le justifie.
D'autre part, aucune évaluation n'est requise avec une offre de vente à découvert.
Aucune évaluation ne signifie aucune condition de financement et aucun désaccord sur le prix après l'approbation de la vente à découvert. Mais il ne garantit pas que l'acheteur de trésorerie à court terme ne peut pas faire des demandes déraisonnables. La plupart des ventes à découvert sont vendues en l'état. Si, lors d'une inspection ultérieure, l'acheteur découvre que des réparations sont nécessaires, l'acheteur peut refuser de fermer à moins que ces demandes de réparation ne soient honorées. Ce qui n'arrivera pas. Les banques paient rarement pour des réparations pour une vente à découvert .
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.