Un lecteur demande: «Je possède une résidence personnelle, elle vaut plus que le solde du capital restant sur l'hypothèque, mon prêteur est prêt à me permettre de refinancer pour plus que le solde de l'hypothèque existante.Je sais que les règles fiscales permettent moi de déduire les paiements d'intérêts lors du refinancement hypothécaire tant que c'est pour le même montant que le solde existant Mais comment les déductions fiscales sont-elles limitées pour le refinancement hypothécaire? "
Réponse: Par Julian Block , avocat
Lorsque les taux d'intérêt baissent, des millions de ménages, tout comme vous, affluent vers les prêteurs pour refinancer leurs hypothèques. Avant de vous lancer dans le refinancement hypothécaire , il est judicieux de vous familiariser avec des règles fiscales complexes sur ce qui est ou n'est pas déductible pour les paiements d'intérêts. Voici quelques rappels sur la façon dont les règles fonctionnent pour le refinancement hypothécaire:
Règles de refinancement hypothécaire pour les retenues d'impôt
Si les emprunteurs ont le droit de déduire l'intérêt sur l'excédent dépend de la façon dont ils utilisent le produit du refinancement hypothécaire et le montant du produit. Lorsque les emprunteurs utilisent le montant excédentaire de l'hypothèque existante pour acheter, construire ou améliorer de façon substantielle les résidences principales, c'est-à-dire les résidences à l'année ou les résidences secondaires, les versements d'intérêts sont assujettis aux règles sur les prêts immobiliers. Ces règles leur permettent de déduire la totalité de l'intérêt tant que l'excédent plus tous les autres prêts à l'acquisition d'une maison ne dépassent pas 1 000 000 $, passant à 500 000 $ pour les couples mariés qui produisent des déclarations distinctes.
Lorsque les emprunteurs utilisent l'excédent à d'autres fins, un autre ensemble de règles interdit les déductions pour les paiements d'intérêts sur les «prêts à la consommation». Cette catégorie étendue comprend les factures de carte de crédit, les prêts automobiles, les frais médicaux et autres dettes personnelles telles que les impôts sur le revenu fédéraux et d'État en souffrance. Il y a, cependant, une exception limitée pour les intérêts sur les prêts étudiants, un de ces soustractions «au-dessus de la ligne» pour arriver au revenu brut ajusté, le montant sur la dernière ligne de la première page du formulaire 1040.
Exceptions aux règles pour les retenues d'impôt sur le refinancement hypothécaire
Mais la plupart des emprunteurs sont en mesure de contourner ces restrictions sur les déductions pour l'intérêt des consommateurs, grâce aux règles pour les prêts sur valeur domiciliaire . Ces règles leur permettent de déduire la totalité des intérêts tant que le montant en excès de l'hypothèque existante plus tous les autres prêts sur valeur domiciliaire n'excède pas 100 000 $, passant à 50 000 $ pour les couples mariés déposant des déclarations distinctes. Cela ne fait aucune différence que les emprunteurs utilisent le produit.
Lorsque leurs prêts refinancés sont en partie des prêts à l'acquisition et des prêts sur valeur domiciliaire, il y a une limite globale de 1 100 000 $, 1 000 000 $ de dette d'accession à la propriété et 100 000 $ de dette nette.
Lorsque les prêts dépassent le plafond de 1 000 000 $ pour les prêts à l'achat d'une maison et de 100 000 $ pour les prêts sur valeur domiciliaire, l'excédent est généralement classé comme un intérêt personnel non déductible. Le désaveu général est soumis à des exceptions pour le produit du prêt utilisé à des fins commerciales ou d'investissement.
Déductions d'impôt sur le refinancement hypothécaire pour les contribuables assujettis à l'AMT
Une autre restriction s'applique au nombre croissant d'emprunteurs grevés par l' AMT (impôt minimum de remplacement).
L'AMT permet des déductions pour les paiements d'intérêts sur les prêts à l'acquisition pouvant atteindre 1 000 000 $. Mais les règles de l'AMT refusent toute déduction pour les intérêts sur les prêts sur valeur domiciliaire pour la première ou la deuxième maison, sauf si le produit du prêt est utilisé pour acheter, construire ou améliorer de façon substantielle les logements; Une raison pour laquelle les publicités pour les prêts sur valeur domiciliaire finesse fréquemment la question gênante de la déductibilité fiscale.
Julian Block est un avocat fiscaliste à Larchmont, NY.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.