Essayez de ne pas perdre votre couverture de prêt
Lorsque j'ai acheté ma première maison qui nécessitait un financement institutionnel, j'ai veillé à ce que le contrat d'achat comprenne un éventuel prêt. Avoir un prêt éventuel dans le contrat signifiait que si quelque chose tournait mal avec l'achat de ma nouvelle maison et pour une raison quelconque, quelle que soit la raison pour laquelle le prêteur ne pouvait pas faire un prêt pour moi, alors je serais libéré de mon obligation d'acheter la maison.
Jusqu'alors, toutes les maisons que j'avais achetées étaient achetées grâce au financement du propriétaire .
Il n'y avait pas de subordination au prêt dans un contrat hypothécaire ou un contrat foncier souscrit par un vendeur. Une fois que j'ai signé le contrat d'achat, j'ai dû faire face à la vente de la maison, à l'exception d'une inspection d'urgence. Il n'y avait pas non plus de contingence d'évaluation avec le financement du propriétaire.
Pendant les périodes où les taux d'intérêt sont bas, le financement par les propriétaires tombe en disgrâce et peu de gens, à l'exception du crédit contesté, essaient d'utiliser le financement par le propriétaire pour acheter une maison. Une autre exception pourrait être si la maison elle-même n'est pas admissible au financement, alors un vendeur pourrait envisager de financer le propriétaire. Mais la plupart des vendeurs dans les marchés immobiliers normaux préfèrent qu'un acheteur paye comptant ou obtienne un prêt pour acheter une maison.
Contrats d'achat assortis d'un emprunt
Les types de contrats d'achat utilisés aux États-Unis varient d'un État à l'autre, mais la plupart d'entre eux permettra une période d'urgence de prêt. En plus de l'éventualité d'un prêt, le contrat d'achat résidentiel tel que celui utilisé en Californie, par exemple, pourrait également contenir une provision pour éva- luation, qui est distincte de l'éventualité du prêt.
Les contrats d'achat prévoient généralement un certain nombre de jours par défaut du contrat pour recevoir l'assurance que le prêt est approuvé et que l'acheteur sera autorisé à utiliser le financement. Cette période peut aller de 7 à 30 jours, avec de nombreuses périodes poussées vers la marque de 3 à 4 semaines. C'est pourquoi il est primordial pour un acheteur de livrer tous les documents de prêt qu'un agent de crédit demande le plus rapidement possible.
Tout retard dans la soumission des documents financiers requis pourrait entraîner un retard dans l'approbation finale du prêt.
Lorsque l'éventualité de prêt expire
Dans certains États, une fois la période d'éventualité du prêt expiré, l'acheteur n'a plus de temps. Si le prêt de l'acheteur n'est pas approuvé pendant cette période, c'est dommage. L'acheteur peut demander une extension, mais les vendeurs ne sont pas toujours tenus de l'autoriser. CONSEIL: Ne faites pas l'erreur de penser que vous avez tout le temps dans le monde pour donner à votre prêteur des copies de vos déclarations de revenus et pour fournir toutes vos informations bancaires parce que l'horloge tourne souvent.
Dans d'autres États, comme la Californie, où les contrats d'achat tendent à favoriser l'acheteur, si l'acheteur ne retire pas l'éventualité du prêt le dernier jour, le vendeur peut prendre des mesures pour annuler le contrat après l'émission d'un avis . Si le vendeur ne prend aucune mesure juridique pour faire respecter la période d'urgence, il reste. Ce n'est pas une bonne idée d'espérer que le vendeur en Californie renonce à l'éventualité d'un prêt parce que la plupart des vendeurs sont représentés par des agents inscripteurs qui leur rappellent leurs droits en vertu du contrat.
Je reçois souvent beaucoup de résistance de la part des agents de l' acheteur lorsque, en tant qu'agent d'inscription, je demande une libération de l'éventualité de prêt de la part de l'acheteur.
Ils demandent plus de temps ou, dans certains cas, ils le font carrément parce que, pour une raison quelconque, ils n'ont peut-être pas envie de pousser leurs acheteurs à respecter le contrat. Cependant, si les acheteurs ont besoin de plus de temps, nous ne sommes pas autorisés à donner notre accord verbal parce que nos contrats en Californie permettent à un acheteur de soumettre seulement une demande écrite formelle pour plus de temps. Tous les contrats et accords doivent être écrits pour la protection de tous.
Que se passe-t-il si la tarification refuse le prêt?
La question qui se pose souvent est ce qui peut arriver à un acheteur qui n'est pas approuvé pour un prêt, mais a soit libéré la condition de prêt ou pour une raison quelconque a perdu la protection d'urgence du prêt dans le contrat d'achat. Un vendeur peut-il poursuivre l'acheteur? L'acheteur perdra-t-il son dépôt d'argent sérieux? Qu'est-ce qui est à risque?
Le facteur de risque et les conséquences varient d'un État à l'autre.
Beaucoup peut mal tourner dans la souscription . Les acheteurs de maison qui pensent qu'ils sont approuvés pour un prêt parce que leur prêteur leur a donné une lettre de pré-approbation basée sur une demande de prêt peuvent découvrir plus tard que la souscription n'approuvera pas le prêt. Il n'y a vraiment pas de telles choses que les prêts hypothécaires slam-dunk. De nombreuses raisons existent pour souscrire à rejeter un prêt. Les acheteurs de maison qui ont une hypothèque de prêt peuvent généralement annuler le contrat et recevoir un remboursement de leur dépôt d'argent sérieux.
Si les acheteurs de maison ne peuvent pas obtenir un prêt en raison de l'imprévu de l'évaluation, parce que l' évaluation est faible et le vendeur ne réduira pas le prix d'achat, c'est généralement aussi des motifs d'annulation. Mais pour être complètement protégé dans ces circonstances, vous devez avoir un fonds de prévoyance et une provision pour évaluation. Assurez-vous de parler à votre agent immobilier avant de signer un contrat d'achat pour obtenir une bonne compréhension de la façon dont une condition de prêt fonctionne dans votre état.
À l'heure où j'écris ces lignes, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, est courtier-associé à l'agence immobilière de Lyon à Sacramento, en Californie.