L'intérêt hypothécaire est (parfois) déductible
Si vous utilisez l'argent pour des «améliorations substantielles» à votre maison, une déduction limitée peut encore être disponible.
Pour les années d'imposition 2017 et avant
Une hypothèque peut vous aider à acheter une maison (ou à emprunter sur une propriété que vous possédez déjà), et peut même vous procurer des avantages fiscaux. Les intérêts que vous payez pourraient être déductibles, mais ne vous précipitez pas pour emprunter uniquement pour épargner sur votre 1040 - il y a des maximums et d'autres limites qui pourraient réduire ou éliminer complètement votre capacité de déduire les intérêts.
Cette page couvre les lignes directrices générales, mais les lois fiscales sont complexes et elles changent constamment. Vérifiez les détails et parlez avec un spécialiste en déclarations avant de demander une déduction.
Déduire l'intérêt hypothécaire
L'IRS permet une déduction pour les intérêts payés sur un prêt garanti par une première ou une deuxième maison. Cela comprend plusieurs prêts couramment utilisés:
- Acheter des prêts (votre hypothèque principale lorsque vous empruntez de l'argent pour acheter une maison)
- Prêts sur valeur domiciliaire (également connu sous le nom d'une deuxième hypothèque), qui fournissent une somme forfaitaire de trésorerie
- Les lignes de crédit hypothécaire, qui vous permettent de passer d'une ligne de crédit
La déduction peut potentiellement rendre ces prêts moins coûteux, et peut turbocharger certaines stratégies comme la consolidation de la dette (soudainement, l'intérêt que vous payez devient déductible d'impôt - pas seulement une dépense). Cependant, il y a des limites à combien vous pouvez déduire, et quand vous pouvez déduire.
Bien sûr, vous utilisez également votre maison en garantie lorsque vous obtenez une deuxième hypothèque, ce qui signifie que le prêteur peut saisir votre maison si vous ne faites pas les paiements . Utiliser cet argent pour autre chose que des dépenses liées à la maison signifie que vous ajoutez un risque là où il n'existait pas auparavant.
Première ou deuxième maison: la déduction n'est pas pour les investisseurs qui possèdent des dizaines de maisons. Pour être admissible, le prêt doit être sur votre "premier ou deuxième" maison. Si vous louez une propriété, la partagez ou l'utilisez comme bureau, votre déduction pourrait être affectée.
Critères de prêt: votre prêt doit être garanti par votre maison. Vérifiez auprès de l'IRS pour plus de détails, mais cela signifie généralement que votre prêteur a un privilège sur votre maison et peut forclusion si vous ne parvenez pas à payer. En outre, vous devez répondre à l'un des critères suivants:
- La dette est du 13 octobre 1987 ou avant (connue sous le nom de dette «bénéficiant de droits acquis»), ou
- La dette a été utilisée pour acheter, construire ou améliorer votre maison, et le montant total de la dette est inférieur à 1 million de dollars
- La dette n'a pas été utilisée pour acheter, construire ou améliorer votre maison, et le montant total de la dette est inférieur à 100 000 $.
Dans certaines situations, comme dans le cas d'un mariage séparé, les montants sont réduits.
Aucun couvre-chef: l'IRS déclare que «vous et le prêteur devez avoir l'intention que le prêt soit remboursé.» Cela éliminerait tous les schémas fantaisistes où vous essayez d'utiliser une transaction simulée pour économiser sur les impôts.
Par exemple, vous ne pouvez pas «emprunter» à un membre de la famille, déduire les intérêts et oublier le prêt - le prêt doit fonctionner comme une véritable transaction sans lien de dépendance.
Prêts de construction: si vous construisez une maison, cette déduction pourrait vous aider à réduire vos coûts de construction . L'IRS vous permet de traiter une maison en construction comme une maison qualifiée pour jusqu'à 24 mois, tant que vous répondez à certains critères.
Limites
Montant en dollars: comme indiqué ci-dessus, la déduction d'intérêt de votre prêt sur valeur domiciliaire n'est pas illimitée. La limite est plus élevée pour l'argent utilisé pour acheter, construire ou améliorer votre maison. Pour la plupart des gens, cela fonctionne bien. Toutefois, si vous utilisez l'argent à d'autres fins (comme l'enseignement supérieur, la consolidation de la dette ou autre chose), vous êtes plafonné à 100 000 $ de dette. Notez que les maximums se réfèrent à la taille du prêt - pas le montant d'intérêt que vous payez chaque année.
L'impôt minimum de remplacement (AMT): si vous êtes soumis à AMT, vous pouvez voir d'autres limitations. En général, la déduction est plus utile si vous utilisez l'argent pour acheter, construire ou améliorer votre maison.
Déductions détaillées: la déduction d'intérêt hypothécaire est seulement disponible si vous détaillez, et beaucoup de gens ne détaillent pas . Il est généralement préférable de prendre la plus grande déduction possible - si votre déduction standard est plus élevée que ce que vous obtiendriez en détaillant, vos frais d'intérêt hypothécaire pourraient ne pas offrir d'avantages fiscaux. Si vous n'êtes pas sûr que vous détailler, vérifiez si vous avez classé l'annexe A. Pour obtenir au-dessus de votre déduction standard, vous pourriez avoir besoin d'un prêt important ou d'autres dépenses pour aider (comme les frais médicaux élevés, par exemple).
Une déduction n'est pas un crédit: certaines personnes confondent déductions fiscales et crédits d'impôt. Une déduction permet de réduire le montant du revenu utilisé pour calculer vos impôts dus. Un crédit est une réduction de dollar pour dollar de ce que vous devez. Une déduction réduira indirectement votre facture d'impôt, mais elle n'est pas aussi puissante qu'un crédit d'impôt.
Combien pouvez-vous réclamer?
Si vous avez emprunté contre la valeur nette de votre maison et que vous voulez savoir combien d'intérêt vous avez payé, demandez à votre prêteur. Vous devriez recevoir un formulaire 1098 avec des détails sur les intérêts pour l'année.
Fais tes devoirs
Revendiquer une déduction à tort est problématique: il peut entraîner des pénalités fiscales et des frais d'intérêt de l'IRS. Vérifiez tous les détails sur votre situation (et les lois fiscales en vigueur) en lisant la publication IRS 936. Rappelez-vous que les lois fiscales sont compliquées et que les choses ont peut-être changé depuis la rédaction de cet article. Parlez avec un préparateur d'impôt qui connaît les détails de votre prêt pour éviter tout problème.
Note: Encore une fois, cette déduction n'est généralement pas disponible après l'année d'imposition 2017. Cet article est pour référence historique seulement.