Pourquoi une contre-offre peut être une mauvaise idée
Qu'est-ce qui constitue une offre de contre-partie immobilière?
Une offre de contre-offre immobilière est générée par un vendeur à domicile après qu'un acheteur a soumis une offre d'achat et que les termes ne conviennent pas au vendeur. Généralement, une contre-offre indique que le vendeur a accepté l'offre de l'acheteur sous réserve des conditions suivantes. Les détails suivants peuvent traiter des éléments tels que:
- Total de la contrepartie (généralement un prix plus élevé)
- Augmenter la taille du dépôt d'argent sérieux
- Refus de payer pour certains rapports ou frais
- Changer de fournisseur de service
- Modifier la date de fermeture ou de possession
- Exclusion ou ajout de biens personnels du contrat
- Modification des délais d'urgence
- Libération anticipée des dépôts
- Y compris les amendements ou addenda
- Corriger l'erreur d'un agent de l'acheteur
Qu'est-ce qu'un nombre normal de compteurs à attendre?
Tout comme un vendeur peut soumettre une contre-offre à un acheteur, un acheteur peut contrer le compteur du vendeur, qui deviendra alors une contre-offre ou une contre-offre d'acheteur # 1. Il n'y a pas de limite au nombre de contre-offres qui peuvent être soumises dans les deux sens. Voici un exemple réel de cinq compteurs sur une propriété répertoriée à 415 000 $ en Californie. L'acheteur avait soumis une offre de lowball à 400 000 $. C'était le résultat:
- Contre-offre # 1 du vendeur à l'acheteur
Le vendeur reporte le prix de vente à 412 000 $. Laveuse et sécheuse inclus sans garantie.
- Offre d'achat d'un acheteur # 1 au vendeur
L'acheteur reporte le prix de vente à 405 000 $. Laveuse et sécheuse inclus sans garantie.
- Offre de vendeur contre # 2 du vendeur à l'acheteur
Le vendeur reporte le prix de vente à 409 900 $. Laveuse et sécheuse exclus de la vente.
- Offre de contre-offre # 2 de l'acheteur au vendeur
L'acheteur reporte le prix de vente à 407 500 $.
Laveuse et sécheuse à conserver en tant que propriété personnelle.
- Offre de vente au comptoir # 3 du vendeur à l'acheteur
Le vendeur accepte le prix de vente de 407 500 $. Réfrigérateur, laveuse et sécheuse exclus de la vente.
Enfin, l'acheteur a accepté le cinquième compteur. Phew.
Comment une contre-offre est-elle rejetée?
Le vendeur n'est pas obligé de répondre à une offre en Californie. Cela vous surprend-il? Bien sûr, cela ne signifie pas que les courtiers pourraient ne pas avoir gagné de commission si le vendeur refuse de répondre à une offre de plein prix et conditions. Les courtiers pourraient encore exiger le paiement, si l'inscription le permet. En Californie, les listes ne le sont pas. Une non-réponse n'atténue pas nécessairement la responsabilité du vendeur envers le courtier. Voici les moyens les plus courants pour refuser une offre:
- De nombreux contrats d'achat fournissent une position près du bas pour que le vendeur paraphe que l'offre a été rejetée.
- Les vendeurs peuvent également écrire "rejeté" à la face du contrat, initial et le dater.
- La plupart des offres spécifient une date d'expiration de l'offre dans le cas où le vendeur choisit de ne pas répondre.
- L'agent inscripteur peut envoyer un courriel à l'agent de l'acheteur pour lui communiquer le fait que le vendeur ne répondra pas parce que l'offre est inacceptable.
- Généralement, les vendeurs ne sont pas tenus de rejeter formellement une offre par écrit.
Qu'en est-il d'une contre-offre multiple?
En fonction de vos lois spécifiques, les vendeurs peuvent ou non être en mesure d'émettre plusieurs contre-offres. En Californie, c'est assez simple. Les vendeurs peuvent contrer plus d'une offre et chaque compteur peut être différent. Même si l'un des acheteurs accepte le comptoir du vendeur dans ces circonstances, le vendeur n'a pas à accepter l'acceptation de l'acheteur.
Un agent expérimenté est votre meilleur pari si vous avez affaire à une contre-offre multiple. Ils peuvent être difficiles et assez compliqués.
Comment une contre-offre est-elle acceptée dans l'immobilier?
Si la contre-offre est émise par le vendeur, l'acheteur peut simplement accepter le compteur et le livrer à la partie désignée pour le recevoir. Le temps est toujours essentiel. Les contre-offres contiennent une date d'expiration, tout comme les offres d'achat, ce qui signifie que le vendeur peut accepter une autre offre pendant que l'acheteur décide de signer la contre-offre.
Si cela se produit, généralement le vendeur retirera la contre-offre.
Lorsque j'ai appelé des agents pour connaître la disponibilité de la propriété et si des offres ont été reçues, il est très courant (en particulier sur les marchés des vendeurs) d'entendre: «Nous avons une contre- offre ». Certains agents se sentiraient découragés par ces nouvelles. Mais j'ai arraché des maisons de sous les nez des acheteurs concurrents en soumettant immédiatement une offre de mon acheteur pendant que le compteur "était dehors".
Ce qui se passe généralement dans ces situations, c'est que le vendeur accepte l' offre du second acheteur, puis retire simplement sa contre-offre de la contrepartie, écartant le premier acheteur du jeu. En fait, j'ai acheté ma maison à Hawaï de cette façon. Il y avait un contretemps quand j'ai décidé de faire mon offre. J'ai offert le prix catalogue parce que je ne voulais pas que le vendeur m'envoie un compteur.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.