Ou fait une sorte de réparation qui était une amélioration, restauration ou adaptation dans laquelle une partie importante de la propriété ou de l'équipement a été démoli et remplacé.
Ce que nous avons ici est une occasion de faire une disposition partielle de l'ancienne propriété et de capitaliser la nouvelle propriété.
Nous allons vous parler de l'idée et des maths derrière les dispositions partielles, et vous donner un exemple avec lequel travailler.
L'idée: Si nous devons le remplacer, nous pouvons éliminer l'ancien et capitaliser la nouvelle propriété
Imagine un toit. (Oui, c'est l'un des exemples que l'IRS donne dans ses règlements finaux, plus il est facile pour nous d'imaginer, donc c'est l'exemple que nous allons suivre ici.) FYI pour le texte intégral de ces règlements, voir TD 9689 , Guide concernant les dispositions de biens corporels amortissables. (Jusqu'à présent, c'est le seul endroit en ligne pour trouver le texte intégral de 26 CFR 1.168 (i) -8.)
Nous avons donc un client qui a une propriété locative. Le client remplace le toit. Le vieux toit se détache et les matériaux sont recyclés ou jetés. Le vieux toit n'est plus, pourtant le coût du toit est inclus dans le coût de l'ensemble du bâtiment. Au moment où le client a acheté la propriété, le client a payé un prix, et ce prix était pour le terrain et le bâtiment, et le toit faisait définitivement partie du bâtiment. Ainsi, le coût de l'ancien toit est inclus dans le coût de l'immeuble, qui est reporté sur la déclaration de revenus du client et amorti sur 27,5 ou 39 ans (pour les propriétés locatives résidentielles ou commerciales, respectivement).
Une disposition partielle signifie que nous extrayons le coût du vieux toit du coût du bâtiment, nous débarrassons de ce vieux toit et capitalisons et commençons à déprécier le nouveau toit. Avoir du sens?
Il va y avoir beaucoup de maths impliqués
"Je n'ai pas le temps pour les maths", m'a confié un CPA début avril. Compréhensible.
Concentrons-nous sur le bien que fait notre client. Nous débarrassons-nous du vieux toit? Oui. Et vendons-nous cela? Donc, il n'y a pas de produit brut de la vente. Ainsi, le gain sur la disposition aura zéro produit moins la base du coût restant, ce qui signifie que nous avons une perte. C'est un chiffre de revenu négatif qui est porté à l'avant de la 1040 . Et les chiffres de revenu négatifs font quoi? Ils abaissent le revenu total, réduisent le revenu brut ajusté, réduisent le revenu imposable et diminuent l'impôt.
Mais attendez il y a plus. Les pertes diminuent les revenus, ce qui diminue les revenus pour mesurer les pertes d'activité passive et mesurer des choses comme l' impôt sur le revenu net d'investissement , la taxe Medicare supplémentaire, l' impôt minimum de remplacement et toute une série d'autres calculs sensibles au revenu. Donc, si vous n'avez pas le temps de faire le calcul, étendez-vous et faites le calcul quand vous avez du temps mental. Cela profitera au client maintenant et dans le futur.
Cela profitera-t-il au client à l'avenir? Oui, car regardez l'amortissement accumulé. Lorsque nous disposons d'un actif partiel, nous supprimons à la fois le coût et l'amortissement cumulé de l'actif d'origine. Nous recevons une perte actuellement déductible maintenant. Et en réduisant le montant de l'amortissement accumulé, nous avons moins d'amortissement à récupérer si et quand la propriété est vendue dans le futur.
Ne jamais laisser passer une occasion d'économiser de l'argent deux fois.
Les étapes en un mot
- Mesurer le coût de la propriété de remplacement
- En utilisant ce coût, travaillez en arrière pour mesurer le coût historique de la propriété d'origine.
- Nous avons besoin d'un taux de changement.
- En utilisant le taux de variation, actualisez le coût actuel à son coût historique.
- Séparer la base et l'amortissement.
- Éliminer l'actif partiel: calculer le gain ou la perte.
- Capitaliser et commencer à déprécier le nouvel actif.
Exemple
Un contribuable a une propriété locative résidentielle. Voici les faits pertinents:
Le contribuable achète la maison et la loue | |
Mise en service pour la maison: | 09/01/2011 |
Coût de l'immeuble (pas de terre): | 250 000 $ |
Amortissement antérieur (jusqu'à fin 2013): | 20 833 $ |
Le contribuable remplace le toit | |
Le toit est mis en service le | 01/11/2014 |
Coût du nouveau toit: | 12 000 $ |
Étape 1: Mesurer le coût de la propriété de remplacement
C'est le montant de 12 000 $ pour le nouveau toit, dans l'exemple ci-dessus. D'où vient ce nombre? Le client m'a donné toutes les preuves de paiement et les factures pour les couvreurs. Nous avons additionné les dépenses. (Maintenant, bien sûr, les dépenses s'ajoutent rarement à un chiffre rond, comme les douze mille ci-dessus.Je garde mon exemple facile à saisir.)
Étape 2: Mesurer le coût historique de la propriété d'origine
Pour séparer le coût initial du toit (ou de tout autre composant du bâtiment pour lequel nous voulons faire une disposition partielle), l'IRS dit que nous pouvons utiliser "toute méthode raisonnable" pour déterminer le coût initial tant que la méthode est " uniformément appliqué à toutes les parties du même actif" (Règlement du Trésor 1.168 (i) -8 (f) (3)).
Alors, quelles sont les méthodes raisonnables?
- Pour les restaurations seulement , utilisez la méthode d'actualisation de l'indice des prix à la production.
- Attribuez le coût de l'actif initial en fonction du rapport entre le coût de remplacement de la disposition partielle et le coût de remplacement de l'ensemble de l'actif.
- Étude de ségrégation des coûts.
- Les dossiers du contribuable.
"Typiquement, nous voyons généralement la méthode de retour en arrière de l'indice des prix à la production", a déclaré Phil Zaman , un expert-comptable diplômé qui dirige les programmes d'apprentissage de CBIZ & Mayer Hoffman McCann PC
La méthode d'actualisation de l'indice des prix à la production fonctionne «seulement pour les restaurations», a averti Zaman. Nous "ne pouvons pas l'utiliser pour des améliorations / améliorations ou adaptations."
"L'actualisation est comparable à l'intérêt, mais inversée", explique Zaman. Il a également déclaré que la méthode de l'escompte est la méthode «la plus objective des sanctions officiellement reconnues» décrite dans la section 1.168 (i) -8 du Règlement du Trésor.
Une deuxième méthode, a déclaré Zaman, est de prendre le coût de remplacement du composant et de le diviser par le coût de remplacement pour l'ensemble de l'actif. Il en résulte un ratio qui est ensuite multiplié par le coût initial de l'ensemble de l'actif.
Une troisième méthode consiste à embaucher des professionnels pour mener une étude de ségrégation des coûts, que les contribuables «peuvent faire à tout moment», a déclaré Zaman.
Enfin, les contribuables qui ont réellement construit l'actif peuvent utiliser leurs propres enregistrements pour déterminer le coût de chaque composant.
Étape 2A: Trouver le taux d'actualisation en utilisant l'indice des prix à la production
Premièrement, nous pouvons utiliser l' indice des prix à la production pour les produits finis ou son successeur, l' indice des prix à la production pour la demande finale .
- Ces indices peuvent être trouvés sur le site Web de données du Bureau of Labor Statistics.
- http://www.bls.gov/data/
- Puis faites défiler jusqu'à où il est dit Prix - Producteur .
- Ensuite, sous cette section, voir où il est indiqué que les données sur les produits comprennent les index FD-ID «headline» .
- Maintenant, regardez vers la droite et cliquez sur Top Picks (l'icône avec l'étoile).
- Cela nous donne différents indices à partir desquels choisir.
- "En général, vous utilisez la demande finale ou les produits finis (non désaisonnalisés)", explique Zaman.
- Donc, soit choisir la demande finale - WPUFD4.
- Ou choisissez Produits finis - WPUSOP3000.
- L'indice de demande finale commence à partir de Novembre 2009 et va de l'avant.
- "Les produits finis (WPUSOP3000) remontent à 1947", explique Zaman.
- "Vous pouvez ajuster les années qui s'affichent en haut de la page", souligne Zaman.
- Zaman met également en garde que vous pourriez vouloir travailler avec un seul ensemble d'indices.
Copiez les données PPI pertinentes et collez-les dans une feuille de calcul.
Pour référence, voici les deux ensembles de données avec lesquels nous devons travailler pour notre exemple.
Tableau 1. Indice des prix à la production - Demande finale de produits de base (WPUFD4) | ||||||||||||
An | Jan | Fév | Mar | Avr | Mai | Juin | Juil | Août | Sep | Oct | Nov | Déc |
2011 | 103,4 | 104.2 | 105.2 | 105,9 | 106,1 | 106 | 106,3 | 106,4 | 106,6 | 106,3 | 106,4 | 106 |
2012 | 106,6 | 107,1 | 107,7 | 108 | 107,8 | 107,4 | 107,4 | 107,7 | 108,2 | 108,3 | 108,2 | 108 |
2013 | 108,3 | 108,8 | 109.1 | 109 | 108,8 | 109.2 | 109.5 | 109.5 | 109,4 | 109,7 | 109,4 | 109,3 |
2014 | 109,7 | 110,1 | 110,8 | 111 | 111.1 | 111.2 | 111,6 | 111,6 | 111.1 | 111,4 | 110,9 (P) | 110.5 (P) |
Tableau 2. Indice des prix à la production - Produits finis de base (WPUSOP3000) | ||||||||||||
An | Jan | Fév | Mar | Avr | Mai | Juin | Juil | Août | Sep | Oct | Nov | Déc |
2011 | 184,4 | 186,6 | 189.1 | 191,4 | 192.5 | 191,4 | 192.2 | 191,7 | 192,6 | 191,8 | 191,7 | 191.1 |
2012 | 192 | 192,9 | 194,4 | 194,9 | 193,7 | 192,8 | 193.2 | 195,4 | 196,7 | 196,3 | 194.5 | 193,7 |
2013 | 194,8 | 196,3 | 196,6 | 195,9 | 196,8 | 197,2 | 197,2 | 197,9 | 197,3 | 196,9 | 196 | 196.5 |
2014 | 198 | 198,8 | 200.3 | 202 | 201,8 | 202,8 | 202,9 | 202,4 | 201,7 | 200.3 | 198,1 (P) | 195,6 (P) |
Notes de bas de page: Si vous voyez (R) à côté d'un index, cela signifie que le numéro a été révisé. (P) signifie préliminaire. "Tous les index sont sujets à révision quatre mois après la publication originale", dit le BLS.
Maintenant, nous allons trouver le taux d'actualisation.
La maison de location a été mise en service à l'origine le 1er septembre 2011. Nous mettons en évidence en gras (ci-dessus) les indices pour cette date.
Le toit a été mis en service le 1er novembre 2014. De même, nous mettons en gras les indices pour cette date.
Voici la partie mathématique. Nous trouvons la variation en pourcentage entre les deux indices. Commençons par la demande finale de PPI-Commodities (Tableau 1). Les maths vont comme ceci:
Index à la date de mise en service pour la restauration | 110,9 | Novembre 2014 |
Index à la date de mise en service du composant d'origine | 106,6 | Sept 2011 |
Variation en pourcentage entre les deux indices | 0.040337711 | = (110.9-106.6) / 106.6 |
Exprimez ceci en pourcentage. | 4,0338% |
- En utilisant la demande finale PPI-Commodities, j'ai un taux de variation (R FD ) égal à 4,03%.
Faisons la même chose, cette fois pour les produits finis PPI-Commodities (Tableau 2).
Index à la date de mise en service pour la restauration | 198,1 | Novembre 2014 |
Index à la date de mise en service du composant d'origine | 192,6 | Sept 2011 |
Variation en pourcentage entre les deux indices | 0.028556594 | = (198.1-192.6) /192.6 |
Exprimez ceci en pourcentage. | 2,85566% |
- En utilisant les produits finis PPI-Commodities, j'ai un taux de variation (R FG ) égal à 2,86%.
Nous avons maintenant trouvé deux taux d'actualisation différents (R FD et R FG ). Depuis l'IRS nous permet d'utiliser toute méthode raisonnable, j'ai besoin de savoir quelle méthode sera la plus raisonnable pour mon client. (Nous le ferons à l'étape 4 ci-dessous.) Une fois que nous aurons choisi l'index à utiliser, nous en tiendrons compte dans le dossier permanent du client afin que nous nous souvenions d'utiliser cette même méthode pour toute autre disposition partielle. sur cette même location.
Nous avons maintenant terminé avec l'étape 2A.
Étape 2B: En utilisant le taux de variation, actualisez le coût actuel pour revenir à son coût historique
Il y a deux façons mathématiquement équivalentes de calculer la réduction.
- Diviser le coût de remplacement par 1 + R; ou
- Multiplier le coût de remplacement par le PPI pour le mois initialement mis en service et diviser par le PPI pour les mois où il a été remplacé.
Les deux devraient aboutir à la même réponse. Pour la brièveté, je vais vous montrer seulement la première méthode seulement.
Coût de remplacement (RC) = 12 000 $
Le taux de variation (R) est R FD = 4,03% ou R FG = 2,86%
Si R = R FD = 4,03% | Si R = R FG = 2,86% | |
RC / (1 + R) | 12 000 / (1 + 4,03%) | 12 000 / (1 + 2,86%) |
12 000 / (104,03%) | 12 000 / (102,86%) | |
11.535.1341 | 11666.3426 | |
Le coût historique du toit d'origine est | 11 535 $ | 11 666 $ |
Alors qu'est-ce qu'on dit ici? Sur le coût total du bâtiment (250 000 à l'origine), 11 535 $ ou 11 666 $ sont attribués au toit d'origine. Nous basons cela sur le coût réel du remplacement du toit (12 000 $), et nous actualisons ce coût en utilisant l'une des deux mesures de l'Indice des prix à la production. Quelle méthode sera la meilleure pour notre client? Nous allons comprendre cela à l'étape 4.
Étape 3: Séparation des bases et dépréciation
Les objectifs ici sont de séparer l'actif original et sa dépréciation en deux actifs. De cette façon, nous pouvons disposer d'un et garder l'autre.
Je vais d'abord vous montrer les résultats, puis nous parlerons de la façon de le faire.
Base de séparation et amortissement si nous utilisons R FD = 4,03% | ||
Atout | Base non ajustée | Amortissement antérieur (jusqu'à fin 2013) |
Bâtiment d'origine | 250 000 | 20 833 |
Après la ségrégation: | ||
Bâtiment (moins vieux toit) | 238 465 | 19 872 |
Vieux toit | 11 535 | 961 |
Nouveau toit | 12 000 | n / a |
Base de séparation et dépréciation si nous utilisons R FG = 2,86% | ||
Atout | Base non ajustée | Amortissement antérieur (jusqu'à fin 2013) |
Bâtiment d'origine | 250 000 | 20 833 |
Après la ségrégation: | ||
Bâtiment (moins vieux toit) | 238 334 | 19 861 |
Vieux toit | 11 666 | 972 |
Nouveau toit | 12 000 | n / a |
Remarque: les chiffres de base et d'amortissement pour le bâtiment (moins le vieux toit) plus le vieux toit additionnent les chiffres pour le bâtiment d'origine. (C'est 238 465 + 11 535 = 250 000 pour la base, et de même 19 872 + 961 = 20 833 pour la dépréciation précédente, dans le tableau en utilisant R FD ci-dessus.) Nous n'avons perdu aucune base ou aucune dépréciation. Nous avons simplement divisé le montant initial en deux actifs distincts.
Pourquoi la dépréciation est-elle antérieure à la fin de 2013? Parce que notre logiciel d'impôt va calculer la dépréciation pour 2014 une fois que nous avons mis dans les actifs correctement.
Comment obtenir ces chiffres? La première ligne, relative au bâtiment d'origine, qui provient de notre logiciel d'impôt ou des tableaux d'amortissement du client dans leur déclaration de l'année dernière.
Le chiffre de base pour le vieux toit: nous avons besoin de ce calcul ci-dessus. Notez le chiffre de 11.535 pour le vieux toit. C'est R FD d'en haut. Nous pourrions également utiliser R FG .
Le chiffre de base pour le bâtiment moins de toit: nous avons pris la base d'origine et soustrait le vieux toit.
Les chiffres d'amortissement pour le bâtiment moins vieux toit et pour le vieux toit: il y a deux méthodes pour le découvrir. Il y a la méthode de William. Et il y a la méthode de Phil Zaman. La méthode de William va comme ceci:
- Diviser le coût historique de l'ancien toit par le coût total d'origine pour obtenir un pourcentage,
- Puis multipliez cela par les chiffres d'amortissement d'origine pour trouver la dépréciation attribuée au composant remplacé.
Et la méthode de Zaman? Calculer l'amortissement pour le bâtiment moins vieux toit et pour le vieux toit.
J'ai calculé les deux manières. En utilisant ma méthode, j'ai obtenu 961,23 $ de dépréciation attribuée au vieux toit. En utilisant la méthode de Zaman, j'ai obtenu 961,24 $ de dépréciation attribuée au vieux toit. Donc, après arrondi, les deux ont abouti à la même réponse: 961 $. Bien que ma méthode fonctionne bien parce que nous pouvons faire le calcul dans une feuille de calcul, je pense que la méthode de Zaman est techniquement la façon précise de le faire.
- Voici une calculatrice d'amortissement pratique que j'ai trouvé sur Internet tout en faisant des recherches pour cet article. Marquer ceci, car il sera utile plus d'une fois.
- http://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/depreciation-property-realestate.php
Étape 4: Calculer le gain ou la perte sur la disposition partielle
Voici les résultats, puis nous allons creuser dans les détails.
Si R = R FD = 11 535 | |||
Produit brut | -0- | (les matériaux ont été mis au rebut) | |
Coût de base du composant | 11 535 | ||
Moins d'amortissement antérieur | (961) | ||
Dépréciation moins courante | -0- | Supposons zéro pour l'instant | |
Base ajustée | 10 574 | ||
BENEFICE ou PERTE | (10,574) | ||
Si R = R FG = 11 666 | |||
Produit brut | -0- | (les matériaux ont été mis au rebut) | |
Coût de base du composant | 11 666 | ||
Moins d'amortissement antérieur | (972) | ||
Dépréciation moins courante | -0- | Supposons zéro pour l'instant | |
Base ajustée | 10 694 | ||
BENEFICE ou PERTE | (10 694) | ||
Note: J'ignore la dépréciation pour l'année en cours. Pourquoi? Pour notre objectif immédiat, nous devons déterminer quelle méthode d'escompte fonctionnera le mieux pour notre client. Et nous pouvons le faire dans un tableur. En faisant le calcul réel du gain / perte, notre logiciel d'impôt calculera la dépréciation de l'année en cours et la mettra aux bons endroits.
Regardez les deux résultats. Selon la méthode que nous choisissons pour le taux d'actualisation (R), nous avons une perte de 10 574 $ (en utilisant l'indice de la demande finale) ou de 10 694 $ (en utilisant l'indice des biens finis). Qu'est-ce qui va être mieux pour ce client particulier? La perte de 10 694 $.
Je note dans le dossier du client que nous avons choisi d'utiliser les produits finis PPI-Marchandises pour calculer les cessions partielles sur ce bien locatif. Et je transfère maintenant les calculs appropriés (en utilisant R FG ) au logiciel d'impôt.
Maintenant, réfléchissons à ce qui se passe. L'indice des biens finis a donné de meilleurs résultats pour ce client particulier. Y a-t-il une façon que j'aurais pu accélérer le processus de prise de décision pour ne pas avoir à faire autant de maths? Je remarque que (R FD ) est de 4,03% et (R FG ) est de 2,86%, sur la période de temps pertinente dans cet exemple. L'indice des biens finis, dont le taux de change était moins élevé, a donné lieu à une base historique plus importante et à une perte plus importante. J'émets l'hypothèse que le taux de changement le plus bas entraînera une base historique plus grande, et donc une perte plus importante. Je vais continuer à faire les calculs dans les deux sens jusqu'à ce que je sache si c'est une affirmation vraie ou non.
Mettons cela au total
Notre client a remplacé le toit de sa propriété locative. Il a coûté 12 000 $ pour installer ce nouveau toit. Nous avons calculé que le coût de l'ancien toit était de 11 666 $ en actualisant le coût de remplacement par l'indice des prix à la production. Dans ce scénario, le PPI pour les produits finis s'est avéré être le taux d'actualisation le plus avantageux. En utilisant le coût historique, nous séparons la base et la dépréciation liée au vieux toit du bâtiment. Nous gardons le reste du bâtiment sur les livres et nous nous déprécions comme d'habitude. Nous disposons du vieux toit, ce qui entraîne une perte de 10 694 $. Nous ajoutons le nouveau toit à la section des immobilisations de notre logiciel d'impôt et commençons à l'amortir.
Comment cela s'est-il passé pour notre client? Non seulement notre client a-t-il perdu 10 694 $ sur la première page du formulaire 1040, mais cela a aussi réduit son revenu pour les limitations de la perte d'activité passive, ce qui a augmenté le montant de la perte passive cette année. Cette perte accrue d'activité passive a encore réduit son revenu. Pour un client dans la tranche d'imposition de 28%, on pourrait s'attendre à ce que les économies d'impôt découlant d'une disposition partielle soient de 10 694 x 28% = 2 994 $. Mais parce que nous avons réduit le revenu assez pour prendre plus de pertes d'activité passives, les économies d'impôt réelles ont été d'environ 4 000 $.
Donc, si vous pensez, mon garçon, ça fait beaucoup de maths. Peut-être que mettre un peu d'argent dans la poche de votre client va vous motiver à lancer votre feuille de calcul et de croquer quelques chiffres.
Lectures complémentaires sur les sujets de la déduction des réparations, des dispositions partielles et du nouveau «règlement sur les réparations»:
- Pour plus de détails sur les dispositions partielles, voir l'article de Steve Nelson, Dispositions partielles et le nouveau Règlement sur les biens corporels dans Evergreen Small Business .
- Pour un aperçu des «regs de réparation», consultez mon article Déduire les frais de réparation et d'entretien.
- L'IRS proroge le délai imparti pour procéder à l'élection partielle tardive des actifs (Parker Tax Publishing, 29 septembre 2014).
- Un regard en profondeur: IRS publie des FAQ détaillées expliquant les règlements de réparation (Parker Tax Publishing, 14 mars 2015).
- Règlement sur les biens matériels - Conseils et ressources en matière de réparation (AICPA.org).
- Ce que les contribuables doivent savoir pour se conformer au Règlement définitif sur les biens matériels ( Le conseiller fiscal, AICPA.org, 1er avril 2015).
- Ensemble final de Regs de réparation. Publié ( Le conseiller fiscal, AICPA.org, 1er novembre 2014).
- Regs. Gouverner les dispositions de biens amortissables (Journal of Accountancy, 13 août 2014).
- Dernière année d'imposition pour réclamer des pertes sur des dispositions partielles antérieures à 2014 (Moss Adams, novembre 2014).
- TD 9689, Guide relatif aux dispositions de biens immobiliers amortissables (IRS.gov)
- Publication 544, Ventes et autres cessions d'actifs (IRS.gov)