Diversifier votre portefeuille avec une exposition à l'immobilier mondial
Dans cet article, nous examinerons les FPI internationaux et les raisons pour lesquelles les investisseurs voudront peut-être les prendre en compte dans leurs portefeuilles afin de diversifier les risques et d'améliorer potentiellement les rendements.
Que sont les REIT?
Les fiducies de placement immobilier (FPI) sont des sociétés qui possèdent et gèrent le plus souvent activement des biens immobiliers commerciaux productifs de revenus. En plus de posséder ce bien immobilier, certaines FPI investissent également dans des prêts et autres titres de créance garantis par des biens immobiliers. La plupart des grandes sociétés de placement immobilier aux États-Unis sont des entités cotées en bourse.
Souvent, les FPI bénéficient d'avantages fiscaux spéciaux qui leur permettent d'éviter l'impôt des sociétés, pourvu qu'ils distribuent l'écrasante majorité (90% +) de leurs revenus aux investisseurs. Il convient de noter que, même si l'on évite la double imposition, la structure ne signifie pas que les pertes fiscales des FPI sont transférées aux investisseurs pour être utilisées à titre de report prospectif ou pour compenser les gains en capital.
Pourquoi investir dans des FPI?
L'investissement dans les FPI à l'échelle nationale et internationale présente de nombreux avantages. Par exemple, Ibbotson Associates, la branche de recherche en investissement de Morningstar, a constaté que la propriété des REIT au fil du temps a historiquement augmenté le rendement total des investisseurs et / ou réduit le risque global des portefeuilles d'actions et de titres à revenu fixe.
Pour les investisseurs américains, les REIT internationales offrent une plus grande diversification dans de nombreux cas, étant donné que l'immobilier n'est pas lié au marché américain. Pour les investisseurs internationaux, les REIT ont également de faibles coefficients de corrélation avec le marché intérieur de leur pays respectif. Combinés, ces attributs font des FPI internationales une excellente option pour la diversification.
FPI internationales 101
Les REIT internationaux représentent désormais la majorité des REIT dans le monde, après leurs débuts réussis aux États-Unis et en Australie. Ces titres offrent de nombreux avantages et inconvénients, mais peuvent compléter les portefeuilles internationaux les plus diversifiés.
Les FPI internationaux offrent de nombreux avantages aux investisseurs, notamment:
- Inflation Hedge - L'immobilier est largement considéré comme une couverture de l'inflation, car il tend à créer de la valeur au fil du temps, en dépit de la dépréciation de la monnaie laïque.
- Rendements élevés des dividendes - De nombreuses FPI offrent des rendements de dividendes attrayants, car les lois fiscales exigent que les sociétés distribuent la majorité de leurs revenus.
- Gestion conservatrice - Puisque les FPI doivent généralement distribuer leurs revenus aux investisseurs, la direction a moins d'argent à dépenser pour des projets coûteux pour les animaux de compagnie.
- Diversification - Les FPI constituent un excellent moyen de diversifier un portefeuille d'actions existant au moyen d'une catégorie d'actif et de différences géographiques.
Malgré leurs qualités positives, l'investissement dans les FPI internationaux comporte de nombreux risques, notamment:
- Risque politique - Les droits fonciers et la fiscalité peuvent être des sujets brûlants sur le plan politique dans de nombreux pays du monde où l'immobilier est moins développé qu'aux États-Unis.
- Risque de change - Les taux de change peuvent avoir une incidence importante sur les actions étrangères, mais surtout sur les FPI, compte tenu des importantes distributions de dividendes généralement constatées.
- Risque fiscal - Les FPI dans les pays étrangers peuvent être extrêmement inefficaces sur le plan fiscal, surtout si l'investisseur est imposé aux taux de revenu ordinaires.
- Liquidité et transparence - Les FPI internationales peuvent être très illiquides et opaques, ce qui peut poser de nombreux risques aux investisseurs, surtout ceux qui ont des horizons temporels à court terme.
Meilleures façons d'investir dans les FPI
Le moyen le plus simple d'investir dans des FPI internationales consiste à utiliser des fonds négociés en bourse (FNB). Notamment, bon nombre de ces FNB n'offrent pas de rendement en dividendes, mais plutôt des gains en capital découlant du réinvestissement de dividendes. Par conséquent, il se peut que les investisseurs à revenu préférant choisir des FPI à acheter qui offrent des rendements attrayants.
Les ETF REIT internationaux les plus populaires comprennent:
- SPDR Dow Jones Global Real Estate (RWO)
- WisdomTree International Immobilier (DRW)
- SPDR Dow Jones International Immobilier (RWX)
- Propriété iShares S & P Dev ex-US (WPS)
- iShares FTSE EPRA / NAREIT Dev Immobilier (IFGL)
La ligne de fond
Les FPI internationales constituent un excellent moyen de diversifier un portefeuille et d'accroître l'exposition aux marchés immobiliers partout dans le monde. Souvent, la meilleure façon d'investir dans des FPI internationales est d'utiliser des FNB, car ils sont négociés sur une bourse américaine et fournissent une plus grande liquidité que les FPI étrangères individuelles.