Comment faire de l'argent en investissant dans l'immobilier
Les trois principales façons de gagner de l'argent grâce aux investissements immobiliers
Les investisseurs tirent leur argent de l'immobilier de trois façons principales:
- Une augmentation de la valeur de la propriété,
- Les revenus de location perçus en louant la propriété aux locataires, et
- Les bénéfices générés par l'activité commerciale qui dépend de l'immobilier.
En un mot, c'est tout. Bien sûr, il existe toujours d'autres façons de profiter directement ou indirectement de l'immobilier, comme apprendre à se spécialiser dans des domaines plus ésotériques comme les certificats de privilège fiscal, mais ces trois éléments représentent une grande majorité du revenu passif et des fortunes ultimes. ont été faites dans l'industrie immobilière. En apprenant à en tirer parti pour votre propre portefeuille, vous pouvez ajouter une autre classe d'actifs à votre allocation d'actifs globale , en augmentant à la fois la diversification et, si elle est appliquée avec prudence, en réduisant le risque.
1. Gagner de l'argent à partir d'une augmentation de la valeur de la propriété de vos investissements immobiliers
Tout d'abord, il est important que vous compreniez que les valeurs de propriété n'augmentent pas toujours.
Cela peut devenir douloureusement évident pendant les périodes comme la fin des années 1980 et le début des années 1990, et l'effondrement de l'immobilier 2007-2009. En fait, dans de nombreux cas, les valeurs foncières battent rarement l' inflation . Par exemple, si vous possédez un immeuble de 500 000 $ et que l'inflation est de 3%, votre propriété pourrait se vendre 515 000 $ (500 000 $ x 1,03%), mais vous n'êtes pas plus riche que l'année dernière.
Autrement dit, vous pouvez toujours acheter la même quantité de lait, de pain, de fromage, d'huile, d'essence et d'autres produits (le fromage pourrait être en baisse cette année et l'essence en hausse, mais votre niveau de vie resterait à peu près le même). La raison? Le gain de 15 000 $ n'était pas réel. C'était nominal.
Cela arrive parce que le gouvernement doit créer de l'argent lorsqu'il dépense plus qu'il ne le fait par l'intermédiaire des impôts. Toutes choses étant égales par ailleurs, au fil du temps, chaque dollar existant perd de sa valeur et perd de sa valeur par rapport au passé.
Une des façons dont les investisseurs immobiliers les plus avisés peuvent faire de l'argent dans l'immobilier est de profiter d'une situation qui semble se manifester à quelques décennies: Lorsque le taux d'inflation devrait dépasser le taux actuel de la dette à long terme , vous pourriez trouver des gens prêts à jouer en acquérant des propriétés, en empruntant de l'argent pour financer l'achat, puis en attendant que l'inflation augmente. De cette façon, ils peuvent rembourser les prêts hypothécaires avec des dollars qui valent beaucoup moins. Cela représente un transfert des épargnants aux débiteurs. Vous avez vu beaucoup d'investisseurs immobiliers faire de l'argent de cette façon dans les années 1970 et au début des années 1980 alors que l'inflation commençait à prendre des proportions incontrôlables avant que Paul Volker ne prenne le contrôle de 2 x 4 en augmentant drastiquement les taux d'intérêt .
L'astuce consiste à acheter lorsque les taux de capitalisation ajustés de manière cyclique sont attrayants ou lorsque vous pensez qu'il existe une raison spécifique pour laquelle un bien immobilier particulier vaudra un jour plus que le taux de capitalisation actuel seul indique qu'il devrait l'être. Par exemple, les promoteurs immobiliers talentueux peuvent regarder le bon projet, au bon moment, au bon prix, et créer littéralement les revenus locatifs futurs pour soutenir une évaluation qui pourrait autrement sembler riche en fonction des conditions actuelles parce qu'ils comprennent l'économie, les facteurs du marché et les consommateurs. Dans ma vieille ville natale, j'ai vu un vieil hôtel horrible sur un grand terrain se transformer en un centre commercial animé avec des immeubles de bureaux qui génèrent des loyers considérables pour le propriétaire. En l'absence de ces flux de trésorerie, présente ou valeur actuelle nette, vous spéculer à un degré ou un autre, peu importe ce que vous vous dites, peu importe quelles banques approuvent vos prêts, et peu importe ce que dit la société autour de vous.
Vous aurez besoin soit d'inflation substantielle dans la monnaie nominale (si vous utilisez la dette pour financer l'achat) pour vous renflouer ou une sorte d'événement à faible probabilité de travailler en votre faveur.
2. Faire de l'argent provenant de revenus locatifs générés par vos investissements immobiliers
Gagner de l'argent en collectant des loyers est si simple que chaque enfant de six ans qui a déjà joué à un jeu de Monopoly comprend à un niveau viscéral comment les bases fonctionnent. Si vous possédez une maison, un immeuble d'appartements, un immeuble de bureaux, un hôtel ou tout autre investissement immobilier , vous pouvez facturer des loyers à des personnes pour leur permettre d'utiliser la propriété ou l'installation. Bien sûr, simple et facile ne sont pas la même chose. Si vous possédez des immeubles d'habitation ou des maisons de location, vous pourriez vous retrouver à faire face à tout, des toilettes brisées aux locataires qui exploitaient des laboratoires de méthamphétamine. Si vous possédez des centres commerciaux linéaires ou des immeubles de bureaux, vous pourriez avoir affaire à une entreprise qui vous a loué en faillite. Si vous possédez des entrepôts industriels, vous pourriez être confronté à des enquêtes environnementales pour les actions des locataires qui ont utilisé votre propriété. Si vous possédez des unités de stockage, le vol pourrait être une préoccupation. Les investissements immobiliers ne sont pas le type que vous pouvez téléphoner et s'attendent à ce que tout se passe bien.
Les bonnes nouvelles sont qu'il existe des outils disponibles qui facilitent les comparaisons entre les investissements immobiliers potentiels. L'un d'eux, qui deviendra inestimable pour vous dans votre quête pour faire de l'argent de l'immobilier est un ratio financier spécial appelé le taux de capitalisation, qui est court pour "taux de capitalisation". Si une propriété gagne 100 000 $ par année et vend pour 1 000 000 $, vous divisez les gains (100 000 $) par le prix (1 000 000 $) et obtenez 0,1 ou 10%. Cela signifie que le taux de capitalisation de la propriété est de 10%, ou que vous obtiendriez un 10% attendu sur votre investissement si vous avez payé l'immobilier entièrement en espèces et aucune dette.
Tout comme une action ne vaut finalement que la valeur actuelle nette de ses flux de trésorerie actualisés, un bien immobilier vaut en définitive une combinaison de 1.) l'utilité qu'elle génère pour son propriétaire et 2.) les flux de trésorerie nets qu'elle génère par rapport à le prix qui a été payé pour l'investissement. Le revenu de location peut être une marge de sécurité qui vous protège lors des effondrements. Certains types d'investissements immobiliers sont mieux adaptés à cette fin. Pour revenir à notre discussion précédente sur les défis que représente la réalisation d'argent dans le secteur de l'immobilier, les immeubles de bureaux, pour fournir une illustration, il faut généralement prévoir de longs baux pluriannuels. Achetez-en un au bon prix, au bon moment, avec le bon profil de locataire et de maturité de location, et vous pourriez traverser un effondrement immobilier récoltant des chèques de loyer supérieurs à la moyenne que les sociétés qui vous louent doivent encore fournir (en raison du contrat de location qu'ils ont signé) même lorsque des tarifs plus bas sont disponibles ailleurs. Faites-le mal, cependant, et vous pourriez être bloqué à des rendements inférieurs à la normale longtemps après que le marché s'est rétabli.
3. Gagner de l'argent à partir des opérations commerciales immobilières
La dernière façon de gagner de l'argent à partir de placements immobiliers implique des services spéciaux et des activités commerciales. Si vous possédez un hôtel, vous pouvez vendre des films à la demande à vos invités. Si vous possédez un immeuble de bureaux, vous pourriez gagner de l'argent avec des distributeurs automatiques et des garages de stationnement. Si vous possédez un lave-auto, vous pourriez gagner de l'argent avec des aspirateurs à contrôle temporel. Ces types d'investissements nécessitent presque toujours des connaissances de sous-spécialité; Par exemple, il y a des hommes et des femmes qui consacrent toute leur carrière à la conception, à la construction, à la possession et à l'exploitation de lave-autos. Pour ceux qui atteignent le sommet de leur domaine et comprennent les subtilités d'un marché particulier, la possibilité de gagner de l'argent peut être infinie.
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Pour plus d'informations sur la façon de gagner de l'argent dans l'immobilier, lisez le Guide complet du débutant à l'investissement immobilier .