Investir pour les débutants

Comment investir dans l'immobilier

Investir dans l'immobilier est l'une des formes les plus anciennes d'investissement, ayant été autour depuis les premiers jours de la civilisation humaine. Avant les marchés boursiers modernes, l'immobilier est l'une des cinq catégories d'actifs de base que chaque investisseur devrait envisager sérieusement d'ajouter à son portefeuille pour ses avantages uniques en termes de flux de trésorerie, liquidité, rentabilité, fiscalité et diversification . Dans ce guide d'introduction, nous vous présenterons les bases de l'investissement immobilier et discuterons des différentes façons d'acquérir ou de prendre possession des placements immobiliers.

Tout d'abord, commençons par les bases: Qu'est-ce que l'investissement immobilier?

Qu'est-ce que l'investissement immobilier?

L'investissement immobilier est une vaste catégorie d'activités d'exploitation, d'investissement et de financement centrée sur la réalisation d'investissements dans des biens corporels ou des flux de trésorerie liés à une propriété tangible.

Il y a quatre façons principales de gagner de l'argent dans l'immobilier:

1. Appréciation immobilière : C'est quand la propriété augmente en valeur. Cela peut être dû à un changement dans le marché immobilier qui augmente la demande de biens dans votre région. Il pourrait être dû à des mises à niveau que vous mettez dans votre investissement immobilier pour le rendre plus attrayant pour les acheteurs ou les locataires potentiels. L'appréciation de l'immobilier est un jeu difficile, cependant.
2. Revenu de flux de trésorerie (loyer) : Ce type d'investissement immobilier se concentre sur l'achat d'une propriété immobilière, comme un immeuble d'habitation, et l'exploitation de sorte que vous collectez un flux d'argent provenant du loyer. Les revenus de flux de trésorerie peuvent provenir des immeubles d'appartements, des immeubles de bureaux, des maisons de location et plus encore.
3. Revenu lié à l'immobilier : Il s'agit d'un revenu généré par des courtiers et d'autres spécialistes de l'industrie qui gagnent de l'argent grâce à des commissions provenant de l'achat et de la vente d'une propriété. Il comprend également les sociétés de gestion immobilière qui conservent un pourcentage des loyers en échange de l'exploitation quotidienne d'une propriété.

1. Revenu de placement immobilier auxiliaire : Pour certains investissements immobiliers, cela peut être une source énorme de profit. Le revenu d'investissement immobilier accessoire inclut des choses telles que les distributeurs automatiques dans les immeubles de bureaux ou les installations de buanderie dans les appartements à loyer modique. En effet, ils servent de mini-entreprises dans un plus grand investissement immobilier, vous permettant de faire de l'argent à partir d'une collection semi-captive de clients.

La forme la plus pure et la plus simple de l'investissement immobilier est tout au sujet des flux de trésorerie provenant des loyers plutôt que de l' appréciation . L'investissement immobilier se produit lorsque l'investisseur, également connu sous le nom de propriétaire, acquiert une propriété tangible, qu'il s'agisse de terres agricoles brutes, de terrains avec une maison, de terrain avec un immeuble de bureaux, de terrain avec un entrepôt industriel ou un appartement.

Il ou elle trouve ensuite quelqu'un qui veut utiliser cette propriété, connue comme un locataire , et ils concluent un accord. Le locataire se voit accorder l'accès à l'immobilier, pour l'utiliser sous certaines conditions, pour une durée déterminée, et avec certaines restrictions - dont certaines sont prévues dans les lois fédérales, d'État et locales, et d'autres sont convenu dans le contrat de bail ou de location . En échange, le locataire paie pour la possibilité d'utiliser l'immobilier. Le paiement qu'il envoie au propriétaire est appelé «loyer».

Pour de nombreux investisseurs, les revenus locatifs provenant des investissements immobiliers ont un énorme avantage psychologique par rapport aux dividendes et aux intérêts d'investir dans des actions et des obligations . Ils peuvent conduire par la propriété, le voir, et le toucher avec leurs mains. Ils peuvent peindre leur couleur préférée ou embaucher un architecte et une entreprise de construction pour le modifier. Ils peuvent utiliser leurs compétences de négociation pour déterminer le taux de location, ce qui permet à un bon opérateur de générer des taux de capitalisation plus élevés , ou «taux de capitalisation».

De temps en temps, les investisseurs immobiliers deviennent aussi mal avisés que les investisseurs boursiers pendant les bulles boursières, insistant sur le fait que les taux de capitalisation n'ont pas d'importance. Ne craque pas pour ça. Si vous parvenez à tarifer vos loyers de manière appropriée, vous devriez obtenir un taux de rendement satisfaisant après avoir comptabilisé le coût de la propriété, y compris les provisions pour dépréciation , les taxes foncières et fiscales, l'entretien, les assurances et autres dépenses connexes. En outre, vous devriez mesurer le temps requis pour faire face à l'investissement, car votre temps est l'actif le plus précieux que vous avez - c'est la raison pour laquelle le revenu passif est si chéri par les investisseurs. (Une fois que vos avoirs sont suffisamment importants, vous pouvez créer ou engager une société de gestion de biens immobiliers pour gérer les opérations quotidiennes de votre portefeuille immobilier en échange d'un pourcentage des revenus de location, en transformant les investissements immobiliers qui avaient été géré activement dans des placements passifs.)

Quelles sont certaines des façons les plus populaires pour une personne à commencer à investir dans l'immobilier?

Il existe une myriade de différents types d'investissements immobiliers qu'une personne pourrait envisager pour son portefeuille.

Il est plus facile de penser en termes de catégories principales dans lesquelles les investissements immobiliers tombent basés sur les avantages et les inconvénients uniques, les caractéristiques économiques et les cycles de location, les termes de bail usuels, et les pratiques de courtage du type de propriété. Les propriétés immobilières sont généralement classées dans l'un des groupes suivants:

• Investissement immobilier résidentiel - Ce sont des propriétés qui impliquent d'investir dans des biens immobiliers liés à des maisons ou des appartements dans lesquels vivent des individus ou des familles. Parfois, les investissements immobiliers de ce type ont une composante d'entreprise de services, comme les résidences-services pour personnes âgées ou les immeubles à service complet pour les locataires qui veulent vivre une expérience luxueuse. Les baux durent généralement 12 mois, soit six mois de chaque côté, ce qui entraîne un ajustement beaucoup plus rapide des conditions du marché que certains autres types de placements immobiliers.
• Placements immobiliers commerciaux - Les placements immobiliers commerciaux comprennent principalement des immeubles de bureaux. Ces baux peuvent être bloqués pendant de nombreuses années, résultant en une épée à double tranchant. Lorsqu'un investissement immobilier commercial est entièrement loué avec des locataires à long terme qui ont accepté des tarifs de location à des prix très avantageux, les flux de trésorerie continuent même si les taux de location sur des propriétés comparables chutent (à condition que le locataire ne fasse pas faillite). D'un autre côté, le contraire est vrai - vous pourriez vous retrouver à gagner des loyers nettement inférieurs à ceux du marché sur un immeuble de bureaux parce que vous avez signé des baux à long terme avant que les taux de location augmentent.

• Investissement dans l'immobilier industriel - Les biens qui relèvent du domaine de l'immobilier industriel peuvent inclure des entrepôts et des centres de distribution, des unités de stockage, des installations de fabrication et des usines d'assemblage.
• Investissement dans l'immobilier commercial - Certains investisseurs veulent posséder des propriétés telles que des centres commerciaux, des centres commerciaux linéaires ou des centres commerciaux traditionnels. Les locataires peuvent inclure des magasins de vente au détail, des salons de coiffure, des restaurants et des entreprises similaires. Dans certains cas, les tarifs de location comprennent un pourcentage des ventes au détail d'un magasin pour inciter le propriétaire à faire tout ce qu'il peut, ou à faire, pour rendre le commerce de détail attrayant pour les acheteurs.
• Investissement immobilier à usage mixte - Il s'agit d'une catégorie fourre-tout pour les investisseurs qui développent ou acquièrent une propriété qui comprend plusieurs types de placements immobiliers susmentionnés. Par exemple, vous pourriez construire un immeuble de plusieurs étages qui comprend des commerces et des restaurants au rez-de-chaussée, des bureaux aux étages suivants et des appartements résidentiels aux étages restants.

Vous pouvez également vous impliquer dans le domaine des prêts immobiliers en:

• Posséder une banque qui souscrit des prêts hypothécaires et des prêts immobiliers commerciaux. Cela peut inclure la propriété publique des stocks . Lorsqu'un investisseur institutionnel ou individuel analyse les actions d'une banque, il est important de prêter attention à l'exposition immobilière des prêts bancaires.
• La souscription d'hypothèques privées pour des particuliers, souvent à des taux d'intérêt plus élevés pour compenser le risque additionnel, peut-être en incluant une clause de crédit-bail.
• Investir dans des titres mezzanine, ce qui vous permet de prêter de l'argent à un projet immobilier que vous pouvez ensuite convertir en participation si elle n'est pas remboursée. Ceux-ci sont parfois utilisés dans le développement des franchises hôtelières.

Il existe des sous-spécialités de l'investissement immobilier, notamment:

• Louer un espace de sorte que vous ayez peu de capital immobilisé dedans, l'améliorer, puis sous-louer ce même espace à d'autres pour des taux beaucoup plus élevés, créant des rendements incroyables sur le capital. Un exemple est une entreprise de bureau souple et bien gérée dans une grande ville où les travailleurs plus petits ou mobiles peuvent acheter du temps de bureau ou louer des bureaux spécifiques.
• Acquérir des certificats de privilège fiscal. Il s'agit d'un domaine ésotérique de l'investissement immobilier qui ne convient pas aux investisseurs non-initiés ou inexpérimentés mais qui - dans les bonnes circonstances, au bon moment et avec le bon type de personne - génère des rendements élevés pour compenser les maux de tête et les risques impliqués.

Les fiducies de placement immobilier (FPI)

En plus de tout cela, vous pouvez réellement investir dans l'immobilier à travers ce qu'on appelle une fiducie de placement immobilier, ou REIT. Un investisseur peut acheter des FPI à travers un compte de courtage , Roth IRA , ou un autre compte de dépôt de quelque sorte. Les FPI sont uniques parce que la structure fiscale sous laquelle elles sont exploitées a été créée pendant l'administration Eisenhower pour encourager les petits investisseurs à investir dans des projets immobiliers qu'ils ne pourraient pas se permettre autrement, comme la construction de centres commerciaux ou d'hôtels. Les sociétés qui ont opté pour le traitement des FPI ne paient aucun impôt fédéral sur leurs bénéfices tant qu'elles respectent quelques règles, notamment l'obligation de distribuer 90% ou plus des bénéfices aux actionnaires sous forme de dividendes .

Un inconvénient de l'investissement dans les FPI est que, contrairement aux actions ordinaires, les dividendes versés sur eux ne sont pas des «dividendes qualifiés», ce qui signifie que le propriétaire ne peut pas profiter des taux d'imposition bas disponibles pour la plupart des dividendes. Au lieu de cela, les dividendes de fiducies de placement immobilier sont imposés au taux personnel de l'investisseur. À la hausse, l'IRS a décidé que les dividendes de FPI générés au sein d'un abri fiscal comme un IRA Rollover ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu des entreprises non lié, vous pourriez donc être en mesure de les conserver dans un compte de retraite. , contrairement à une société en commandite principale .

(Si vous souhaitez en savoir plus sur ces titres uniques, commencez par consulter Investissement immobilier par l'entremise de FPI , qui traite de la liquidité des FPI, des capitaux propres, de la façon d'utiliser les FPI pour vos placements immobiliers et bien plus encore.)

Investir dans l'immobilier grâce à l'accession à la propriété

Pour toutes les options d'investissement immobilier disponibles pour les investisseurs, la personne moyenne va obtenir sa première expérience de propriété immobilière de la manière traditionnelle: En achetant une maison.

Je n'ai jamais vu l'acquisition d'une maison de la même manière que la plupart des sociétés. Au lieu de cela, je préfère considérer la résidence principale d'une personne comme un mélange d'utilité personnelle et d'évaluation financière, et pas nécessairement un investissement. Pour être plus direct, une maison n'est pas un investissement de la même manière qu'un immeuble d'appartements. À son meilleur, et dans les circonstances les plus idéales, la stratégie la plus sûre est de penser à une maison comme un compte d'épargne forcé qui vous donne beaucoup d'utilisation personnelle et de joie pendant que vous y résidez.

D'autre part, à l'approche de la retraite, si vous adoptez une vision holistique de votre patrimoine personnel, la propriété pure et simple d'une maison (sans aucune dette) est l'un des meilleurs investissements qu'une personne puisse faire. Non seulement les capitaux propres peuvent être utilisés grâce à certaines transactions, y compris les prêts hypothécaires inversés, mais les économies réalisées grâce à l'absence de location entraînent généralement des économies nettes - la composante des bénéfices qui aurait été versée au propriétaire demeure effectivement dans le logement du propriétaire. poche. Cet effet est si puissant que, même dans les années 1920, les économistes essayaient de trouver un moyen pour le gouvernement fédéral d'imposer l'épargne en espèces sur la location pour les propriétaires sans dette, la considérant comme une source de revenu.

C'est un type différent d'investissement, cependant - quelque chose connu comme un «investissement stratégique». Si l'économie s'effondrait, tant que vous pourriez payer les impôts fonciers et l'entretien de base, personne ne pourrait vous expulser de votre maison. Même si vous deviez cultiver votre propre nourriture dans un jardin, il y a un niveau de sécurité personnelle qui compte. Il y a des moments où les rendements financiers sont secondaires à d'autres considérations plus pratiques. Cependant, quoi que vous fassiez, ne sacrifiez pas vos liquidités pour essayer de constituer trop rapidement des fonds propres dans vos investissements immobiliers, car cela peut entraîner un désastre (y compris une faillite).

Si vous épargnez pour acquérir une maison, l'une des grandes erreurs que je vois est de nouveaux investisseurs mettant leur argent dans le marché boursier, soit par des actions individuelles ou des fonds indiciels . Si vous avez une chance d'avoir à exploiter votre argent dans les cinq ans ou moins, vous n'avez aucune entreprise à proximité du marché boursier. Au lieu de cela, vous devriez suivre un mandat d'investissement connu sous le nom de préservation du capital . Voici les meilleurs endroits pour investir de l'argent que vous économisez pour un acompte .

Quel est le meilleur - Investir dans l'immobilier ou investir dans des actions?

L'une des questions les plus courantes que je rencontre concerne l'attrait relatif d' investir dans des actions par rapport à investir dans l'immobilier . La version courte est que c'est un peu comme comparer la crème glacée à la vanille et au chocolat. Ils sont différents, et au fur et à mesure que votre valeur nette augmente, vous pouvez même constater que les deux ont un rôle à jouer dans votre portefeuille global. Votre personnalité influencera également votre décision, car certaines personnes sont plus axées sur le tempérament axé sur l'actionnariat ou la propriété immobilière, respectivement.

Risques de l'investissement immobilier

Un pourcentage important des rendements immobiliers sont générés en raison de l'utilisation de l'effet de levier. Une propriété immobilière est acquise avec un pourcentage des capitaux propres, le reste financé avec la dette. Cela se traduit par des rendements plus élevés sur les capitaux propres pour l'investisseur immobilier; mais si les choses tournent mal, cela peut entraîner une ruine bien plus rapide qu'un portefeuille d'actions ordinaires entièrement payées. (C'est vrai même si ce dernier a baissé de 90% dans un scénario de Grande Dépression, car personne ne pourrait vous forcer à liquider).

C'est pourquoi les investisseurs immobiliers les plus conservateurs insistent sur un ratio d' endettement de 50% ou, dans les cas extrêmes, sur des structures de fonds propres à 100%, qui peuvent encore produire de bons rendements si les actifs immobiliers ont été judicieusement sélectionnés. Le milliardaire Charlie Munger parle d'un de ses amis avant l'effondrement de l'immobilier en 2007-2009. Cet ami, un propriétaire terrien très riche en Californie, a regardé autour des évaluations élevées sur ses propriétés et s'est dit: "Je suis plus riche que je n'aurais jamais besoin d'être.Il n'y a aucune raison pour moi de prendre des risques pour plus de " Cet ami a vendu beaucoup de ses propriétés et a utilisé le produit pour rembourser la dette sur les restants qu'il pensait les plus attrayants. En conséquence, lorsque l'économie s'est effondrée, les marchés immobiliers étaient dans la tourmente, les gens perdaient leurs propriétés à la forclusion, et les stocks bancaires s'effondraient - il n'avait pas à se soucier de rien. Même si les loyers chutaient à cause des difficultés financières des locataires, tout le surplus était encore de l'argent et il était armé de fonds qui continuaient de se reconstituer, lui permettant de profiter de l'achat des actifs que tout le monde était obligé de vendre.

Arrêtez d'essayer de devenir riche si rapidement, et soyez content de le faire de la bonne façon. Vous aurez beaucoup moins de stress dans votre vie, et cela peut être très amusant.

Quelques réflexions finales sur l'investissement immobilier

Bien sûr, ce n'est que le début de votre voyage pour comprendre le sujet, car nous avons à peine effleuré la surface. L'investissement immobilier nécessite des années de pratique, d'expérience et d'exposition pour vraiment apprécier, comprendre et maîtriser.