FHA 203k Bases
Certaines propriétés sont presque parfaites - l'emplacement est bon, et la propriété a du potentiel, mais des améliorations significatives doivent être faites.
Sans ces réparations, la maison pourrait ne pas convenir à la vie, et les prêteurs pourraient ne pas être disposés à financer des prêts sur une propriété ayant des problèmes.
FHA 203k vous permet de transformer cette propriété en maison (et de retirer cette propriété du marché pour en faire à nouveau une partie précieuse de la communauté).
Financer les réparations et l'achat: Vous pouvez emprunter assez pour faire votre achat et assez pour apporter les améliorations nécessaires. Parce que la Federal Housing Authority (FHA) est impliquée, les prêteurs sont prêts à aller de l'avant avec une propriété qu'ils ne seraient pas touchés autrement.
Logement temporaire: À moins que vous ne vouliez vivre dans une zone de construction, vous aurez besoin de fonds pour d'autres arrangements de logement. Dans certains cas, vous pouvez emprunter de l'argent supplémentaire pour couvrir le loyer ou votre hypothèque existante pour une période maximale de six mois.
Aperçu du projet: Votre projet doit être terminé dans les six mois. Les fonds sont placés dans un compte séquestre et versés aux entrepreneurs à mesure que le travail est terminé.
Il est essentiel de travailler avec des entrepreneurs réputés qui ne sont pas soumis à une offre inférieure et qui connaissent bien le processus 203k.
Admissibilité: Les propriétaires / occupants et les organisations à but non lucratif peuvent utiliser FHA 203k, mais pas les investisseurs. Le programme est conçu pour une à quatre unités de logement, mais les propriétaires de condos et de maisons en rangée peuvent utiliser le programme pour des projets intérieurs.
Vous n'avez pas besoin d' un crédit parfait - parce que la FHA protège les prêteurs en cas de défaut, il est plus facile de se qualifier. Vous avez toujours besoin de revenus suffisants pour couvrir les paiements. Il est préférable d'avoir un ratio dette / revenu supérieur à 31/43, mais vous pourriez peut-être aller plus haut.
Selon le type d'améliorations que vous avez prévu, d'autres types de prêts pourraient être mieux adaptés. Pour les projets écologiquement durables (comme la mise à niveau de systèmes de chauffage et de refroidissement plus éconergétiques), un prêt de l'APCE peut fournir un financement . PACE est également disponible pour les propriétés commerciales.
Détails du prêt
Vous devez emprunter au moins 5 000 $, et il existe des limites maximales fixées par la FHA qui varient selon l'emplacement. Pour la plupart des gens qui achètent une maison unifamiliale qui n'est pas extravagante, vous tomberez dans ces limites. Pour les petits projets, le FHA 203k Limited (anciennement appelé Streamline 203k) vous permet d'emprunter moins facilement.
Vous pouvez emprunter suffisamment pour financer 110% de la valeur projetée de la maison après amélioration. Les évaluateurs examineront vos plans et prendront en compte la valeur future de votre maison.
Taux d'intérêt: Le taux d'intérêt variera en fonction des taux en général et de votre crédit. Attendez-vous à payer un taux qui est de 1 pour cent ou plus que ce que vous payeriez sur un prêt standard.
Considérez ceci comme le coût d'une approbation plus facile (ou regroupant vos prêts d'achat et d'amélioration en un). De plus, les prêteurs doivent faire un travail supplémentaire pour suivre la progression de votre projet et gérer les paiements. Dans le même temps, le prêt est assuré par la FHA, les prêteurs pourraient donc offrir un taux inférieur à celui que vous obtiendriez ailleurs. Comparez les offres et obtenez le prêt qui vous convient le mieux. 203k prêts peuvent être des prêts à taux fixe ou à taux variable avec remboursement jusqu'à 30 ans.
Mise de fonds: Avec le prêt 203k, comme d'autres prêts FHA, vous pouvez payer aussi peu que 3,5 pour cent à l'avance. Mais il y a de bonnes raisons de faire un acompte plus important chaque fois que vous le pouvez.
Entrepreneurs et bricolage
203k prêts vous donnent l'occasion d'apporter des améliorations significatives à votre maison. Vous pouvez également faire ce qui vous importe le plus: si vous souhaitez utiliser des appareils et des matériaux écologiques ou écoénergétiques, vous êtes libre de le faire.
Vous ne pouvez pas financer des articles de luxe à travers 203k, mais vous pouvez apporter des améliorations spectaculaires.
Malheureusement, vous n'êtes généralement pas autorisé à faire le travail vous-même. Même si vous êtes un entrepreneur qualifié et agréé, ne vous attendez pas à gérer tout le travail.
Vous devez utiliser des sous-traitants agréés pour tous les travaux, et il est important qu'ils sachent que vous utilisez 203k. Cela pourrait exclure certains bricoleurs que vous avez utilisés dans le passé et qui ont développé une relation avec. Le processus 203k est tout au sujet de la paperasserie et suivant certaines règles, alors préparez-vous pour moins de liberté que vous n'auriez pu imaginer lors de la rénovation de votre maison.
Si vous êtes un investisseur dans l'espoir de renverser les maisons, il existe de meilleures options, y compris l'argent des prêteurs privés .
Avantages et inconvénients
Les prêts de 203 000 $ sont parfaits pour améliorer une propriété dans laquelle vous espérez vivre. Cependant, les avantages ne viennent jamais gratuitement.
Coût: FHA 203k prêts pourrait ou ne pas être votre option la plus abordable. Vous paierez une prime d'assurance hypothécaire (MIP), et vous paierez également une petite cotisation pour chaque paiement mensuel. Votre prêteur peut également vous facturer des « frais de constitution supplémentaires » (le plus élevé de 1,5% ou 350 $). D'autres prêteurs non-203k factureront certainement des frais, de sorte que vous devez obtenir des citations de plusieurs sources (en regardant plusieurs types de prêts) avant de prendre une décision.
Paperasserie: Ces prêts sont connus pour la paperasserie. Vous remplissez de nombreux formulaires, et vos entrepreneurs sont également soumis à une partie de cette douleur. Si vous n'avez pas la patience de tout suivre, envisagez d'autres options.
Temps: En plus du temps qu'il faut pour faire face à la paperasserie, vous devrez attendre les réponses de la FHA et votre prêteur. Ils ont tout autant (ou plus) de paperasse à faire de leur côté. Surtout si vous essayez d'acheter une propriété dans un marché concurrentiel, cela peut être un dealbreaker.
Normes requises: Vous pourriez avoir certaines améliorations à l'esprit, mais la FHA exige également que vous vous occupiez des problèmes de santé et de sécurité et que vous respectiez tous les codes du bâtiment. De la peinture au plomb, des problèmes électriques et d'autres éléments peuvent être ajoutés à votre liste de projets de façon inattendue. Traiter de ces problèmes est probablement une bonne idée de toute façon, mais vous avez moins de choix sur quand et comment résoudre ces problèmes.