Comment déterminer si vous devriez refinancer votre prêt hypothécaire
Cependant, vous vous êtes engagé dans une hypothèque à taux fixe il y a plusieurs années, alors vous payez 6% alors que l'enfant du voisin paie 3,25%. Devriez-vous refinancer?
Tout d'abord, un arrière-plan pour ceux d'entre vous qui ne connaissent pas le vocabulaire: «refinancer» une hypothèque signifie que vous obtenez une nouvelle hypothèque.
Vous "répétez-financez" - vous le financez à nouveau, avec un plan de paiement modifié.
Les avantages du refinancement
Beaucoup de gens avec des prêts hypothécaires à taux fixe qui refinancent sont motivés par la possibilité d'accrocher un taux d'intérêt inférieur.
Les petites différences de taux d'intérêt font une grande différence. Comparer deux hypothèques de 30 ans de 240 000 $. L'un porte un taux d'intérêt de 4,00%, et l'autre porte un taux d'intérêt de 4,25%.
Cela ne semble pas être une grande différence, n'est-ce pas? C'est juste un quart de pour cent, n'est-ce pas? Quelle différence cela pourrait-il faire?
De petites quantités composées en énormes sommes. Au bout de 30 ans, le détenteur du taux de 4,25% aura payé environ 10 000 $ de plus pendant la durée du prêt, comparativement au détenteur d'une hypothèque de 4,00%.
De toute évidence, le plus grand avantage pour le refinancement est la possibilité de réduire votre taux d'intérêt, en rognant des milliers de votre paiement de prêt total.
Les inconvénients du refinancement
Mais chaque rose a son épine: refinancement va redémarrer votre horloge hypothécaire, ramenant votre calendrier d'amortissement à la case départ.
"Qu'est-ce que ça veut dire?"
Voici comment fonctionnent les prêts hypothécaires: Lorsque vous effectuez un paiement, un pourcentage de ce paiement va à votre intérêt. Le montant restant va vers le capital initial de votre prêt.
Plus votre paiement s'applique à votre capital, mieux c'est. Le remboursement de votre solde de capital vous permet de rembourser le prêt plus rapidement. (C'est pourquoi vous devriez vous assurer que tout paiement hypothécaire supplémentaire s'applique à votre capital ).
Lorsque vous commencez une nouvelle hypothèque, la majorité de votre paiement s'applique à l'intérêt. Seul un minuscule ruban va vers votre principal. À la fin de votre première année de paiements hypothécaires, vous verrez que vous avez à peine fait une brèche dans votre solde de capital.
Plus vous avancez dans votre prêt hypothécaire, plus vos paiements s'appliqueront à votre capital. À la 25e année d'un prêt hypothécaire de 30 ans, la quasi-totalité de vos paiements seront affectés à votre capital.
"C'est fascinant, vraiment. (Yawn.) Mais comment s'applique-t-il au refinancement?"
Lorsque vous refinancez une hypothèque, vous réinitialisez l'horloge à la première année. La majorité de vos paiements s'appliqueront aux intérêts et non au capital.
Si vous êtes encore dans les premières années de votre prêt hypothécaire, ce n'est pas une grosse affaire. Mais si vous êtes plus loin dans votre hypothèque, vous devriez exécuter une feuille de calcul pour voir si le taux d'intérêt inférieur justifie le retour de l'horloge.
Économiser de l'argent sur les intérêts au début du prêt
Disons que Joe a une hypothèque de 100 000 $ à 6% d'intérêt.
Son paiement mensuel est de 599 $. À la fin de la première année, Joe a payé 7 188 $ pour son prêt hypothécaire. Seulement 1 299 $ ont servi à rembourser le solde du capital. Le reste était englouti par l'intérêt.
Seulement une année dans son prêt hypothécaire de 30 ans , Joe découvre qu'il peut obtenir un nouveau prêt à 5%. Joe refinance, ferme son ancienne hypothèque et relance l'horloge. Il paie 1 000 $ en frais de clôture pour son nouveau prêt.
À 6%, Joe aurait payé 109 871 $ en intérêts sur la durée du prêt (en payant un total de 209 871 $ pour sa maison de 100 000 $). En se refinançant, Joe «perd» les intérêts de 5 889 $ qu'il a payés pour la première année de son prêt. Aie.
Mais ça vaut la peine. En passant à une hypothèque de 5%, Joe paiera maintenant seulement 95 483 $ d'intérêts sur la durée du prêt, plutôt que 109 871 $. En d'autres termes, son déménagement lui permet d'économiser 14 387 $.
Payer plus d'intérêt en refinançant plus tard dans le prêt
Mais supposons que Joe était en l'an 15 de son hypothèque de 30 ans quand il a découvert l'opportunité de refinancer. Il ne veut pas d'un nouvel engagement de 30 ans, alors il refinance une hypothèque de 15 ans . Ce qui se produit?
Malgré la baisse du taux d'intérêt à 5%, et l'accélération des paiements grâce à une hypothèque de 15 ans, Joe paie en réalité plus d'intérêts par refinancement que ce qu'il a fait dans le scénario initial. En d'autres termes, le refinancement est une affaire terrible pour Joe, parce qu'il est trop loin dans son hypothèque.
La ligne de fond
Ne supposez pas que le refinancement est toujours une bonne ou une mauvaise idée. Branchez votre taux d'intérêt, conditions de prêt et les frais de clôture dans une feuille de calcul ou un calculateur de refinancement en ligne, pour calculer si l'accord potentiel que vous êtes offert a un sens dans votre situation particulière.
En règle générale, si vous faites des versements hypothécaires au cours des premières années et que vous pouvez réduire le taux d'intérêt de 0,75% ou plus, vous devriez le considérer. Le plus tôt dans votre hypothèque vous refinancer, le meilleur.