Ce que vous devez savoir sur les ventes à découvert et les saisies
Les ventes à découvert et les saisies sont deux types distincts de transactions qui partagent le dénominateur commun d'être des propriétés en difficulté, qui impliquent un prêteur hypothécaire. (Ils ne sont pas des termes interchangeables - bien que la plupart des gens ne s'en rendent pas compte, il y a une distinction entre les deux.)
Beaucoup d'acheteurs commencent une recherche de ventes à découvert et de saisies dans l'espoir qu'ils peuvent acheter une maison bon marché, soit à des fins d'investissement ou d'occuper en tant que résidence.
Ils croient qu'ils peuvent économiser beaucoup d'argent ou acheter une maison pour beaucoup moins que la valeur marchande.
Quand les acheteurs m'appellent pour dire qu'ils veulent acheter une vente à découvert ou une forclusion, je leur donne la réalité. Cette vérité est qu'ils ne seront probablement pas économiser de l'argent puisque les banques ont tendance à valoriser les ventes à découvert et les saisies à la valeur du marché, avec une allocation pour l'état de la propriété. Cependant, il y a aussi des exceptions, et de temps en temps, la situation sera juste. C'est plus l'exception que la règle, cependant.
Pour commencer, examinons les différences entre les ventes à découvert et les saisies immobilières.
Caractéristiques de base d'une vente à découvert
- Une maison de vente à découvert est une maison qui n'appartient pas à la banque. Cependant, afin que la vente à l'entiercement de fermeture, la banque doit approuver la vente.
- Le titre est toujours au nom des propriétaires, et les propriétaires vivent souvent dans la propriété parce qu'ils ne peuvent pas se permettre d'aller ailleurs.
- Les propriétaires peuvent ou ne peuvent pas être en retard dans leurs paiements hypothécaires ; la délinquance n'est pas toujours une exigence.
- Il doit y avoir une lettre de difficultés documentées. Ces difficultés peuvent inclure une perte d'emploi ou une retraite forcée, cela pourrait être lié à la santé, ou les vendeurs pourraient divorcer ou faire face à l'incarcération.
- Certaines ventes à découvert comprennent des hypothèques inversées signées par des vendeurs décédés ou des prêts secondaires qui ont été libérés en faillite mais qui n'ont jamais été libérés.
- Bien que la maison ne soit pas nécessairement sous l'eau, la plupart des ventes à découvert impliquent de payer moins que le montant total au prêteur. Un vendeur peut également se qualifier pour une vente à découvert si les capitaux propres sont insuffisants pour payer tous les coûts de vente tels que les commissions et les frais de clôture.
Caractéristiques de base d'une propriété de forclusion
- Les saisies sont des maisons appartenant au prêteur hypothécaire ou, si l'hypothèque était assurée ou garantie, par une entité gouvernementale telle que Fannie Mae, Freddie Mac ou HUD.
- Il existe de diverses façons un prêteur peut acquérir un titre à une propriété de forclusion. La façon la plus courante est de forclusion sur les propriétaires pour le non-paiement de leur hypothèque. Cependant, une banque est autorisée à saisir pour d'autres raisons, telles que les procédures offertes lorsqu'un propriétaire vend la maison à une autre personne sans rembourser le prêt. Les ventes subordonnées ne sont plus autorisées. Les banques peuvent également prendre le titre d'une propriété de forclusion par un acte tenant lieu de forclusion ou une action en justice.
- Lorsque les banques prennent le titre d'une propriété de forclusion, elles expulsent les occupants et sécurisent la maison. Généralement, une société de gestion d'actifs va fermer l'eau, et peut-être monter dans les fenêtres et les portes et changer les serrures. C'est pourquoi les saisies sont souvent une horreur dans le quartier.
Conditions de forclusions et transactions de vente à découvert
Presque toutes les ventes à découvert et les saisies sont vendues dans leur état actuel "tel quel".
Certaines banques vont investir dans la réparation des maisons de forclusion parce que les banques se rendent compte qu'elles peuvent augmenter leurs profits en les réhabilitant, mais de nombreuses banques vendent la maison dans le même état que les occupants précédents l'ont laissé, même déplorable.
Il existe parfois des circonstances atténuantes dans lesquelles une banque permet une réduction de prix pour un défaut majeur, mais cela est généralement rare. Vous pouvez demander, par exemple, une réduction ou un crédit pour remplacer un four ou le toit, mais si le marché est chaud et qu'un autre acheteur peut payer en espèces, la banque rejettera probablement cette demande.
La principale différence entre une condition de propriété de forclusion et une condition de vente à domicile à court est l'état de la forclusion pourrait être inconnue. La maison de forclusion pourrait être vacante pendant des mois, voire des années, au cours de laquelle la moisissure ou l'intrusion de l'eau peut se produire. Parfois, les propriétaires détruisent la maison ou ne parviennent pas à la maintenir correctement lorsque la maison est en forclusion. En comparaison, les vendeurs à découvert ont tendance à mieux prendre soin de leur maison et peuvent fournir des informations à l'acheteur.
Une autre différence est une propriété de forclusion peut généralement fermer dans les 30 jours. Une vente à découvert, qui nécessite l'approbation de la banque, peut prendre en moyenne 30 jours à 3 mois, juste pour obtenir la lettre d'approbation de la vente à découvert , puis 30 autres jours pour la fermer, soit deux fois plus longtemps.
Où et comment acheter des forclusions
Sauf si la banque est petite et locale, il est peu probable d'offrir une maison de forclusion à vendre au public. Les banques disposent généralement de leurs saisies de 5 façons. À l'exception de la méthode de la vente en bloc, la plupart des façons dont les banques vendent leurs saisies impliquent un profit pour la banque.
- Lors d'une vente aux enchères ou d'une vente aux enchères du shérif. Cette procédure est un processus d'appel d'offres qui se déroule sur les marches du palais de justice ou d'un autre bâtiment public. Généralement, les offres doivent être en espèces, et la banque fixe un prix de réserve minimum. S'il existe des privilèges supérieurs, l'acheteur assume la responsabilité de ces privilèges. Les acheteurs à une vente aux enchères ne travaillent souvent pas avec un agent immobilier.
- Dans une vente en gros à des investisseurs privés. Il peut s'agir de maisons qui n'ont pas été vendues lors d'une vente aux enchères ou de maisons que la banque n'a jamais mises aux enchères. La banque emballera ces maisons dans des groupes et vendra le paquet entier à un acheteur d'investissement ou à une compagnie à un escompte escarpé.
- Grâce à une société de vente aux enchères en ligne. Beaucoup de ventes aux enchères à domicile en ligne placent une offre réservée à laquelle la maison ne vendra pas si la réserve n'est pas respectée. Ils exigent souvent de l'acheteur de payer un bonus de prime de 5% par rapport au prix offert en tant que frais à la société de vente aux enchères. Les prix de vente initiaux sont souvent inférieurs au prix de l'offre réservée et peuvent sembler décevants. La plupart de ces sites permettent à votre propre agent de vous représenter.
- En listant la maison avec un agent REO et offrant la maison à vendre en MLS. L'agent REO travaille avec le gestionnaire d'actifs de la banque et prépare un BPO. L'agent évalue la condition, et permet une déduction pour sa condition TEL QUEL, de sorte que la maison est essentiellement répertoriée à la valeur marchande. Votre agent peut vous représenter.
- En plaçant la maison à vendre sur son propre portail de site Web et en permettant des soumissions d'offres électroniques. Ceci est plus commun avec les entités gouvernementales. Les banques paieront également votre agent pour vous représenter.
Où et comment acheter des ventes à découvert
Un acheteur ou un investisseur n'est pas autorisé à acheter une vente à découvert directement auprès du propriétaire. En fait, de nombreuses ventes à découvert exigent de l'acheteur qu'il signe un affidavit indépendant selon lequel il n'existe aucune relation préexistante entre les vendeurs et les acheteurs. J'ai eu des banques rejettent une vente à découvert parce que l'acheteur était un voisin qui habitait à proximité.
(En outre, certaines parties peuvent s'opposer à cette pratique et elles retiennent cette information de la banque .Ils peuvent signer un lien de dépendance mais secrètement ne pas divulguer une relation avec le vendeur.Dans des États comme la Californie, cette action pourrait constituer une fraude hypothécaire à court terme, ce qui permet à la banque d'annuler la décharge de responsabilité offerte au vendeur.)
Vous devriez engager votre propre agent immobilier pour vous représenter lors de l'achat d'une vente à découvert. Cet agent ne devrait pas être l'agent inscripteur. Vous méritez votre propre représentation. En outre, la banque a tendance à réduire la commission à la liste des agents qui pratiquent la double agence dans une vente à découvert.
Votre agent doit déterminer pour vous combien de banques et de privilèges sont impliqués afin que vous puissiez préparer adéquatement l'attente d'une approbation de vente à découvert. Votre agent peut également vouloir vérifier que le vendeur est admissible à une vente à découvert. Bien que toutes les ventes à découvert n'imposent pas de difficultés au vendeur, la plupart le font.
Enfin, un conseil: Les banques peuvent vous présenter une contre-offre et demander un prix plus élevé. Si la propriété nécessite des réparations, vous pourriez réussir à clôturer votre prix de vente accepté si vous présentez à la banque quelques estimations et photographies documentées.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.