Un lecteur demande: «Devrions-nous arrêter de faire nos paiements hypothécaires alors que notre maison est sur le marché comme une vente à découvert ? Nous avons essayé de faire une modification de prêt avec notre prêteur, mais notre demande a été refusée parce que nous étions à jour. Si nous étions en défaut, cela nous aiderait, mais nous devons tellement plus que ce que vaut notre maison, j'ai perdu mon emploi et je ne peux vraiment pas me permettre de continuer à faire des paiements.
Réponse: D'abord, permettez-moi de dire que mon cœur va vers vous. Je parle avec de nombreux vendeurs de vente à découvert dans votre position tous les jours et je me rends compte de la difficulté des vendeurs. À Sacramento, où je travaille, plus de la moitié des ventes en 2008 ont été des ventes à découvert et des saisies , et cette situation se reflète dans de nombreuses autres parties du pays. Vous n'êtes pas seul.
Personne, en dehors d'un avocat, ne peut vous dire s'il faut arrêter de faire vos versements hypothécaires - surtout pas les agents immobiliers , car nous ne sommes pas autorisés à donner des conseils juridiques. C'est une décision personnelle que les vendeurs doivent prendre eux-mêmes. Il y a des conséquences si vous arrêtez de faire des paiements. Voici quelques points à considérer:
Êtes-vous prêt à passer par la forclusion?
Habituellement, les prêteurs n'autorisent pas une vente à découvert avant que le vendeur ne trouve un acheteur, mais ce statut change. Réalisez qu'il n'y a aucune garantie qu'un prêteur accepte une vente à découvert, et que tous les prêteurs ne sont pas tenus de vous laisser vendre sur une vente à découvert.
Si vous commencez le processus de vente à découvert et arrêtez de faire vos paiements, si la vente à découvert est refusée et vous ne pouvez pas compenser les paiements en souffrance, vous risquez de perdre votre maison involontairement en raison de la forclusion . Beaucoup de vendeurs à découvert entrent dans le processus avec la pensée que si le prêteur n'approuve pas leur vente à découvert, ils sont prêts à laisser aller la propriété.
Avantages à effectuer vos paiements hypothécaires lors d'une vente à découvert
Si vous pouvez continuer à effectuer des paiements pendant que votre maison est sur le marché, il pourrait vous être avantageux de le faire pour les raisons suivantes:
- Qualifiez-vous pour acheter une nouvelle maison .
Selon les lignes directrices de Fannie Mae émises en août 2008, un emprunteur peut immédiatement acheter une autre maison après une vente à découvert si l'emprunteur n'a jamais été en retard, s'il respecte sa «politique de défaillance hypothécaire antérieure excessive» et n'est pas obligé de rembourser le prêteur à découvert , y compris un jugement de carence .
Il est difficile de trouver un prêteur qui le fera, mais il existe de plus petites banques avec leurs propres portolios qui ne vendent pas à Fannie Mae et peuvent envisager un tel prêt. D'autre part, les directives de la FHA disent que si l'acheteur n'a jamais été en retard, la FHA va faire un prêt immédiatement après une vente à découvert. Les lignes directrices HAFA 2013 permettent aux prêteurs de déclarer le paiement intégral, ce qui fait une grande différence sur un rapport de crédit .
- Protéger le crédit
Garder votre prêt hypothécaire actuel aide également votre cote de crédit parce que votre rapport de crédit ne reflète pas les paiements en retard. Réalisez qu'un prêteur peut, cependant, déclarer votre vente à découvert comme un code de facteur de pointage de crédit # 22, ce qui laissera encore un peu tomber votre FICO .
- Tranquillité d'esprit
Ne pas être en retard sur vos paiements, il est plus facile pour certains vendeurs de faire face à une vente à découvert parce que la stigmatisation de la délinquance est absente, et ils dorment mieux la nuit.
- Annuler sans pénalité
Si votre maison ne se vend pas ou qu'un prêteur refuse d'accepter une offre de votre acheteur de vente à découvert, en Californie, par exemple, vous êtes libre d'annuler la liste et de garder votre maison sans responsabilité.
Raisons d'arrêter de faire vos paiements hypothécaires lors d'une vente à découvert
Certains vendeurs font face à des difficultés financières extrêmes et n'ont pas la possibilité de décider s'ils continueront à effectuer des paiements hypothécaires. D'autres vendeurs arrêtent délibérément de payer.
- Plus de motivation pour les banques à accepter des ventes à découvert
Bien qu'il ne soit pas nécessaire d'être en défaut avant qu'une banque ne considère une vente à découvert, les fichiers prioritaires sont ceux en défaut.
- Les prêteurs pourraient ne pas exiger le remboursement
Vous ne pouvez pas extraire le sang d'une betterave, même si je connais les banques qui ont essayé. Habituellement, si un emprunteur est confronté à une véritable difficulté et qu'il n'a aucun actif ni moyen de faire un paiement hypothécaire, il est peu probable que le prêteur tente d'obliger l'emprunteur à rembourser l'un ou l'autre. Cela ne signifie pas qu'un prêteur n'a pas droit à un jugement de carence , si les circonstances le justifient.
- Acquérir des fonds pour déménager
Il va de soi que si vous ne payez pas la banque, l'argent qui serait normalement affecté à cette dépense peut plutôt être utilisé pour payer en premier, dernier et un dépôt de garantie sur une location.
Inconvénients d'entrer en défaut lors d'une vente à découvert
Il n'y a pas de repas gratuit. Alors que certains vendeurs sont heureux de s'éloigner d'une maison en forclusion, d'autres préfèrent effectuer une vente à découvert et redouter l'idée d'une forclusion.
- Rapport de crédit pourrait souffrir
Les ventes à découvert et la forclusion affectent le crédit . En plus d'un code de facteur de pointage de crédit # 22, le prêteur peut également signaler vos versements hypothécaires en souffrance aux bureaux de crédit . Certains prêteurs peuvent déclarer qu'une vente à découvert a été payée en totalité si vous avez effectué une vente à découvert HAFA après 2013, ce qui ne devrait pas avoir d'incidence sur votre crédit.
- Réservé à l'achat d'une nouvelle maison
Même si je m'attends à ce que les restrictions soient assouplies en raison du nombre croissant de saisies et de ventes à découvert, Fannie Mae exige que les emprunteurs ayant un retard de paiement de 60 jours ou plus doivent attendre deux ans pour acheter une autre maison. Golden 1 Credit Union en Californie offre une période d'attente au cas par cas pour les emprunteurs qui répondent à certains critères. Certaines lignes directrices HAFA permettent un rachat immédiat. Parlez à votre agent.
- Perdre la maison à la forclusion
Si vous ne pouvez pas compenser les paiements antérieurs avant la vente du syndic ou du shérif, vous risquez de perdre votre maison à la banque.