Les emprunteurs qui cessent de faire des versements hypothécaires vont tôt ou tard obliger la banque à saisir. Maintenant, comment cette forclusion est traitée dépend de la loi de l'État. Plus de la moitié des États des États-Unis sont des États de fiducie , et les saisies dans les États de fiducie sont traitées par le fiduciaire.
Gardez à l'esprit que les ventes à découvert Fannie Mae qui sont en défaut sont traitées différemment. Fannie Mae et Freddie Mac ne remettent habituellement pas les enchères du syndic.
Avant de reporter la vente aux enchères
Après que l'emprunteur a cessé d'effectuer les versements hypothécaires, le prêteur avise le syndic d'engager une procédure de forclusion. Le fiduciaire est une tierce partie à l'acte de fiducie, une position que certains appellent «détenir un titre nu».
Bien qu'il n'y ait pas de délai requis avant de déposer un avis de défaut , la plupart des prêteurs préfèrent essayer de percevoir au cours des 60 à 90 premiers jours qu'un emprunteur a des arriérés plutôt que de se lancer dans une procédure de forclusion. Certains États comme la Californie exigent que le prêteur donne à l'emprunteur un préavis d'au moins 30 jours avant de déposer un avis de défaut.
Une fois l'avis de défaut déposé, l'emprunteur dispose d'environ 90 jours pour rétablir le prêt en effectuant les paiements rétroactifs et en payant les frais de retard, qui comprennent les honoraires du syndic.
5 façons de différer l'enchère d'un syndic
- Échangez l'hypothèque: Il y a une différence entre le rétablissement d'une hypothèque et le rachat d'une hypothèque, mais vous entendrez souvent les mots utilisés de façon interchangeable, ce qui est faux. Pour racheter une hypothèque est de rembourser l'hypothèque; pour rétablir, une hypothèque est mise à jour. Pendant les derniers jours d'un processus de forclusion non judiciaire, un prêteur n'est pas tenu d'accepter une réintégration, mais doit permettre un rachat.
- Demander une modification de prêt: Les prêteurs ne sont pas tenus de reporter une vente aux enchères en échange d'une modification de prêt , mais la plupart des banques vont essayer de trouver un calendrier de remboursement temporaire. Cela ne signifie pas que la banque n'enverra pas la maison aux enchères. Donc sois prudent. Les emprunteurs peuvent vouloir demander à la banque une promesse écrite de ne pas aller de l'avant avec l'enchère.
Certaines banques sont sournoises. Ces banques accordera une modification de prêt temporaire et, après 3 à 6 mois, dire à l'emprunteur qu'ils saisissent forclusion parce que l'emprunteur n'est pas admissible à une modification de prêt permanent. Ils disent merci pour les paiements partiels et déposer un avis de défaut.
- Dossier de faillite: Un dépôt de bilan n'arrête pas définitivement une vente aux enchères, mais il pourrait reporter l'enchère pendant un certain temps. Lorsqu'un débiteur fait faillite, le tribunal émet une ordonnance connue sous le nom de « suspension automatique» qui empêche les créanciers de collecter de l'argent, ce qui comprend le report d'une vente aux enchères. C'est comme dire à un chien entraîné de s'asseoir et de rester. Mais le prêteur peut alors déposer une requête pour lever le séjour automatique, surtout si l'avis de défaut a déjà été déposé.
- Déposer une ordonnance temporaire de rétention: La plupart des gens associent une injonction temporaire à la violence conjugale, mais demander à la cour de se protéger contre les abus peut également inclure une demande de report d'une vente aux enchères. Les emprunteurs devront embaucher un avocat pour déposer une ordonnance d'interdiction temporaire, et cet avocat pourrait avoir besoin de trouver une raison fondée sur une fraude ou un acte répréhensible de la part du prêteur. Même si l'avocat a gain de cause et gagne l'argument, l'ordonnance d'interdiction n'est pas permanente.
- Tentative de faire une vente à découvert : Dire à un prêteur que l'emprunteur tente de faire une vente à découvert n'est généralement pas suffisant. L'emprunteur doit soumettre une offre à la banque auprès d'un acheteur qualifié. L' agent immobilier ou l'avocat chargé de la négociation de l'emprunteur appelle alors le négociateur de la banque et demande un report de l'enchère. Souvent, les banques ne considèrent pas une demande de report avant que l'enchère ne soit dans quelques jours. C'est comme si la banque aimait faire s'asseoir des emprunteurs sur des épingles et des aiguilles, se demandant si la vente aux enchères serait reportée.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.