Avantages des hypothèques inversées

Prêts hypothécaires inversés

L'industrie des prêts hypothécaires inversés a été minée au fil des ans par la confusion, en proie à des rapports de prêteurs prédateurs qui s'attaquent aux personnes âgées. Aujourd'hui, les institutions de crédit de bonne réputation exigent que les emprunteurs reçoivent des conseils sur les risques et les pièges avant de s'engager dans une hypothèque inversée. Malheureusement, cela ne garantit toujours pas qu'un propriétaire ne se fera pas arnaquer.

Comment fonctionne une hypothèque inversée?

Les hypothèques inversées permettent à un propriétaire d'emprunter des capitaux propres.

Au lieu d'effectuer des paiements au prêteur, le prêteur effectue les paiements à l'emprunteur. Les paiements peuvent être effectués comme suit:

• Une somme forfaitaire
• Mensuellement, aussi longtemps que l'emprunteur occupe la maison
• Avances périodiques au moyen d'une marge de crédit
• Combinaison de l'un des éléments ci-dessus

Qui peut se qualifier pour une hypothèque inversée?

Toute personne âgée de plus de 62 ans qui possède une maison peut être admissible à une hypothèque inversée s'il y a une équité suffisante dans la maison. C'est le kicker, avoir suffisamment de capitaux propres pour obtenir l'hypothèque, comme d'habitude, une position de 20% des capitaux propres est insuffisante. S'il y a suffisamment d'équité, que se passe-t-il ensuite?

• Les hypothèques existantes seront remboursées.
• Des entretiens / réparations différés seront nécessaires, si nécessaire.
• Les scores FICO ne s'appliquent pas et l'historique de crédit n'est pas pertinent.

Combien coûtent les hypothèques inversées?

Comme avec un prêt ordinaire, les emprunteurs paient des frais pour obtenir l'argent. Ces frais peuvent être intégrés dans le prêt et financés. Comme il n'y a pas de «frais standard», les frais varient en fonction du prêteur, des fournisseurs tiers et du type de prêt sélectionné.

Habituellement, les frais sont très élevés. Fondamentalement, les emprunteurs paient pour:

1. Primes d'assurance hypothécaire. Cette assurance paie une perte au prêteur si votre maison vaut moins que le montant dû à la fin de votre prêt.
2. Frais mensuels de prêteur. Les prêteurs facturent généralement l'emprunteur pour débourser les paiements mensuels.
3. Points de prêt ou frais de dossier. Cette taxe augmente le retour sur investissement du prêteur. Ce sont ces frais qui font l'objet d'un examen minutieux.

1. Coûts de clôture normaux. Les frais de clôture comprennent les frais d'enregistrement, d' entiercement ou de clôture, de titre , etc.

Combien pouvez-vous emprunter?

Le montant du prêt disponible dépend du type de programme de prêt choisi, de l'importance de l'équité après le remboursement des prêts hypothécaires existants et de l'âge de l'emprunteur. Wells Fargo est l'un des principaux initiateurs de prêts hypothécaires inversés.

J'ai trouvé une calculatrice en ligne pratique sur le site Web de Wells Fargo: Wells Fargo Loan Calculator. J'ai branché un 65 ans et une maison libre et claire d'une valeur de 500 000 $. Pour un HECM annuel (Home Equity Conversion Mortgage), la calculatrice a retourné des coûts de clôture estimés à 20 943 $, avec un paiement forfaitaire disponible de 129 614 $, portant intérêt annuel à 8,67%, ce qui pourrait grimper jusqu'à 13,67% pendant la durée du contrat. prêt. Le paiement mensuel disponible pour ce prêt est de 949 $. À l'âge de 75 ans, cependant, ce paiement mensuel passe à 1 401 $.

Quels types de programmes sont disponibles?

Une poignée de prêteurs offrent des hypothèques à taux fixe. La majeure partie des autres programmes de prêts hypothécaires inversés sont financés par un prêt hypothécaire à taux variable . L'intérêt peut s'ajuster mensuellement ou annuellement.

• Les prêteurs facturent une marge qui varie selon les prêteurs.
• La marge, lorsqu'elle est ajoutée au taux de l' indice , sera égale au taux d'intérêt.

• Les taux d'intérêt sont généralement plafonnés, ce qui signifie que le taux peut être augmenté à un taux maximum et non supérieur. Les plafonds vont de 5 à 6% sur un taux d'ajustement annuel et de 10 à 11% sur un taux mensuel ajustable.

Le type le plus populaire de prêt hypothécaire inversé aujourd'hui est le Home Equity Conversion Mortgage, assuré par le Département américain du logement et du développement urbain.

Le "HomeKeeper Mortgage" est de Fannie Mae. Fannie Mae achète des hypothèques conventionnelles, les remballe et les vend comme des titres aux investisseurs. À l'aide de la calculatrice hypothécaire inversée Wells Fargo et du scénario précédent, à l'âge de 65 ans, l'hypothèque HomeKeeper paierait 587 $ par mois et 1 381 $ à l'âge de 75 ans.

Où pouvez-vous obtenir une hypothèque inversée?

Beaucoup de courtiers en hypothèques et de grands établissements de crédit offrent des produits hypothécaires inversés.

• L'Association des prêteurs hypothécaires de la National Reserve publie une liste, triée par État, des prêteurs agréés qui produisent des hypothèques inversées.

• Département du logement et du développement urbain publie également une liste des prêteurs HUD approuvés. N'oubliez pas de cocher la case qui limite la recherche aux prêteurs qui ont complété un prêt HECM au cours des 12 derniers mois.