Les prêts limités de 203 000 $ permettent des réparations allant jusqu'à 35 000 $
Dan Tharp, un agent de crédit hypothécaire chez Guild Mortgage à Sacramento, croit que les accédants à la propriété devraient recevoir toute l'aide possible.
Il dit que les premiers acheteurs sont souvent rebutés par des réparateurs ou débordés et mal préparés pour faire face au travail nécessaire pour mettre certaines maisons aux normes actuelles. «Les acheteurs mettent un pied dans la porte», explique Tharp, «et disent:« Nous avons beaucoup de travail à faire ici, et nous n'allons jamais le faire.
Un prêt limité de 203K pourrait être la réponse.
Comment fonctionne un prêt limité 203K?
Auparavant, vous achetiez une maison, puis vous faisiez une demande de prêt sur valeur domiciliaire pour la réparer, ce qui donnait deux prêts. Mais de nombreux prêteurs ne feront pas de prêts de réadaptation. Certains ne financeront pas les prêts participatifs à la clôture, surtout s'il n'y a pas d'équité.
- Un prêt limité de 203 000 $ figure dans le solde initial du prêt, ce qui donne lieu à un prêt.
- Il peut s'agir d'une hypothèque à taux variable ou à taux fixe.
- Le solde de l'hypothèque peut dépasser le prix d'achat de la propriété.
- Les emprunteurs ne sont pas tenus d'embaucher des consultants professionnels, des ingénieurs agréés ou des architectes.
- Votre inspecteur peut établir une liste des réparations / améliorations recommandées. C'est un moyen rentable et rapide de le faire.
Réparations et améliorations admissibles
Le prêt limité de 203K permet des réparations simples qui peuvent être facilement estimées et complétées. Beaucoup sont considérés comme des réparations cosmétiques légères, mais certains nécessiteront l'embauche d'un entrepreneur agréé si elle ne relève pas du domaine d'expertise de l'emprunteur.
Voici une liste approuvée de réparations / améliorations de HUD, qui peut changer à tout moment. Vérifiez cette liste avec votre prêteur préféré.
- Toits, gouttières et tuyaux de descente
- Systèmes CVC (chauffage, ventilation et climatisation)
- Plomberie et électricité
- Petit remodelage de la cuisine et de la salle de bain
- Plancher: moquette, carrelage, bois, etc.
- Peinture intérieure et extérieure
- Nouvelles fenêtres et portes
- Coupe-froid et isolation
- Améliorations pour les personnes handicapées
- Améliorations éconergétiques
- Stabiliser ou enlever la peinture à base de plomb
- Terrasses, patios, porches
- Achèvement du sous-sol et imperméabilisation
- Fosses septiques ou puits
- Achat de nouveaux appareils de cuisine ou laveuse / sécheuse
- Réparer ou enlever une piscine creusée
Conditions spéciales et conditions
- Aucun solde minimum de prêt requis.
- Les emprunteurs doivent occuper la propriété.
- La propriété ne peut être vacante plus de 15 jours.
- Le travail doit être terminé dans les six mois.
- Le travail doit être professionnel.
- Si le travail nécessite un permis, les emprunteurs doivent obtenir un permis et une approbation.
- Les travaux doivent commencer dans les 30 jours suivant la fermeture.
- Toutes les améliorations aux structures existantes doivent être conformes aux exigences minimales de propriété de HUD (MPR) et répondre aux codes du bâtiment locaux.
Réparations non permises
- Aménagement paysager ou travaux de jardinage
- Remodelage majeur
- Déplacer un mur porteur
- Ajouts de pièces ou ajouts à la maison
- Corriger les dommages structurels
Nouvelles piscines
Un bain à remous extérieur, un spa, un bain à remous ou un sauna
Fosses à barbecue, foyers extérieurs ou foyers
Maisons de bain
Terrain de tennis
Les antennes paraboliques
Chirurgie des arbres (sauf en éliminant une menace pour les améliorations existantes)
Des peintures murales
Gazebos
Exigences pour effectuer le travail
- Les emprunteurs peuvent choisir parmi les entrepreneurs autorisés.
- Le prêteur examinera l'expérience, les antécédents et les références de l'entrepreneur.
- Le prêteur voudra une copie de l'estimation de l'entrepreneur et de l'entente entre l'entrepreneur et l'emprunteur.
- Les emprunteurs peuvent également prendre des dispositions pour faire tout ou partie du travail dans le cadre d'un arrangement d'auto-assistance.
- Les projets de bricolage exigent de fournir au prêteur de la documentation à l'appui des connaissances, de l'expérience et de la capacité de l'emprunteur à effectuer le travail nécessaire.
Décaissement des paiements
- Maximum de deux paiements à chaque entrepreneur, y compris l'emprunteur, à condition que l'emprunteur travaille dans le cadre d'un plan d'auto-assistance.
- Pas plus de 50% d'avance est autorisée.
- Les allocations de bricolage n'incluent pas le travail; seuls les coûts des matériaux sont autorisés.
- Le paiement final est versé après la présentation des preuves de paiement aux sous-traitants / fournisseurs ou à d'autres demandeurs de privilège éventuels.
Raisons pour demander un prêt inférieur à 15 000 $
- Le prêteur n'est pas tenu d'inspecter le travail terminé.
- Le prêteur n'est pas tenu d'autoriser une tierce partie à inspecter le travail terminé.
- Une lettre de l'emprunteur ou des copies des reçus de l'entrepreneur suffira comme avis d'achèvement, à condition que le prêteur n'ait aucune raison de déterminer qu'une inspection par une tierce partie est nécessaire.
DIVULGATION: Guild Mortgage est mon fournisseur préféré.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.