Un lecteur demande: «Nous avons finalement trouvé la maison parfaite dans un quartier que nous aimons, mais l'agent inscripteur dit que la maison est déjà vendue.Lorsque nous avons parlé à l'agent de notre acheteur, elle dit que le vendeur a accepté une offre. Nous aimerions faire une offre plus élevée, le vendeur peut-il accepter notre offre si le vendeur a déjà accepté une offre? Combien d'offres de vente à découvert un vendeur peut-il accepter? "
Réponse: Il semble que la vente à découvert que vous voulez acheter se déroule dans ce que l'on appelle communément le statut contingentaire actif court . Les termes d'une vente à découvert dans laquelle le vendeur a accepté une offre mais que la banque n'a pas encore approuvée varient dans le pays, mais au fond, sauf stipulation contraire du contrat, un vendeur peut accepter de vendre à un seul groupe d'acheteurs.
Cela ne signifie pas que le vendeur ne peut pas accepter plus d'offres, mais ces autres offres ne seront probablement pas en première position. Une offre subséquente acceptée par un vendeur est connue comme une offre de back-up. Un vendeur peut généralement signer de nombreuses offres de back-up et les placer dans n'importe quel ordre acceptable pour les parties concernées.
Obtenir un vendeur d'accepter plus d'une offre de vente à découvert
Vous n'avez rien à perdre en soumettant une offre sur une liste contingente de vente à découvert active. C'est parce que certains acheteurs écrivent de nombreuses offres sur d'autres maisons, même si cette pratique est désapprouvée par les avocats et peut entraîner des ramifications juridiques.
Lorsqu'une autre offre est acceptée pour ces types d'acheteurs, les acheteurs retirent leurs offres éventuelles en souffrance.
Si le premier acheteur s'éloigne , l'agent informera généralement l'agent de l'acheteur dont l'acheteur est en position de sauvegarde. Mais cela ne signifie pas qu'un acheteur dans cette position sera nécessairement plus proche de l' approbation de la vente à découvert .
De nombreuses banques font redémarrer les vendeurs lorsqu'un nouvel acheteur entre dans le processus.
Un vendeur n'est pas obligé d'accepter une offre de remplacement pour une vente à découvert. Si le vendeur refuse d'accepter une offre de sauvegarde, vous ne pouvez pas forcer le vendeur à signer le vôtre.
Un vendeur peut-il envoyer une deuxième offre de vente à découvert à la banque?
Certains agents de vente à découvert conseillent à leurs vendeurs d'envoyer une seule offre de vente à la fois à la banque. Mais que se passe-t-il si le vendeur reçoit une offre plus élevée, comme l'offre que vous proposez de soumettre?
Pour répondre à cette question, vous devez lire le contrat d'achat , en particulier l'avenant à la vente à découvert. En Californie, par exemple, nos addenda à la vente à découvert en RCA permettent au vendeur par défaut de continuer à commercialiser la propriété et d'envoyer des offres concurrentes à la banque. Alors que le vendeur ne peut probablement pas forcer le premier acheteur à annuler le contrat, il existe des moyens de faire pression sur l'acheteur pour l'annuler.
Après que l'agent inscripteur explique à l'agent du premier acheteur qu'une offre plus élevée sera envoyée à la banque, généralement l'agent inscripteur demandera à l'agent de l'acheteur si l'acheteur veut rester en dépôt pendant 30 à 90 jours supplémentaires alors que la banque envisage d'accepter une offre plus élevée. Dans cette situation, la plupart des premiers acheteurs qui ont soumis une offre inférieure s'inclineront quand ils réaliseront que leur offre sera probablement dépassée.
Soyez prudent lorsque vous soumettez une offre d'achat à découvert au-dessus de la valeur marchande. Si votre offre est trop élevée, même si la banque accepte la vente à découvert, les chances sont que l'évaluateur de votre banque viendra avec une évaluation plus faible. Dans ce cas, l'agent inscripteur devra renégocier avec la banque de vente à découvert, et la banque de vente à découvert pourrait ne pas vouloir baisser le prix. Il est risqué d'en offrir trop, et vous pourriez attendre des semaines ou des mois seulement pour découvrir que votre prêt a été refusé en raison d'une faible évaluation .
Pourquoi un vendeur pourrait vouloir accepter une deuxième offre de vente à découvert en tant que support
Un vendeur d'une vente à découvert veut un résultat de base. Le vendeur veut que la banque accepte la vente à découvert. Les banques ont tendance à accepter des offres de vente à découvert dont le prix est fixé dans le domaine de la valeur marchande. Les raisons d'accepter une deuxième offre de vente à découvert et de soumettre cette offre à l'examen sont les suivantes:
- Peut-être que le deuxième acheteur est plus qualifié pour acheter que le premier acheteur.
- Le premier acheteur pourrait ne pas s'engager à 100% à acheter la vente à découvert.
- Le prix de vente du premier acheteur peut être trop bas.
- Le vendeur pourrait être soulagé de faire une contribution du vendeur avec un prix de vente plus élevé.
- Le vendeur pourrait réduire la déficience , le cas échéant, si le prix offert est plus élevé.
- L'obligation fiscale du vendeur, le cas échéant, pourrait être réduite avec une offre plus élevée.