Votre prêteur peut déposer un jugement de défaillance après la forclusion
Les jugements de déficience apparaissent parfois après la forclusion ou la vente à découvert . Les propriétaires sont souvent surpris de les recevoir, et c'est généralement parce qu'ils ne reçoivent pas les bons conseils juridiques ou fiscaux à l'avance.
Billets à ordre et hypothèques
Les jugements d'insuffisance découlent du fait que l'emprunteur a manqué à un billet à ordre , et non de l'hypothèque. Un billet à ordre est une promesse de payer. Il peut également créer une responsabilité personnelle, en fonction des lois de l'État. Responsabilité personnelle signifie que le prêteur peut aller après les actifs de l'emprunteur pour non-paiement d'un prêt.
Un billet à ordre est garanti par un acte de fiducie ou une hypothèque, selon l'instrument de financement. Habituellement, l'acte hypothécaire ou de fiducie est enregistré dans les registres publics où se trouve la propriété, ce qui donne au public un avis que la maison a un privilège contre elle.
Forclusion
Si un billet à ordre n'est pas payé comme convenu, le bénéficiaire a le droit de saisir sur la propriété, parce que la propriété est la garantie pour le billet à ordre.
Si l'emprunteur n'apporte pas les paiements en cours ou rembourser le (s) prêt (s) existant (s) pendant la période de forclusion, la propriété est mise aux enchères. Si la propriété vend pour plus que le montant qui est dû, il n'y a pas de carence; Cependant, cela arrive rarement.
Les banques obtiennent la propriété dans la forclusion quand personne ne propose assez pour rembourser la banque.
La banque a également le droit de le vendre moins cher au plus offrant lors de la vente aux enchères, mais généralement, les banques préfèrent vendre à une partie privée après la forclusion, dans l'espoir d'obtenir plus d'argent sur le marché libre.
Ventes à découvert
Alors qu'une maison est en attente de forclusion, la banque peut accepter de réduire ses pertes. Il permet au vendeur de faire une vente à découvert et accepte moins d'argent que le vendeur doit sur son prêt.
Le vendeur à domicile embauche un agent immobilier pour trouver un acheteur pour la vente à découvert. L'acheteur fait une offre et, si la banque l'accepte, la maison est vendue à perte.
Jugements de déficience
Une déficience est la différence entre le solde du principal dû et le montant reçu, à condition que le montant reçu soit inférieur au montant dû.
Si la banque peut poursuivre un jugement de carence après une forclusion ou une vente à découvert dépend en partie si le billet promesse rend le vendeur personnellement responsable de la dette. Certains états autorisent la responsabilité personnelle .
Jugements de carence en Californie
Les bonnes nouvelles pour les emprunteurs en Californie sont tous les prêts d'achat-argent sur un logement résidentiel de un à quatre logements sont exemptés des jugements de carence.
Les prêts en argent dur en Californie - les prêts contractés après l'achat de la maison au moyen d'un refinancement ou d'une deuxième hypothèque - peuvent faire l'objet d'un jugement de carence dans les conditions suivantes:
- Le prêteur s'interrompt dans le cadre d'une procédure judiciaire (California Code Civil Proc. § 726).
- La plupart des prêteurs empêchent la vente d'un syndic, ce qui ne donne pas au prêteur le droit d'intenter une action en justice, à une exception près (voir ci-dessous la deuxième hypothèque de second rang ) .
- Un délai de trois mois s'applique aux actions pour les jugements de carence dans le cadre d'une forclusion judiciaire.
- Si la deuxième hypothèque est de l'argent dur et que le prêteur a perdu la garantie de ce prêt par une forclusion ou une vente à découvert - rendant la garantie du billet à ordre ne vaut rien - le bénéficiaire de cette deuxième hypothèque peut poursuivre un jugement de carence (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).
- Le BS 931, entré en vigueur le 1er janvier 2011, offre une protection contre les déficits aux vendeurs à découvert en Californie si le prêt est en première position. Cela ne s'applique pas aux saisies.
Collection de négociation
Certains prêteurs d'argent dur vendent le billet à ordre à un investisseur après la forclusion pour des penny sur le dollar. Ensuite, l'investisseur tentera de recouvrer la dette.
Même si un prêteur peut avoir accepté, par exemple, 1 000 $ pour un prêt hypothécaire de 100 000 $-seconde par le biais d'une vente à découvert, la garantie de cet argent dur est libérée, mais le billet peut ne pas l'être. Un vendeur à découvert comme notre lecteur pourrait croire que l'épreuve est terminée, jusqu'au jour où il reçoit un appel téléphonique demandant le remboursement. Quand cela arrive:
- Réalisez que le prêteur le plus probable négociera pour une récompense réduite.
- Le prêteur peut demander un nouveau billet à ordre pour remplacer l'ancien billet à ordre. Dans ce cas, assurez-vous que le prêteur envoie un billet à ordre «payé en totalité».
- Si le prêteur a déjà vendu la note, la réduction peut être plus importante.
- Tous les billets à ordre en argent dur ne doivent pas être payés en espèces. Certains prêteurs accepteront les paiements.
- Si le prêteur dirige les paiements vers une autre entité, se rendre compte que le billet peut avoir été vendu à un prix inférieur à sa valeur nominale et que le nouveau prêteur peut accepter un montant encore plus bas comme paiement intégral.
- Une fois la note payée dans son intégralité, demandez au prêteur de retourner le billet à ordre portant la mention «Payé en entier».
Je ne suis pas autorisé à donner des conseils juridiques et à fournir cette information à des fins d'information générale seulement. Si vous désirez des conseils juridiques ou plus d'informations, s'il vous plaît contacter un avocat de l'immobilier .
Source: Association des agents immobiliers de la Californie
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.