Faire une vente à découvert est assez difficile, franchement, mais c'est encore plus difficile quand vous avez deux prêts - c'est deux fois la migraine. Je ressens ta douleur. Parce que non seulement vous avez besoin de la coopération du premier prêteur, le deuxième détenteur de l' hypothèque doit également libérer ce prêt.
D'abord, regardons ce qui se passe dans la forclusion :
Positions de forclusion entre les prêteurs
Peu importe si vous prenez une deuxième hypothèque pour aider à acheter la maison ou si vous avez obtenu un prêt hypothécaire après le fait.
Le deuxième prêteur sera toujours dans la deuxième position à moins que le premier ne soit prêt à subordonner. Habituellement, un prêteur hypothécaire qui est en première position ne subordonnera pas le poste.
Premier en position est le premier dans le droit de percevoir des procédures de forclusion. Cela signifie lorsqu'un avis de défaut est déposé, si le deuxième prêteur veut être le premier à recevoir le produit de l'enchère ou de la vente ou à prendre la propriété, le second prêteur doit initier sa propre procédure de forclusion.
Dans la plupart des régions du pays, cela signifie que le deuxième prêteur doit rembourser le premier prêteur, payer le coût du premier prêteur pour déposer l'avis de défaut et les dépenses connexes, puis déposer son propre avis de défaut. Si le deuxième prêteur ne fait pas cela, le deuxième prêteur pourrait être anéanti dans la forclusion et ne rien recevoir, surtout s'il n'y a pas assez d'argent pour faire le tour.
Lorsque le deuxième prêteur reçoit un avis indiquant que le premier a forclos, après vérification de la valeur de la maison, de nombreux autres prêteurs ne lancent pas leur propre procédure de forclusion. Ils prennent cette position parce qu'il pourrait ne pas être assez de capitaux propres pour rendre le coût de forclusion rentable pour le deuxième prêteur.
Cette non-action laisse le second prêteur dans une position vulnérable.
Comment les frais de clôture des ventes sont payés
Même si le vendeur a peut-être signé un contrat d' inscription avec un agent immobilier, il est très probable que le prêteur renégociera la commission . Les prêteurs paient moins que les frais traditionnels et essaient de réduire leurs coûts de transaction de toutes les manières possibles.
Pour réduire davantage les frais de clôture, il y a aussi des frais que les prêteurs refuseront généralement de payer. Elles sont:
- Plans de garantie à la maison
- Inspections des ravageurs et travail lié aux parasites
- Certifications de toit
- Inspections des égouts
- Réparations demandées par les acheteurs, comme une demande de réparation
- Crédits pour les frais de clôture de l'acheteur
Négocier avec le second prêteur sur une vente à découvert
Après avoir déterminé que votre situation correspond à des qualifications de vente à découvert, et que vous vous êtes conformé à toutes les demandes de prêteurs - en plus, vous avez trouvé un acheteur volontaire et qualifié - vous n'êtes pas encore sorti du bois.
Disons que vos frais de clôture sont de 5% ou 4 250 $. Après déduction des frais de clôture du prix de vente de 85 000 $, il vous restera environ 81 000 $. Maintenant, il devient un tiraillement entre les deux prêteurs.
Généralement, la première négociation consiste à offrir un petit montant au deuxième prêteur, soit 1 000 $. Maintenant, cela peut sembler peu par rapport au solde de 55 000 $ du deuxième emprunt parce que vous demandez au prêteur de perdre 54 000 $.
D'un autre côté, cependant, si le second prêteur refuse, il peut finalement ne rien obtenir.
Il semble que les prêteurs juniors semblent parfois se couper le nez à cause de leurs visages. Mais c'est là que le premier prêteur peut abandonner un peu plus pour faire fonctionner l'affaire. Selon mon expérience, la plupart des prêteurs dans la première position sont ravis de recevoir même 90%, ce qui signifierait sur un prêt de 85 000 $, le prêteur pourrait accepter de prendre 76 500 $.
Si le montant net est de 81 000 $, après les frais de clôture, cela laisserait 4 500 $ que le premier prêteur pourrait offrir au deuxième prêteur. Le deuxième prêteur doit accepter de libérer le prêt. Sinon, la vente à découvert sera refusée, et le premier prêteur saisira très probablement la propriété dans la forclusion, éliminant le deuxième prêt.
Continuez à négocier jusqu'à ce qu'une résolution soit atteinte. Rappelez-vous, le premier et le second ont intérêt à faire fonctionner la vente à découvert .
NOTE: Une raison pour laquelle un titulaire de privilège junior en Californie peut refuser de coopérer est si le prêt était un prêt en argent dur, garanti à la résidence de 1 à 4 unités. Dans ce cas, si le second prêteur est anéanti lors d'une saisie en vertu d'une vente par un syndic, ce deuxième prêteur peut avoir le droit de poursuivre un jugement de carence . (Roseleaf Corp. c. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).)