L'expression "forclusion bon marché" est relative, mais vous pouvez trouver des bonnes affaires
Lorsque vous regardez des reportages télévisés qui sensationnalise saisies ou lire les manchettes que les dépôts de forclusion sont en augmentation, il est normal de sauter à la conclusion que les banques sont désespérées.
Les gens ont tendance à croire que les banques feront tout pour décharger les saisies, y compris vous permettant d'acheter des propriétés pour 50 pour cent de leur valeur ou moins. Pas vrai, dans la plupart des cas.
Pourquoi le prix d'une forclusion peut apparaître bon marché
Vous pouvez acheter une forclusion généralement pour beaucoup moins que son solde de prêt initial, en particulier dans un marché en déclin. Mais cela ne signifie pas que la banque vendra la propriété pour moins que la valeur marchande. La valeur marchande pourrait être de 50% inférieure à la dernière vente de la maison, mais ce prix de forclusion reflétera généralement la valeur des maisons qui l'entourent, moins les coûts de réaménagement.
Si vous voyez une forclusion annoncée dans MLS, c'est à la valeur du marché pour son état et son emplacement. Ce n'est pas un vol. Mais la perception que les saisies sont un «vol» persistent, peu importe. Probablement parce qu'il y a quelques exceptions à la règle.
Où trouver une forclusion bon marché pour acheter
Je reçois souvent des appels d'investisseurs me demandant d' acheter une forclusion à moindre frais, et la vérité est qu'il est rare de trouver une telle inscription dans le Multiple Listing Service (MLS) .
De temps en temps, si vous êtes très chanceux et très rapide pour écrire une offre, vous pourriez être en mesure d' acheter une forclusion pour un peu sous les ventes comparables. Mais les transactions au sous-sol ne sont généralement pas listées dans le MLS. Eh bien, ils le sont, mais ils ne sont pas des saisies.
C'est parce que les banques, comme tout autre vendeur, veulent faire autant d'argent que possible.
Ils engagent des agents immobiliers pour préparer une estimation de la valeur et leur disent combien ils peuvent obtenir. L'agent prend en considération l'état de la maison et nomme un prix. Ensuite, d'autres agents du MLS rivalisent pour acheter cette maison à leurs acheteurs.
Lorsque les acheteurs sont en concurrence, plusieurs offres sont le résultat. Les offres multiples ont tendance à faire monter le prix. Pour trouver une forclusion bon marché, les acheteurs doivent réduire la concurrence pour cette forclusion. Voici trois endroits pour rechercher des saisies bon marché.
Acheter une forclusion pas cher à l'enchère d'un syndic ou shérif.
Vous pouvez trouver des avis de ventes aux enchères en ligne et dans les journaux locaux. Il y a un certain nombre de sites Web qui publient des informations sur les enchères, et certains comme Property Radar peuvent offrir un essai gratuit de 30 jours.
Vous payez généralement de l'argent aux enchères publiques et achetez la maison dans son état «tel quel» . Les acheteurs intelligents paient une société de titre pour faire une recherche préliminaire avant d'enchérir. S'il y a des privilèges tels que des taxes, des cotisations d'association de propriétaires délinquant (HOA) ou des prêts de qualité supérieure, ces charges restent à la maison.
Il y aura les requins et les pros aux enchères publiques, et ils vont probablement gagner la maison, pas vous.
Acheter une forclusion à bas prix lors d'une vente aux enchères en ligne privée.
Les maisons de vente aux enchères font généralement de la publicité dans les journaux et en ligne.
Ces gars de marketing pourraient voyager à travers le pays en organisant des ventes aux enchères dans les hôtels. Une maison d'enchères privée vous permettra souvent d'obtenir un financement pour acheter une forclusion bon marché. Vous pouvez également amener l'agent d' un acheteur pour vous représenter.
Certaines sociétés de vente aux enchères vous permettra d'inspecter les saisies avant d'enchérir. Mais vous devriez être prêt à fixer une limite et à ne pas vous laisser emporter par l'excitation créée pendant le processus d'appel d'offres. Sinon, vous pouvez payer trop cher pour cette forclusion bon marché. Certaines ventes aux enchères en ligne vous facturer un pourcentage de prime à acheter.
Acheter une forclusion pas cher directement auprès de la banque.
La meilleure façon d'éliminer la plupart des acheteurs concurrents pour une forclusion bon marché est de contacter directement la banque. Les banques sont souvent prêtes à donner une pause sur le prix si un acheteur / investisseur achète plus d'une maison dans un paquet d'achat en gros.
Ce que vous trouverez le plus souvent, c'est que la banque ne veut pas vous vendre. Si la maison n'est pas sur le marché, mais qu'elle appartient à la banque, c'est probablement parce qu'il y a des avantages fiscaux pour la banque de ne pas la vendre.
Certaines banques maintiennent une liste de maisons de forclusion en ligne qui sont disponibles à l'achat. Les acheteurs peuvent également consulter le site Web du ministère américain du Logement et du Développement urbain (HUD) pour une liste des maisons appartenant à HUD.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.