Un lecteur demande: "Nous avons finalement décidé de vendre notre maison, nous ne voulons pas nous éloigner de chez nous , alors nous avons coté avec un agent qui nous vend une vente à découvert. Elle nous a également demandé de signer une autorisation d'une tierce partie pour la banque, mais maintenant, que se passe-t-il? Elle dit que nous devons trouver un acheteur, mais je pensais que nous avons demandé à la banque de faire une vente à découvert. Je ne sais pas si notre agent a fait beaucoup de ventes à découvert, ce qui me met mal à l'aise.
Réponse: Il n'est pas rare qu'un agent prétende être un spécialiste de la vente à découvert lorsque l'agent n'a géré qu'une poignée de ventes à découvert. Ce n'est pas que votre agent vous ment ; c'est que l'agent croit faire 2 ou 3 ventes à découvert fait de cet agent un spécialiste.
Et, franchement, avec le temps qu'il faut pour faire des ventes à découvert, il n'est pas inhabituel pour un agent de finir par penser qu'elle a passé plus de temps à travailler sur cette vente à découvert qu'elle a passé. Dans sa tête, elle est spécialiste. Dans l'esprit des agents qui concluent 50 ou 100 ventes à découvert par an, elle n'est pas un spécialiste.
Qui devriez-vous louer pour faire une vente à découvert?
La première chose que vous devriez faire est d'embaucher un spécialiste de la vente à découvert pour gérer votre vente à découvert. Cette personne pourrait être un agent immobilier ou un avocat. La plupart des agents travaillent à la commission, payés à même le produit de la vente, et la plupart des avocats sont payés d'avance directement par le vendeur. Si vous embauchez un avocat ou un agent pour être votre négociateur à court terme , obtenez toujours des conseils juridiques.
Certains avocats, tout comme certains agents immobiliers, peuvent prétendre être des spécialistes de la vente à découvert, tout en étirant un peu la vérité. Il est difficile de savoir à qui faire confiance. Une bonne règle est de demander autour d'un renvoi. Sûrement, quelqu'un d'autre que vous connaissez a une excellente référence pour vous. Vous ne pouvez pas être trop prudent lorsque vous choisissez un agent de vente à découvert ou un avocat.
Est-ce une procédure standard pour demander à la banque une vente à découvert avant qu'une offre ne soit reçue?
En un mot, non. Mais ce n'est pas parce que la procédure standard d'une vente à découvert peut impliquer d'abord recevoir une offre que cela signifie qu'un vendeur doit toujours suivre une procédure standard. Il y a parfois des exceptions à la règle.
La procédure standard peut varier d'une banque à l'autre. C'est votre banque qui établit la procédure standard, et chaque banque de vente à découvert peut être différente. Généralement, lorsque vous demandez à la banque une vente à découvert avant une offre, vous laissez la banque établir les règles et la procédure pour vous. Le plus important, vous laissez la banque choisir le prix de vente. Cela pourrait marcher contre vous.
Procédure standard pour la pré-approbation de vente à découvert
Certaines banques de vente à découvert - en dépit d'une vente à découvert Freddie Mac HAFA , pour laquelle la procédure standard de vente à découvert est seulement pré-approbation - préfèrent préapprouver votre vente à découvert. S'ils ne s'attendent pas à une approbation préalable, ils s'attendent au moins à participer au prix de vente et au marketing de votre maison. En règle générale, aucune n'est une bonne idée.
Si vous laissez la banque choisir le prix demandé, le prix pourrait être trop élevé. Si votre prix est trop élevé, les acheteurs ne peuvent faire aucune offre. Il est également possible que la banque établisse le prix de la maison trop haut dans l'espoir que vous finirez par donner à la banque un acte tenant lieu de forclusion .
Les banques ne vont pas toujours sortir et vous dire qu'elles ne veulent pas faire la vente à découvert. Parfois, ils vont simplement vous forcer à le fixer de telle sorte qu'il ne se vendra pas.
Procédure standard pour l'approbation de vente à découvert après une offre
La façon la plus courante de faire une vente à découvert est de soumettre l'autorisation de la tierce partie à la banque dès que votre maison est mise en vente. Ensuite, après avoir reçu une offre, soumettez un paquet de vente à découvert à la banque, avec la documentation à l'appui et votre offre.
Cette procédure vous permet de contrôler et non la banque. Demandez-vous, les banques n'ont-elles pas fait assez de dégâts? Voici les documents à envoyer à la banque:
- Contrat d'achat
- Copie du dépôt d'argent
- Preuve de fonds de l' acheteur
- Lettre de préautorisation de l' acheteur
- Autorisation signée par une tierce partie (dans le cas où la première copie a été égarée)
- Déclaration de clôture estimée ou HUD-1
- Impression depuis MLS
- CMA
- Trousse de vente à découvert et services financiers de la Banque
Chaque banque a ses propres exigences et change continuellement les documents dont elle a besoin. Il est courant de demander vos 2 dernières déclarations de revenus et 2 mois de relevés bancaires et de talons de paie. Mais certaines banques comme Bank of America Cooperative Short Sale pourraient même ne pas exiger ces documents. Votre spécialiste de la vente à découvert, si cette personne est un spécialiste, devrait savoir.