Question: Devrais-je réparer ma maison ou essayer de vendre tel quel?
Un lecteur demande: J'ai passé beaucoup de temps et d'argent à faire du remodelage extérieur de ma maison, plus un remodelage important de la salle de bain principale. Cependant, le reste de ma maison de 22 ans a besoin d'attention à l'intérieur. Le bain à l'étage a la pourriture sèche et est daté. La cuisine, de même, est si 1980. Nous avons des appareils relativement neufs, mais les comptoirs et les armoires ont probablement besoin d'être remplacés. Devrais-je réparer ma maison ou essayer de la vendre telle quelle?
Réponse: C'est l'une de ces questions où la réponse dépend de variables telles que l'état des stocks concurrents, qu'il s'agisse d'un marché immobilier chaud, froid ou neutre et la probabilité d'un retour sur investissement.
D'après mon expérience, de nombreux vendeurs ont mis trop d'argent dans la réparation de leurs maisons à vendre. Ils font des réparations qu'un acheteur ne remarquera jamais ou ne paiera pas de supplément pour. Parlez à votre agent avant d'effectuer toute réparation et assurez-vous que votre agent est suffisamment expérimenté et qualifié pour fournir des réponses cohérentes sur lesquelles vous pouvez compter.
Vendre une maison en l'état
Par exemple, il y a quelques années, une ancienne cliente a appelé pour dire que ses voisins avaient besoin de vendre immédiatement leur maison. Dire qu'il avait besoin de travail était un euphémisme.
La maison semblait inhabitable. Il y avait des trous dans les murs tout le chemin à l'extérieur et des planchers de bois imbibés d'urine; La plupart de l'électricité ne marchait pas et la baignoire de la salle de bain était tombé à travers les solives.
Tous les robinets fuyaient et, dans une chambre, j'ai trouvé une pile de rats morts dans une pile au centre de la pièce.
Ce n'était pas une maison qui pourrait facilement être réparée. Pas même une couche de peinture aurait aidé à vendre cet endroit. Nous l'avons évalué suffisamment bas pour attirer de multiples offres et vendre avec zéro jour sur le marché.
Seuls les entrepreneurs et les palmes ont fait des offres sur cette maison.
Les acheteurs de maison veulent-ils des fixeurs ou des maisons fixes?
Certains acheteurs de maison veulent acheter une maison supérieure de fixateur , mais généralement ces acheteurs veulent une maison qui exigera des réparations cosmétiques légères. Les acheteurs qui gravitent vers fixers sont ceux qui ne sont pas admissibles à acheter une maison plus chère ou ceux qui veulent faire un profit en fixant la maison eux-mêmes.
Je n'ai pas encore rencontré un acheteur d' une première maison novice qui dit: «Donnez-moi une maison que je peux démolir aux poteaux. La plupart des acheteurs de fixateurs sont prêts à faire des réparations simples, comme peindre les murs, mettre de la nouvelle moquette ou remplacer les luminaires. Ils ne veulent généralement pas reconstruire une fondation ou déplacer des murs.
Fixer-acheteurs supérieurs vont réduire le prix de la maison pour permettre les réparations et, pour la gêne, un peu plus. Par exemple, une maison vaut 100 000 $, mais elle a besoin d'un nouveau toit. Un nouveau toit pourrait coûter 10 000 $. Un acheteur n'offrira probablement pas 90 000 $ pour cette maison. Sinon, ils pourraient acheter une maison identique avec un nouveau toit pour 100 000 $ et ne pas avoir les tracas.
Un acheteur pour ce type de maison pourrait offrir 75 000 $, voire moins. Dans ce scénario, un vendeur serait plus malin de payer pour un nouveau toit et de vendre la maison pour 100 000 $.
De plus, de nombreux acheteurs n'achèteront pas une maison qui a besoin d'un nouveau toit. Ils s'inquiéteront que le travail impliqué coûtera plus que prévu. Le remplacement éventuel du toit consisterait peut-être à arracher le revêtement et à réparer les chevrons, ce qui pourrait ajouter au coût. La plupart des acheteurs veulent une maison en état d'emménagement. En n'effectuant pas de réparations, vous limiterez le nombre d'acheteurs susceptibles d'être attirés chez vous.
Avant de réparer votre maison
Les vendeurs intelligents évalueront le coût des améliorations proposées par rapport à la valeur marchande de la maison après les réparations ou les mises à niveau. Si une mise à jour ne rapporte pas l'investissement, une telle amélioration pourrait ne pas être justifiée. Avant de décider de soulever le toit et d'installer des puits de lumière dans la suite principale, réalisez que les cuisines et les salles de bains sont les plus rentables.
Avant de décider de faire des réparations spécifiques avant la revente, prenez un après-midi pour visiter d'autres maisons dans le quartier de la vente avec votre agent.
Notez l'état et les commodités dans ces maisons. Comparez ces maisons à la vôtre. Si, par exemple, la plupart des maisons sur le marché ont des cuisines améliorées, vous devriez vous concentrer sur la réparation de la cuisine.
Cela ne signifie pas que vous devez acheter des appareils design et arracher les armoires. Mais un remodelage de cuisine mineur pourrait être un bon investissement. Parfois, peindre simplement des armoires de chêne d'une couleur plus foncée et installer du matériel mis à jour peut donner à votre cuisine un tout nouveau look.
Faites une liste de tout ce qui est défectueux, cassé ou usé. Si les acheteurs détectent des problèmes ou des dysfonctionnements, ils peuvent se demander ce qui a été négligé dans la maison. Les acheteurs à qui j'ai montré une maison de 1,5 million de dollars dans les Fab 40 à Sacramento sont passés sur cette maison en raison du léger oubli des vendeurs. Le tapis d'entrée avait une grande déchirure au centre de sa couture, et il était déchiqueté. Ce tapis a fait une mauvaise impression sur les acheteurs à tel point qu'ils étaient convaincus que les vendeurs ne se souciaient pas de vendre leur maison.
Voici 10 améliorations minimum à faire avant de vendre votre maison:
- Corriger les trous et les fissures dans les murs et les plafonds.
- Réparez tous les appareils cassés et les systèmes CVC.
- Réparer les robinets qui fuient.
- Remplacer la moquette usée ou tachée.
- Repeindre les murs sombres ou gâchés avec de la peinture neutre (pas blanche).
- Remplacez la vitre cassée.
- Réparer le toit.
- Changer tous les luminaires datés / ventilateurs de plafond .
- Remplacer les vieux rideaux et les couvre-fenêtres.
- Corriger les violations de code.
Si votre marché immobilier est extrêmement chaud - un marché de vendeur - vous pouvez vous en sortir avec moins de réparations avant de vendre; Cependant, une maison qui a besoin de réparations offrira quand même un prix inférieur. Dans les marchés lents - un marché d' acheteurs - les acheteurs pourraient même ne pas regarder une maison qui a besoin de travail, à moins que ce soit un REO . Demandez conseil à votre agent.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.