Conseils pour négocier des contre-offres avec la banque de vente à découvert
Pourquoi une offre de vente à découvert n'aurait-elle aucun sens?
Qu'il n'y ait pas d'erreur, la contre-offre a toujours du sens pour la partie qui émet la contre-offre.
Dans ce cas, cette partie serait la banque de vente à découvert. Que l'agent inscripteur, les vendeurs, l'agent de l'acheteur ou les acheteurs comprennent les raisons de la contre-offre n'est pas pertinent.
Voici quelques-unes des raisons pour lesquelles la contre-offre peut sembler ridicule:
- La banque ne veut pas approuver la vente à découvert. Oui, il est possible que la banque, pour quelque raison que ce soit, ait conclu qu'il serait dans l'intérêt de la banque de forclorer . Peut-être que la banque est payée plus d'argent pour saisir à travers son PSA ? S'il est plus rentable de forer, la banque pourrait contrer à un prix qui le rendrait préférable à la vente à découvert. De toute façon, la banque va gagner.
- Les lignes directrices pour les investisseurs pourraient contenir une disposition qui dicte les dispositions de contre-offre. Généralement, une ligne directrice d'investisseur ne peut pas être modifiée. C'est ce que c'est. L'investisseur aurait besoin de le changer, et cet investisseur pourrait être un groupe d'investisseurs qui ne sont pas incités à modifier les accords existants.
- L'agent BPO ou l'évaluateur a fait une erreur. Les agents BPO peuvent être invités à faire une estimation de la valeur dans une zone que l'agent BPO ne connaît pas très bien. Cela arrive souvent. Si l'agent n'est pas familier avec un voisinage, l'agent peut ne pas avoir suffisamment d'informations pour préparer un BPO valide. Généralement, les banques ne paient pas assez d'argent aux agents BPO pour motiver les agents locaux expérimentés à accepter une telle mission.
Comment une banque émet une contre-offre pour une vente à découvert
Les banques aiment voir une déclaration de règlement estimée ou HUD-1 de sorte qu'il peut décider d'approuver tous les frais ou de contrer certains de ces frais. La contre-offre pourrait ne pas être strictement une offre de contre-prix. Après tout, si la banque peut réduire certains des frais facturés au vendeur, la banque peut augmenter son résultat net.
- L'offre de vente à découvert écrite. Cette contre-offre de la banque de vente à découvert pourrait être livrée à travers une feuille de travail dans un logiciel en ligne tel que Equateur ou via une lettre envoyée par courrier électronique à l'agent inscripteur.
- L'offre verbale de vente à découvert. Personne n'aime ces types de contre-offres parce qu'elles sont informelles et les acheteurs préfèrent voir la preuve d'une contre-offre. Les acheteurs ont tendance à être méfiants et à avoir de bonnes raisons. Mais beaucoup de banques le font. Ils appellent l'agent inscripteur ou envoient un email dictant les termes qui doivent être changés.
Choisir vos batailles de contre-offre
Parfois, le négociateur de la banque est carrément faux. Les banques fonctionnent dans de nombreux états différents, et chaque état a ses propres lois. Ce qui est vrai à New York n'est pas typiquement vrai en Californie, par exemple. En Californie, nous avons une divulgation obligatoire des risques naturels que le vendeur doit fournir à l'acheteur.
Les négociateurs ont refusé d'approuver des frais de 99 $ pour une divulgation de danger naturel. D'autres agents paieraient eux-mêmes ces frais pour éviter les tracas, mais pas moi. Je vais faire revenir le négociateur et autoriser les frais. Parce que c'est le principe, pas l'argent.
Certains négociateurs ne comprennent pas un HUD. Depuis que les règles du RESPA ont été révisées en 2011, les frais apparaissant sur l' estimation de bonne foi d' un acheteur doivent apparaître comme un crédit sur le HUD du vendeur, même si un crédit vendeur HUD n'est pas vraiment un crédit. Ce n'est pas un crédit car il apparaît également comme un débit à l'acheteur. C'est notre gouvernement, simplifiant les divulgations pour un acheteur. Ils sont tellement simplifiés qu'un dirigeant de banque ne peut pas le comprendre.
Encore une fois, certains agents vont dire bien, nous allons supprimer la taxe de transfert de la ville, par exemple. Au lieu de cela, augmentez la vente à découvert ou demandez à un superviseur de l'examiner.
Vous ne voulez pas faire partie du problème lorsque vous pouvez faire partie de la solution. Vous pouvez également envoyer le verbiage RESPA au négociateur dans l'espoir de l'illumination. Il n'y a aucune raison de faire payer à un acheteur des frais qui devraient être approuvés par la banque de vente à découvert.
Si le problème sur le fond est le prix sur la contre-offre, et que vous avez remis à la banque une mise à jour de la CMA - y compris une liste des réparations, le cas échéant, et le coût de ces réparations - et la banque refuse toujours , il y a une option de plus disponible pour vous. Vous pouvez annuler la vente à découvert et la banque fermera le fichier. Ensuite, vous pouvez rouvrir le fichier avec un nouveau négociateur.