La tentative du gouvernement de simplifier les fermetures. . .
Si un HUD-1 n'était pas compliqué auparavant, c'est pire après que les règlements du TRID aient délaissé les HUD en faveur des déclarations finales et de la façon dont les crédits du vendeur apparaissent. Ce ne sont pas seulement les acheteurs de maisons qui ne comprennent pas les déclarations de clôture avec des crédits, ce sont aussi les employés de la banque qui se débattent. Surtout une banque de vente à découvert qui doit approuver la déclaration de clôture. Le formulaire est tellement alambiqué et horrible que de nombreux agents d'entiercement ont pris sur eux de fournir une feuille de calcul net, juste pour que toutes les parties à une transaction immobilière peuvent comprendre ce qui se passe.
C'est un progrès?
Le problème avec les crédits du vendeur à l'acheteur à la clôture
Le problème a commencé avec l' estimation de bonne foi révisée. Il a escaladé le HUD. Le RESPA a décidé que si des frais sont indiqués sur l'estimation de bonne foi mais sont généralement payés par le vendeur, ils doivent être reflétés sur le HUD. Pour équilibrer le HUD, si une redevance est indiquée comme un crédit, mais ce n'est pas vraiment un crédit, alors il doit aussi être montré comme un débit, ce qui en fait un lavage. Puis le HUD est parti, remplacé par la déclaration finale.
Vous vous demandez pourquoi le montrer du tout? Pourquoi? Parce que c'est dans l'estimation du prêt. Je sais, ça donne envie de sortir tes cheveux. Les règlements gouvernementaux vous le feront.
Qu'est-ce qu'un crédit vendeur à l'acheteur qui n'est pas un crédit?
Commençons par le principe que les crédits sont généralement représentés par un nombre positif et les débits sont un nombre négatif. Si vous ajoutez 100 $, puis soustrayez 100 $, vous avez zéro.
Deuxièmement, dans de nombreuses régions du pays, certains frais de clôture sont généralement payés par le vendeur.
Il est également coutumier dans certaines régions de partager ces frais. Le problème se pose quand il est coutume locale pour le vendeur de payer une taxe particulière, mais cette taxe est inscrite sur l'estimation de prêt de l'acheteur. Des exemples de ces types de frais sont:
- La police d'assurance de propriété du propriétaire, également connue sous le nom de politique du propriétaire CLTA / ALTA.
- Frais de règlement, également connu sous le nom de frais d'entiercement
- Taxes de transfert de comté, également connu sous le nom de taxe de transfert documentaire
Les frais susmentionnés, s'ils sont indiqués dans le contrat d'achat à titre de frais payés par le vendeur, figureront sur le relevé final à titre de crédit du vendeur à l'acheteur. Parce que ces frais ne sont pas vraiment un crédit à l'acheteur du vendeur, ils sont ensuite montrés comme un débit à l'acheteur, ce qui les exclut.
Mais oh, cette procédure fait que tout le monde, de l'acheteur à la maison de Joe Blow aux directeurs de banque, pour griffer leurs globes oculaires. Ils sont à l'agonie. Et nous ne pouvons pas le réparer à moins que le gouvernement ne le fixe. Si le gouvernement essaie de régler ce problème, j'ai l'impression que cela ne fera qu'empirer. Donc, il semble que ce soit un Catch 22.
Pour cette raison, j'espère que cette explication simple du problème avec des crédits dits de vendeur à l'acheteur sur la déclaration de fermeture fera qu'une personne de moins frappera à répétition leurs têtes dans une porte - seulement parce qu'il se sent si bien quand vous arrêtez.
Pourquoi les crédits du vendeur sur la HUD causent des problèmes pour les banques à découvert
Les banques de vente à découvert ont des lignes directrices établies par les investisseurs. Ces lignes directrices expliquent comment une banque peut gérer l'approbation des frais sur une vente à découvert. Certaines lignes directrices interdisent les crédits à l'acheteur, et certaines lignes directrices ont une limite sur le pourcentage versé à l'acheteur.
Lorsqu'un négociateur qui n'est pas familier avec une déclaration de clôture voit un crédit noté à l'acheteur, souvent cette personne exigera que les frais soient supprimés. Il est difficile d'amener certaines personnes à comprendre que les frais sont déjà retirés en tant que débit. Ils peuvent le voir en noir et blanc, juste devant leurs visages, mais il ne s'enregistre pas à l'étage. Ils savent seulement que le vendeur ne peut pas donner un crédit à l'acheteur.
Un agent d'entiercement ou un agent de clôture n'est pas autorisé à modifier une déclaration finale. Les frais doivent être indiqués conformément à la loi fédérale. Les frais ne peuvent pas être mélangés pour convenir au gré d'un négociateur de vente à découvert.
Je peux envoyer aux négociateurs un lien RESPA qui explique les règles mais beaucoup ne comprennent toujours pas. Donc, si vous êtes une de ces personnes, ne vous sentez pas mal de votre ignorance. Beaucoup de gens sont confus et dans le même bateau que vous.
Je veux dire: peut-il couler, mais je suis trop poli. Parce que la vérité est que ces frais ne sont pas un crédit à l'acheteur.
Si vous êtes encore confus après avoir passé en revue toutes ces informations, il pourrait être judicieux d'envisager une autre ligne de travail.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.