Les entreprises et les banques engagent un courtier immobilier pour préparer une opinion de valeur. Le représentant du courtier, généralement un agent immobilier , compare un minimum de trois propriétés semblables qui ont récemment été vendues à la propriété en question et s'ajuste à la hausse ou à la baisse pour tenir compte des différences.
Le résultat final dans une opinion de la valeur marchande.
Les opinions sur les prix des courtiers sont parfois controversées, surtout si l'agent qui prépare le BPO a peu d'expérience ou de connaissances sur le quartier. Mais BPO coûtent généralement beaucoup moins qu'une évaluation complète.
Pendant le ralentissement du marché de 2006 à 2011, les banques payaient environ 50 $ à 75 $ pour un BPO. Le problème avec cette approche est que la banque donnait souvent cette affaire à de nouveaux agents parce qu'en général, seuls ces agents étaient prêts à travailler si peu. Il n'était pas inhabituel pour un agent à temps partiel de s'arrêter chez un vendeur, laissant ses enfants attachés à leurs sièges dans la voiture alors que l'agent se précipitait dans la maison, filmait rapidement quelques photos avec son téléphone portable et en sortait.
Les banques n'ont pas semblé mettre trop l'accent sur le BPO parce que le BPO n'était pas toujours utilisé pour déterminer la valeur. Très probablement, les directives exigeaient un BPO, mais les banques utilisent également d'autres critères pour déterminer un prix de vente, en particulier lorsque la vente proposée est une vente à découvert .
Les banques pourraient comparer la perte de ligne de fond avec la perte d'une forclusion et déterminer la perte de forclusion paie plus, étrange que cela puisse vous sembler.
Deux types standard de BPO
Il existe deux types de BPO standard: le BPO d'intérieur, tel que décrit ci-dessus, et un BPO drive-by. Le BPO drive-by est à peu près aussi utile que certains BPO intérieurs.
Cela ne signifie pas nécessairement que l'agent conduit à la maison parce que certains agents paresseux regardent simplement la photo sur Google. Mais cela signifie que l'intérieur de la maison n'est pas inspecté pour un drive-by. La valeur de marché est estimée par les seuls chiffres: les ventes comparables au cours des 3 derniers mois.
Parfois, vous entendrez un BPO drive-by appelé BPO de bureau, ce qui signifie qu'un logiciel spécialisé estime une valeur. Il est similaire aux types de valeurs estimés par certains sites Web populaires tels que Zillow Zestimate . Il peut être précis dans une certaine mesure, mais ne remplace pas une inspection intérieure, ni une évaluation complète.
Pourquoi les banques commandent des BPO
Les deux raisons les plus courantes pour une valeur BPO par une banque est soit pour une maison en forclusion, sur le point d'entrer dans l'inventaire de la banque des maisons REO ou une vente à découvert. Les banques peuvent demander un BPO auprès de deux sociétés immobilières distinctes. Une estimation approximative de la valeur est conçue pour aider la banque à éviter les mauvaises valeurs parfois placées sur des ventes à découvert par des agents non éthiques.
Cependant, les banques ne sont pas obligées d'accepter la valeur BPO comme valeur marchande réelle. Une banque peut utiliser cette valeur comme ligne directrice et demander un prix de vente plus élevé pour essayer de compenser sa perte. Juste parce qu'une banque exige un prix plus élevé ne signifie pas que la valeur de BPO est entrée trop haut.
C'est une erreur commise par certains agents, accusant l'agent BPO d'avoir une mauvaise valeur lorsque c'est la banque qui a décidé de demander un prix plus élevé.
La banque peut utiliser le BPO uniquement comme information supplémentaire. Il existe de nombreux systèmes de logiciels d'évaluation automatique disponibles, et un BPO peut être utilisé uniquement comme un rapport supplémentaire.
Les seules personnes qui espèrent que la valeur d'un BPO sera faible sont généralement les acheteurs d'une vente à découvert. Mais même une évaluation faible ne signifie pas que la banque ne demandera pas plus d'argent. Une banque n'est pas obligée de faire une vente à découvert, et c'est ce que beaucoup de gens semblent négliger.