Comprendre le formulaire HUD-1 et quand il est utilisé
Les frais associés à la transaction mais payés avant la clôture ont également été inclus dans le HUD. Ils sont normalement marqués "POC", pour payé en dehors de la fermeture.
Voici une version imprimable du HUD-1 que vous pouvez imprimer et utiliser pour suivre le texte.
Quand le HUD-1 a-t-il été utilisé?
Les statuts de la Loi sur les procédures de règlement des biens immobiliers (RESPA) exigeaient que le formulaire HUD-1 soit utilisé comme formulaire de règlement immobilier standard dans toutes les transactions aux États-Unis qui impliquent des prêts hypothécaires fédéraux. Où je travaille, il a été utilisé pour presque toutes les transactions impliquant un acheteur et un vendeur, y compris les fermetures d'argent . Si vous avez demandé un prêt hypothécaire au plus tard le 3 octobre 2015, vous devriez avoir reçu un relevé HUD-1. Depuis octobre 2015, les emprunteurs ont commencé à recevoir un formulaire appelé Closing Disclosure au lieu d'un HUD-1 pour la plupart des prêts hypothécaires en réponse à TILA RESPA Integrated Disclosures ou simplement TRID , qui a révisé la façon dont les prêts hypothécaires sont traités et divulgués.
Où est utilisé un HUD-1 aujourd'hui?
La déclaration de règlement HUD-1 est toujours utilisée, cependant, pour les prêts hypothécaires inversés . Ces types de prêts hypothécaires sont très populaires auprès des vendeurs de plus de 62 ans qui veulent retirer l'équité. De plus, pendant la période de 3 à 10 ans suivant une vente à découvert avant 2015, les prêteurs demandent souvent une copie de l'ancien HUD-1 pour prouver la date de fermeture de l'immeuble.
Quand le HUD-1 est-il distribué?
Avant le 3 octobre 2015, RESPA a déclaré que les emprunteurs devraient recevoir une copie de l'HUD-1 au moins un jour avant le règlement. Dans la vraie vie, les entrées pourraient facilement arriver dans quelques heures avant la fermeture. La plupart des acheteurs et des vendeurs ont étudié la déclaration de leur propre chef, avec leur agent immobilier, et avec l'agent de règlement. Cette idée étant que plus il y a de gens qui l'examinent, plus il y a de chances que des erreurs soient détectées.
En ce qui concerne le HUD-1 et la Closing Disclosure, ne supposez pas que l'agent de fermeture est toujours correct. Des erreurs se produisent. J'ai été dans plus d'une fermeture où une erreur a été trouvée à la dernière minute. Posez autant de questions que nécessaire pour vous aider à comprendre toutes les accusations.
Vue d'ensemble du formulaire HUD-1
Pour mieux comprendre l'énoncé de règlement HUD-1, voici un aperçu des lignes les plus importantes du formulaire.
Section L, Frais de règlement: Lignes 700-1400
Si vous avez imprimé le HUD-1, passez à la section L à la page 2. C'est là que de nombreuses entrées sont tabulées avant d'être reportées à la page 1. Les colonnes contiennent des frais payés par les fonds de l'emprunteur ou du vendeur. Votre déclaration finale n'aura probablement pas d'entrées dans toutes les lignes.
Article 700, Commissions de l'Agence
Cette section traite de la commission versée aux agences immobilières. Les lignes 701 et 702 montrent comment les commissions sont réparties entre deux agences participantes.
Les commissions sont généralement payées à même les fonds du vendeur. Cependant, l'agent d'un acheteur qui vend une maison à vendre par le propriétaire peut être payé par son client et non par le vendeur.
Section 800, Articles payables en rapport avec un prêt
Les entrées sur ces lignes sont le plus souvent payées à partir des fonds de l'acheteur, bien que dans certains cas les vendeurs acceptent de payer des montants spécifiés pour aider l'acheteur à fermer.
La ligne 801 indique les frais exigés par le prêteur pour le traitement ou l'origine du prêt. Si les frais correspondent à un pourcentage du montant du prêt, le pourcentage sera indiqué.
La ligne 802 est utilisée pour enregistrer les «points» facturés par le prêteur. Chaque point correspond à 1% du montant du prêt.
La ligne 803 sert à enregistrer les frais d'évaluation. Vous avez peut-être payé les frais lorsque vous avez demandé le prêt. Si oui, il devrait être marqué "POC", pour payé en dehors de la fermeture. Le montant serait indiqué, mais ne serait pas inclus dans le total des frais que vous apportez au règlement.
La ligne 804 est utilisée pour enregistrer le coût du rapport de crédit s'il n'est pas inclus dans les frais de création .
La ligne 805 comprend les frais pour les inspections effectuées à la demande du prêteur. D'autres inspections d'organismes nuisibles et de structures sont enregistrées dans une autre zone.
La ligne 806 est pour les frais de demande qui pourraient être exigés par une compagnie privée d'assurance d'hypothèque (PMI).
La ligne 807 n'est utilisée que pour les opérations de prise en charge de prêts, où l'acheteur prend en charge l'hypothèque existante du vendeur.
Les lignes 808 à 811 sont utilisées pour divers articles liés au prêt, tels que les frais payés à un courtier hypothécaire .
L'article 900, les éléments requis par le prêteur à être payé à l'avance
Ces frais sont généralement payés par l'acheteur. Ils sont tous les éléments dont le prêteur a besoin, mais qui ne sont pas toujours payés au prêteur.
La ligne 901 sert à enregistrer les intérêts perçus au règlement pour la période comprise entre la clôture et le premier versement mensuel.
La ligne 902 montre les primes d' assurance hypothécaire qui sont dues au règlement. Les réserves d'entiercement pour l'assurance prêt hypothécaire sont enregistrées ultérieurement. Si votre assurance hypothécaire est un paiement forfaitaire bon pour la durée du prêt, il convient de noter.
La ligne 903 est utilisée pour enregistrer les primes d'assurance de risque qui doivent être payées au règlement afin d'avoir une assurance immédiate sur la propriété. Il n'est pas utilisé pour les réserves d'assurance qui seront bloquées.
Les lignes 904 et 905 concernent des articles divers, tels que l' assurance contre les inondations, l'assurance -vie hypothécaire, l'assurance-vie crédit et les primes d'assurance-invalidité.
Section 1000, Réserves déposées auprès du prêteur
Cette section est utilisée pour détailler les fonds entiercés collectés par le prêteur auprès de l'emprunteur pour des choses telles que l'assurance des risques et les taxes foncières . Le nombre de mois facturés varie, mais il y a des limites quant à combien le prêteur peut percevoir.
L'emprunteur a payé les frais courants pour les dépenses de la section 900. Les entrées sur les lignes 1001-1007 sont pour les fonds utilisés pour démarrer le compte séquestre de l'emprunteur, à partir de laquelle le prêteur paiera les primes de l'année prochaine. Chaque versement hypothécaire comprend un montant qui couvre une partie de ces dépenses récurrentes.
La ligne 1008 est un ajustement d'entiercement calculé par l'agent de règlement en comparant différentes formules d'entiercement. Cette étape consiste à s'assurer que le prêteur ne recueille pas plus de fonds d'entiercement que ce qui est autorisé. Le chiffre est toujours zéro ou un nombre négatif.
Section 1100, Frais de titre
Les frais de titre comprennent les frais directement liés au transfert de titres, tels que l'examen du titre, la recherche de titre, la préparation du document et les frais pour la police d'assurance titres . Ils sont normalement facturés à l'acheteur.
Les frais juridiques comprennent les frais pour les avocats de l'emprunteur et du vendeur, et parfois un avocat pour le prêteur. Les autres éléments couverts dans cette section sont les frais pour les agents de fermeture et les notaires. Lorsqu'une personne effectue de nombreuses tâches, les frais peuvent être regroupés. La ligne 1101 est utilisée pour enregistrer les frais de l'agent de règlement.
Les frais de recherche et d'examen de l'abrégé ou du titre sont inscrits aux lignes 1102 et 1103. Si la même personne remplit les deux fonctions, une somme forfaitaire sera inscrite à la ligne 1103. Si la personne faisant le travail est une sont entrés plus tard, aux lignes 1107 ou 1108.
La ligne 1104 indique les frais pour le classeur d'assurance de titres (également appelé engagement à assurer). Le paiement des polices d'assurance de titres est entré plus tard.
La ligne 1105 enregistre les frais pour les préparatifs d'actes et les effets tels que les travaux sur les hypothèques et les billets.
Les frais exigés par un notaire pour authentifier l'exécution des documents de règlement sont inscrits à la ligne 1106.
La ligne 1107 divulgue les honoraires d'un avocat.
La ligne 1108 est le coût de l'assurance de titres (sauf le coût du cartable).
Les lignes 1109 et 1110 sont des lignes d'information qui divulguent les coûts des polices d'assurance titres distinctes pour l'emprunteur et le prêteur. (Seule la ligne 1108 est reportée.)
Les lignes 1111 à 1113 sont utilisées pour entrer d'autres frais liés au titre qui varient selon le lieu. Les entrées peuvent inclure des frais pour un percepteur de comté pour un certificat fiscal ou des frais pour un service d'impôt privé.
Section 1200, Frais d'enregistrement et de transfert du gouvernement
Cette section est utilisée pour détailler les frais tels que les coûts d'enregistrement des actes et des hypothèques et les frais pour les timbres fiscaux.
Articles 1300 et 1400, Frais de règlement supplémentaires et totaux
Le chapitre 1300 sert à enregistrer les droits d'inspection et les inspections pour les organismes nuisibles, la peinture au plomb et le radon. Des inspections structurelles et des inspections pour le chauffage, la plomberie ou l'équipement électrique pourraient également être incluses. Si l'une des parties achète une garantie habitation, les frais seront indiqués dans cette section.
La ligne 1400 correspond au total des frais de règlement payés à partir des fonds de l'emprunteur et du vendeur. Ils sont également inscrits aux sections J et K, lignes 103 et 502.
Section J Résumé de la transaction de l'emprunteur: Lignes 100-303
De retour à la page 1 du formulaire HUD-1, vous trouverez les sections J et K qui décrivent les transactions détaillées de l'emprunteur et du vendeur.
Article 100, Montant brut dû par l'emprunteur
La ligne 101 indique le prix de vente brut de la propriété.
Les frais pour les biens personnels (tels que les draperies, laveuse, sécheuse, mobilier d'extérieur et articles de décoration achetés auprès du vendeur) sont énumérés au 102.
La ligne 103 indique les frais de règlement totaux pour l'emprunteur qui sont reportés de la ligne 1400.
Les lignes 104 et 105 portent sur les montants dus par l'emprunteur ou payés antérieurement par le vendeur.
- Les entrées facturées à l'emprunteur comprennent un solde dans le compte séquestre du vendeur si l'emprunteur assume le prêt .
- L'emprunteur peut devoir au vendeur une partie des loyers non perçus.
Les lignes 106 à 112 sont pour les articles que le vendeur a payés à l'avance. Par exemple, l'acheteur doit rembourser au vendeur sa part au prorata des taxes de comté si le vendeur paie une facture annuelle. Chaque personne paie des frais pour le temps qu'ils possédaient la propriété.
La ligne 120 est le montant brut dû par l'emprunteur. C'est le total des lignes 101 à 112.
L'article 200, Montants payés par ou au nom de l'emprunteur
Ce sont toutes les entrées pour les fonds que l'emprunteur recevra à la clôture.
La ligne 201 donne à l'acheteur un crédit pour le montant d' argent payé au moment de l'acceptation de l'offre.
La ligne 202 est le montant du nouveau prêt, qui est payé à l'emprunteur par le prêteur.
La ligne 203 est utilisée lorsque l'emprunteur assume un prêt ou prend un titre assujetti à un prêt ou à un privilège existant sur la propriété.
Les lignes 204 à 209 sont utilisées pour énumérer les articles divers payés par l'acheteur ou en son nom. Ils peuvent inclure des éléments tels qu'une allocation que le vendeur effectue pour des réparations ou le remplacement d'articles. Cette zone est également utilisée lorsque le vendeur accepte une note de l'emprunteur pour une partie du prix d'achat.
Les lignes 210 à 219 sont pour des factures que le vendeur n'a pas encore payées, mais qui doivent tout ou partie de. Les taxes et les cotisations sont énumérées, mais la zone peut également inclure le loyer perçu à l'avance par le vendeur pour une période s'étendant au-delà de la date de règlement.
La ligne 220 correspond au total de tous les articles de la section 200. Le total est ajouté au produit de l'emprunteur.
Article 300, Encaisse de règlement de / à l'emprunteur
La ligne 301 est un résumé du montant total dû par l'emprunteur.
La ligne 302 est un résumé de tous les articles déjà payés par ou pour l'emprunteur.
La ligne 303 est la différence entre les lignes 301 et 302. Elle indique le plus souvent combien d'argent l'emprunteur doit apporter à la clôture. Il pourrait s'agir d'un nombre négatif, indiquant que l'emprunteur recevra des fonds à la clôture.
Section K, Résumé de la transaction du vendeur: Lignes 400-603 Lignes 400-603
À la droite de la section J (le résumé de la transaction de l'emprunteur), vous trouverez la section K qui résume les transactions du vendeur.
Article 400 , Montant brut dû au vendeur
Les montants de cette section sont ajoutés aux fonds du vendeur.
La ligne 401 indique le prix de vente brut de la propriété.
Les entrées pour les biens personnels (tels que les draperies, laveuse, sécheuse, meubles de jardin et articles décoratifs que le vendeur peut vendre à l'acheteur) sont énumérées au 402.
Les lignes 404 et 405 visent les autres montants dus par l'emprunteur ou payés antérieurement par le vendeur, tels que:
- Si l'emprunteur assume le prêt du vendeur, il doit rembourser au vendeur le solde du compte séquestre du vendeur.
- L'acheteur peut devoir au vendeur une partie des loyers non perçus.
Les lignes 406 à 412 sont pour les articles que le vendeur a payés à l'avance. Par exemple, l'acheteur peut devoir rembourser au vendeur une partie des taxes de comté au prorata si le vendeur a payé une facture annuelle mais ne sera pas propriétaire de la propriété pendant toute cette année.
La ligne 420 est le montant brut dû au vendeur. C'est le total des lignes 401 à 412.
L'article 500, réductions du montant dû au vendeur
Les montants dans cette section sont soustraits des fonds du vendeur.
La ligne 501 est utilisée lorsque le courtier immobilier du vendeur ou une autre partie détient le dépôt d'argent sérieux de l'emprunteur et le verse directement au vendeur.
La ligne 502 contient le chiffre de la ligne 1400, les frais totaux du vendeur calculés à la section L.
La ligne 503 est utilisée si l'emprunteur assume ou prend un titre assujetti à des privilèges existants qui sont déduits du prix de vente.
Les lignes 504 et 505 concernent tous les premiers et / ou seconds prêts qui seront remboursés dans le cadre d'un règlement (y compris les intérêts courus).
Les lignes 506 à 509 sont représentées par des lignes vides pour les entrées diverses.
La ligne 506 est utilisée pour enregistrer les dépôts payés par l'emprunteur au vendeur ou à une autre partie qui n'est pas l'agent de règlement. Ceci est légèrement différent de l'entrée dans 501. Dans ce cas, la partie qui détient les fonds le transfère à l'agent de règlement pour être déboursé à la clôture.
Ces lignes peuvent également être utilisés pour la liste des privilèges supplémentaires qui seront payés au règlement pour effacer le titre de la propriété.
Les lignes 510 à 519 sont pour des factures que le vendeur n'a pas encore payées, mais qui doivent tout ou partie de. Les taxes et les cotisations sont énumérées, mais la zone peut également inclure le loyer perçu à l'avance par le vendeur pour une période s'étendant au-delà de la date de règlement.
La ligne 520 représente le total de tous les articles de la section 500. Le total est déduit du produit du vendeur.
Article 600, Encaisse au règlement à / du vendeur
Les lignes 601 correspondent au montant brut dû au vendeur, à partir de la ligne 420.
La ligne 602 contient le total des réductions du produit du vendeur, à partir de la ligne 520.
La ligne 603 correspond à la différence entre les lignes 601 et 602. Elle indique généralement un montant en espèces versé au vendeur, mais il est possible que le vendeur doive de l'argent à la clôture. Par exemple, le vendeur pourrait devoir plus sur les hypothèques de premier et deuxième que ce qui est récupéré dans le contrat.
Si vous avez reçu un HUD-1 dans le cadre de votre transaction d'achat de maison, souvenez-vous que c'est l'un des documents de clôture que vous devriez conserver .
Edité par Elizabeth Weintraub. Expert en achat à domicile chez The Balance.