Comparaison des combos à un prêt avec l'assurance hypothécaire privée (PMI)

Le projet de loi de 2007 rend la déductibilité fiscale des primes d'assurance hypothécaire

Jusqu'à ce que le président Bush ait promulgué la Loi de 2006 sur l'allégement fiscal et les soins de santé , les primes d'assurance hypothécaire n'étaient pas déductibles d'impôt . Depuis le 1er janvier 2007, les emprunteurs peuvent maintenant déduire ces paiements. En surface, cela semble être une bonne nouvelle pour les acheteurs d'une première maison . Mais est-ce?

L'une des forces motrices derrière la prise de prêts piggyback , également appelés prêts combinés, était la déduction fiscale disponible pour payer tous ces intérêts contre payer une prime d'assurance hypothécaire qui n'était pas déductible d'impôt sur un seul prêt.

Le deuxième avantage est que les paiements totaux sur un prêt combiné sont souvent beaucoup plus bas qu'un paiement avec PMI.

Comment les prêts Combo fonctionnent

Les prêts combinés ou piggyback sont des financements qui combinent une première hypothèque avec une deuxième hypothèque (avec ou sans mise de fonds). Les raisons pour lesquelles ces types de prêts sont attrayants sont parce que beaucoup d'acheteurs n'ont pas 20% du prix d'achat en espèces ou ne veulent pas baisser de 20% pour acheter une maison - et les prêts combinés éliminent l'obligation de payer PMI . Les types courants de prêts mixtes sont:

Les taux d'intérêt sur une deuxième hypothèque sont plus élevés que ceux sur une première hypothèque, mais parfois les paiements totaux sont inférieurs à ceux financés sur une première hypothèque avec une assurance hypothécaire privée. De plus, comme les prêts combinés ont atteint un sommet en 2005, de nombreux emprunteurs envisagent d'autres options en raison des fluctuations des taux d'intérêt à court terme.

Comparaison des prêts PMI et Combo

Comparons deux emprunteurs avec des scores FICO identiques de 680. Voici comment les chiffres fonctionnent:

80/20 Financement
Supposons que la famille Klingon achète une maison de 500 000 $ en utilisant le financement 80/20. La première hypothèque serait de 6,25% et payable à 2 462,87 $ par mois pour le capital et les intérêts. La deuxième hypothèque serait de 8,5% et payable à 768,91 $ par mois, capital et intérêts.

Total des paiements pour un prêt combiné: 3 232 $

100% avec PMI
Mais la famille romulienne achète une maison de 500 000 $ en utilisant un financement à 100% avec l'assurance PMI. La première hypothèque serait également à 6,25% mais payable à 3 079 $, et l'assurance PMI ajoute encore 400 $ à ce paiement.

Total des paiements pour une première hypothèque avec PMI: 3 479 $.

La famille romulienne doit attendre deux ans, et obtenir une évaluation pour montrer 20% d'équité, pour se débarrasser de l'assurance. Mais disons que les Romuliens font, et le paiement tombe à 3 079 $ sans PMI. Les Romuliens ne paieraient pas moins que les Klingons jusqu'au mois 63 du prêt.

Caractéristiques de la provision d'impôt sur le revenu pour MMI / PMI

Primes d'assurance hypothécaire (MMI) sont payés sur FHA, prêts au logement rural, et certains prêts classiques nécessitent une assurance hypothécaire privée (PMI), qui sont tous deux déductibles sous réserve de certaines dispositions:

Les experts prédisent un autre renouvellement de la provision basée sur ce qui suit:

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.