Le projet de loi de 2007 rend la déductibilité fiscale des primes d'assurance hypothécaire
L'une des forces motrices derrière la prise de prêts piggyback , également appelés prêts combinés, était la déduction fiscale disponible pour payer tous ces intérêts contre payer une prime d'assurance hypothécaire qui n'était pas déductible d'impôt sur un seul prêt.
Le deuxième avantage est que les paiements totaux sur un prêt combiné sont souvent beaucoup plus bas qu'un paiement avec PMI.
Comment les prêts Combo fonctionnent
Les prêts combinés ou piggyback sont des financements qui combinent une première hypothèque avec une deuxième hypothèque (avec ou sans mise de fonds). Les raisons pour lesquelles ces types de prêts sont attrayants sont parce que beaucoup d'acheteurs n'ont pas 20% du prix d'achat en espèces ou ne veulent pas baisser de 20% pour acheter une maison - et les prêts combinés éliminent l'obligation de payer PMI . Les types courants de prêts mixtes sont:
- 15/05/80. Ce scénario consiste à baisser de 5% et à financer une première hypothèque de 80% du prix d'achat, couplée à une deuxième hypothèque représentant 15% du prix d'achat.
- 10/10/80. Ce scénario consiste à baisser de 10% et à financer une première hypothèque de 80% du prix d'achat, couplée à une deuxième hypothèque représentant 10% du prix d'achat.
- 80/20. Ce scénario consiste à réduire à zéro et à financer une première hypothèque de 80% du prix d'achat, associée à une deuxième hypothèque représentant 20% du prix d'achat.
Les taux d'intérêt sur une deuxième hypothèque sont plus élevés que ceux sur une première hypothèque, mais parfois les paiements totaux sont inférieurs à ceux financés sur une première hypothèque avec une assurance hypothécaire privée. De plus, comme les prêts combinés ont atteint un sommet en 2005, de nombreux emprunteurs envisagent d'autres options en raison des fluctuations des taux d'intérêt à court terme.
Comparaison des prêts PMI et Combo
Comparons deux emprunteurs avec des scores FICO identiques de 680. Voici comment les chiffres fonctionnent:
80/20 Financement
Supposons que la famille Klingon achète une maison de 500 000 $ en utilisant le financement 80/20. La première hypothèque serait de 6,25% et payable à 2 462,87 $ par mois pour le capital et les intérêts. La deuxième hypothèque serait de 8,5% et payable à 768,91 $ par mois, capital et intérêts.
Total des paiements pour un prêt combiné: 3 232 $
100% avec PMI
Mais la famille romulienne achète une maison de 500 000 $ en utilisant un financement à 100% avec l'assurance PMI. La première hypothèque serait également à 6,25% mais payable à 3 079 $, et l'assurance PMI ajoute encore 400 $ à ce paiement.
Total des paiements pour une première hypothèque avec PMI: 3 479 $.
La famille romulienne doit attendre deux ans, et obtenir une évaluation pour montrer 20% d'équité, pour se débarrasser de l'assurance. Mais disons que les Romuliens font, et le paiement tombe à 3 079 $ sans PMI. Les Romuliens ne paieraient pas moins que les Klingons jusqu'au mois 63 du prêt.
Caractéristiques de la provision d'impôt sur le revenu pour MMI / PMI
Primes d'assurance hypothécaire (MMI) sont payés sur FHA, prêts au logement rural, et certains prêts classiques nécessitent une assurance hypothécaire privée (PMI), qui sont tous deux déductibles sous réserve de certaines dispositions:
- La disposition de la Loi sur les allégements fiscaux et les soins de santé pour les déductions fiscales PMI s'applique au financement après le 31 décembre 2006. Cela signifie que les propriétaires peuvent déduire l'assurance prêt hypothécaire sur les prêts souscrits en 2007. Encore une meilleure nouvelle est le fait que l' allégement de la dette Loi de 2007, la déduction fiscale PMI a été prolongée jusqu'en 2010.
- Offert aux personnes qui produisent des déclarations conjointes ou uniques avec moins de 100 000 $ de revenu brut ajusté (AGI), ou 50 000 $ AGI pour les personnes mariées déposant séparément . La plupart des gens ont besoin de gagner au moins 50 000 $ pour faire une meilleure pause que de prendre la déduction standard, ce qui limite les qualifications à ceux qui gagnent plus de 50 000 $ et moins de 100 000 $.
- Les familles gagnant plus de 110 000 $ AGI ne peuvent pas faire de déduction. Mais pour ceux qui gagnent entre 100 000 $ et 110 000 $ AGI, la déduction diminue progressivement de 10% par tranche de 1 000 $.
- La déduction est disponible sur les refinancements si le montant initial du prêt n'augmente pas. Bump vos frais de prêt dans le prêt, et vous devrez probablement dépasser le solde initial et ne pas être admissible.
Les experts prédisent un autre renouvellement de la provision basée sur ce qui suit:
- La déduction d'impôt hypothécaire finit par profiter aux contribuables.
- La disposition est bien reçue par les acheteurs de maison.
- La possibilité de déduire l'assurance prêt hypothécaire aide les acheteurs d'une première maison à acheter une maison.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.