L'emplacement est important pour les acheteurs, en particulier sur les marchés des acheteurs lorsque les choix sont nombreux en raison de stocks excédentaires. Les acheteurs vont passer une maison dans un mauvais endroit en faveur d'une maison moins souhaitable dans un bon emplacement.
Exemples de mauvais emplacements pour une maison
Certains quartiers peuvent être perçus aux yeux du public comme étant une mauvaise région, même si les maisons dans un «mauvais quartier» pourraient être situées de l'autre côté de la rue d'une zone dite «désirable». Les mauvais emplacements affectent la valeur de la maison, qui peut varier de dizaines de milliers à des centaines de milliers de dollars. Posséder une maison près de l'un de ces types de lieux suivants est souvent préjudiciable à votre valeur marchande :
- Principales voies de circulation avec beaucoup de trafic
- Voies ferrées
- Propriétés commerciales
- Propriétés industrielles
- Tours d'appartements
- Les structures d'utilité telles que les déchets, les centrales électriques ou nucléaires
- Cimetières
- La pollution sonore des aéroports ou des autoroutes à proximité
- Déchets, décharges et recyclage
- Écoles
- Logements gouvernementaux ou bâtiments gouvernementaux
- Arènes sportives
- La pollution éolienne, telle que les odeurs provenant des fermes ou des usines voisines
Surmonter les objections aux mauvais emplacements
La meilleure façon de surmonter une objection est généralement le prix des maisons .
Par exemple, quand j'ai demandé à un vendeur qui avait trois grèves contre elle:
- Dans une rue animée
- Près des bâtiments commerciaux
- En face d'un cimetière
Pourquoi elle a acheté la maison en premier lieu, elle a dit, "Prix.C'était la maison Land Park la moins chère à vendre à l'époque." Nous avons donc signé un accord d'inscription , mettant la maison sur le marché à un prix inférieur à celui de l'inventaire concurrent.
Il a finalement vendu après 90 DOM .
Un autre acheteur de Land Park a refusé d'acheter une maison parce que la maison d'à côté avait besoin d'un nouveau toit et d'une peinture extérieure. J'ai parlé à un voisin qui a réussi à obtenir un engagement du propriétaire à entretien différé pour peindre et reroof.
Promouvoir les avantages de certains endroits est parfois utile. Par exemple:
- Les cimetières sont généralement très calmes.
- Vivre près d'une école pour une jeune famille signifie que vous pouvez garder un œil sur vos enfants.
- Les cambriolages à domicile ne se produisent généralement pas dans les rues avec beaucoup de trafic et d'activité.
Mauvaises mises en page
Si votre maison est située dans une zone souhaitable, d'autres facteurs tels qu'une mauvaise disposition peuvent désactiver les acheteurs. Toutes les mauvaises dispositions ne peuvent pas être facilement rectifiées et sont souvent considérées comme un défaut incurable. S'il vous en coûterait plus cher de réparer que vous ne recevriez en échange de vos efforts à valeur ajoutée, il serait peut-être préférable de vendre à un prix inférieur ou d'offrir un crédit de rénovation à l'acheteur. Voici des exemples d'une mauvaise mise en page:
- Portes étroites et halls
- Escaliers intérieurs faisant face à une entrée
- Couloir donnant sur une entrée
- Chambres adjacentes
- Les chambres sont situées sur des niveaux séparés
- Salle à manger au centre de la maison
- Chambres accessibles depuis les pièces vivantes ou familiales
- Salle de bain d'invité dans un endroit peu attrayant
- Choppy placement des chambres sans flux
- Chambres à l'étage avec des escaliers dans le centre
Ces types de maisons se vendent moins cher que les maisons environnantes avec des dispositions plus conformes de la même superficie. Beaucoup de maisons de cette nature dans les quartiers désirables de Sacramento atterrissent dans les mains de palmes, qui ont la vision et l'expertise pour changer la disposition et revendre la propriété à un profit élevé.
Maisons endommagées avec entretien différé
Les termes «entrepreneur» ou «bricoleur» sont des termes que j'utilise pour désigner les résidences supérieures . Malheureusement, parfois la meilleure solution est de démolir la maison, de la vendre pour la valeur du lot ou de donner à l'acheteur un crédit de fermeture pour faire le démantèlement après la clôture.
Les maisons qui nécessitent beaucoup de travail ne seront pas vendues pour le même montant que les maisons comparables qui ne nécessitent pas de travail. Les acheteurs refuseront de payer la meilleure valeur marchande pour les maisons à entretien différé.
De plus, la plupart des acheteurs exigent une incitation supplémentaire en compensation de problèmes imprévus.
Par exemple, une maison qui nécessite 50 000 $ de travail parmi les maisons vendues au prix de 300 000 $ ne coûtera pas 250 000 $. Ce n'est pas comme ça que ça fonctionne. Par exemple, un entrepreneur qui prévoit revendre la maison en l'état, s'attend à un bénéfice raisonnable et tiendra compte des coûts de revente lors de l'achat. Cela signifie que la maison se vendra probablement moins de 200 000 $.
Parfois, un acheteur va acheter une maison à réparer parce que l'acheteur s'attend à ce que la rénovation soit un travail d'amour. Mais ces maisons se vendent généralement un peu plus en raison de l'emplacement. Il est rentable d'être raisonnable dans vos prix lorsque votre maison a des défauts que vous n'êtes pas prêt à traiter.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.