Pourquoi avez-vous besoin de fixer le prix de votre maison?
D'un autre côté, ne vous inquiétez pas d'une tarification trop basse car les logements dont le prix est inférieur à la valeur du marché recevront souvent plusieurs offres , ce qui fera grimper le prix au marché.
Le prix concerne l'offre et la demande. C'est une partie de l'art et une partie de la science, et pas deux agents prix propriété de la même manière. Certains agents sont beaucoup mieux à trouver comment déterminer le prix de votre maison que d'autres. L'expérience compte.
Extraction des listes et des ventes comparables
- Regardez chaque maison similaire qui était ou est répertoriée dans le même quartier au cours des trois derniers mois. Les évaluateurs n'utilisent pas les comps de plus de 3 mois.
- La liste devrait contenir des maisons dans un 1/4 mile à un 1/2 mile et pas plus loin, à moins qu'il y ait seulement une poignée de comps dans le voisinage général ou la propriété est rurale.
- Faites attention aux lignes de démarcation de quartier et aux barrières physiques telles que les rues principales, les autoroutes ou les voies ferrées, et ne comparez pas l'inventaire de «l'autre côté des voies». Par exemple, lorsque je vis dans le quartier de Sacramento, dans le parc Land , les maisons identiques de l'autre côté de la rue peuvent varier de 100 000 $. Les perceptions et la désirabilité ont une valeur.
- Comparez une superficie similaire, dans une variance de 10% de haut ou de bas de la propriété en question, si possible.
- Âges similaires. Un quartier pourrait être constitué de maisons construites dans les années 1950 à côté d'un autre anneau de construction à partir des années 1980. Les valeurs entre les deux seront différentes. Comparez les pommes aux pommes.
- Évaluer honnêtement la désirabilité. Si vous êtes assez chanceux pour posséder une maison de rêve qui causera des acheteurs à s'évanouir en entrant, vous pourriez partir avec des virements de bord sur une prime.
Vendues Comps
- Tirez l'historique des listes expirées et retirées afin de déterminer si certaines ont été retirées du marché et remises en vente. Si oui, ajoutez ces jours sur le marché à ces périodes d'inscription pour arriver à un nombre réel de jours sur le marché.
- Comparez le prix catalogue d'origine au prix de vente final pour déterminer les réductions de prix .
- Comparez le prix de vente final au prix réel vendu pour déterminer les ratios. Il est courant sur le marché d'un vendeur de maisons de vendre plus de 100% du prix catalogue. Généralement les maisons vendent pour le prix de liste ou moins dans le marché d'un acheteur.
- Ajuster les prix pour les écarts de taille de lot, la configuration et les commodités / mises à niveau.
Inscriptions retirées et expirées
- Rechercher des modèles de pourquoi ces maisons ne vendaient pas et les facteurs communs qu'ils partagent.
- Quel courtier avait l'inscription: une entreprise qui vend habituellement tout ce qu'elle énumère ou était-ce un courtage à escompte qui n'aurait pas dépensé de l'argent pour la commercialisation de la maison ?
- Pensez aux mesures que vous pouvez prendre pour empêcher votre maison de devenir une liste expirée .
Ventes en attente
- Puisque ces ventes sont en attente , les prix de vente sont inconnus jusqu'à la clôture des transactions; mais cela n'empêche personne d'appeler les agents inscripteurs et de leur demander de vous le dire. Certains le feront. Certains ne le feront pas.
- Prenez note des jours sur le marché, ce qui peut avoir une incidence directe sur le temps qu'il faudra avant de voir une offre.
- Examiner l'historique de ces listes pour déterminer les réductions de prix.
Listes actives
- Ceux-ci ne comptent que comme ils se comparent à votre liste, mais gardez à l'esprit que les vendeurs peuvent demander ce qu'ils veulent.
- Pour voir ce que les acheteurs verront, visitez ces maisons. Prenez note de ce que vous aimez et n'aimez pas, le sentiment général que vous obtenez en entrant dans ces maisons. Si possible, recréer ces sentiments de réception dans votre propre maison.
- Ces maisons sont votre concurrence. Demandez-vous pourquoi un acheteur préférerait votre maison sur l'un de ceux-ci et ajuster votre prix en conséquence.
Comparaison des coûts des pieds carrés
- Rappelez-vous qu'après avoir reçu une offre, le prêteur de l'acheteur commandera une évaluation, de sorte que vous voulez comparer les maisons de la même superficie.
- Les évaluateurs n'aiment pas s'écarter de plus de 25% et préfèrent ne pas dépasser 10% des calculs de la superficie nette. Si votre maison est de 2000 pieds carrés, les maisons comparables sont celles de 1800 à 2200 pieds carrés.
- Le coût moyen du pied carré ne signifie pas que vous pouvez multiplier votre nombre de pieds carrés par ce nombre, sauf si votre maison est de taille moyenne. Le prix au pied carré augmente à mesure que la taille diminue et diminue au fur et à mesure que la taille augmente, ce qui signifie que les maisons plus grandes ont un pied carré plus petit et que les maisons plus petites ont un coût plus élevé.
Tarification dépendante du marché
- Même maison, trois prix différents. Après avoir collecté toutes vos données, l'étape suivante consiste à analyser les données en fonction des conditions du marché. À titre de comparaison, disons que les trois dernières ventes comparables dans votre quartier étaient de 250 000 $. Dans un marché d'acheteur , votre prix de vente pourrait permettre une certaine marge de manœuvre pour la négociation mais être assez fort (près de la dernière vente comparable) pour inciter un acheteur à visiter votre maison. Pour vendre sur ce marché, vous pourriez avoir besoin de fixer le prix de votre maison à 249 900 $, pour un montant de 245 000 $.
- Dans un marché de vendeur, vous pourriez vouloir ajouter 10% de plus à la dernière vente comparable. Quand il y a peu d'inventaire et beaucoup d'acheteurs, vous pouvez demander plus que la dernière vente comparable et probablement l'obtenir. Donc, cette maison de 250 000 $ pourrait se vendre à 265 000 $ ou plus.
- Dans un marché équilibré ou neutre , vous voudrez peut-être d'abord fixer votre prix à la dernière vente comparable, puis ajuster la tendance du marché. Par exemple, si la dernière vente a été conclue il y a trois mois, mais que le prix médian a grimpé de 1% par mois, des prix de 254 500 $ auraient du sens.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.