Le prêteur signale cette dette annulée à la fois à l'individu et à l'Internal Revenue Service en utilisant le formulaire 1099-C . La loi fiscale prévoit trois recours pour exclure les dettes annulées des impôts.
Il y a une exclusion en cas d'insolvabilité, pour les cas de faillite et une nouvelle exclusion pour certains types de dettes hypothécaires. L'exclusion des prêts hypothécaires est particulièrement importante pour les personnes qui font l'objet d'une saisie forcée , d' une vente à découvert ou d'une réduction de leur capital à la suite d'une modification de prêt .
En Décembre 2007, le Congrès a adopté la Mortgage Forgiveness Debt Relief Act. Cette loi prévoit des allégements fiscaux pour les propriétaires qui perdent leur maison par le biais de forclusion ou de ventes à découvert, ou qui restructurent leurs prêts hypothécaires avec un montant en principal inférieur. La loi permet aux particuliers d'exclure de l'impôt jusqu'à 2 millions de dollars de certaines dettes hypothécaires annulées par les prêteurs.
Il y a un certain nombre de critères qui doivent être remplis pour être admissibles à cette exclusion. Une dette hypothécaire annulée qui ne répond pas à ces critères pourrait être exclue en utilisant les règles d'insolvabilité ou de faillite. Les personnes avec des prêts sur valeur domiciliaire et le refinancement de consolidation de la dette ou de liquidation devront faire un peu de comptabilité supplémentaire pour s'assurer qu'ils peuvent profiter pleinement de toutes les exclusions fiscales qui s'appliquent à eux.
Dette annulée et revenu imposable
Normalement, une dette qui est pardonnée ou annulée par un prêteur est considérée comme un revenu imposable pour le débiteur. Les lois fiscales précisent que les dettes annulées sont incluses dans le revenu d'une personne et assujetties à l'impôt. Pour référence, la loi est Internal Revenue Code article 61 (a) (12). Cette loi stipule que «le revenu provenant du remboursement de la dette» est inclus dans le revenu brut d'une personne pour l'année.
Les lois fiscales énoncent également des circonstances spécifiques lorsqu'une personne n'aura pas à payer d'impôt sur les dettes annulées. Ce sont des exclusions, ce qui signifie que le montant ne sera pas inclus dans le revenu imposable d'une personne.
Il existe plusieurs exclusions, mais seulement trois d'entre elles s'appliquent à la situation des hypothèques annulées. Ces trois exclusions sont pour:
- Dette annulée dans une procédure de faillite ,
- Dette annulée lorsque la personne est insolvable, et
- Dette qui est admissible en vertu de la Loi sur l'allégement de la dette hypothécaire pardon.
Chacune de ces exclusions a son propre ensemble de critères et de procédures de rapport. Pour les personnes qui ont perdu leur maison, il peut être crucial de rassembler des documents de prêt originaux pour montrer où l'argent du prêt a été dépensé.
- Pour plus de détails sur la dette annulée en général, voir la section Annulation de la dette de la Publication 908 et la section Dettes annulées de la Publication 17.
Admissibilité en vertu de la Loi sur l'allégement de la dette en matière de pardon hypothécaire
La dette hypothécaire peut être exclue du revenu en vertu de la Loi sur l'allégement de la dette hypothécaire pardon. Cette loi prévoit que certains types de dettes hypothécaires annulées peuvent être exclues des taxes. Cette exclusion est importante pour les personnes dont les maisons ont été saisies ou qui ont vendu leur maison à découvert ou qui ont restructuré leur prêt hypothécaire.
Il y a deux types de dettes hypothécaires dans le code des impôts, la dette d'acquisition et la dette à la maison. La distinction entre les deux impacts que l'exclusion peut appliquer. La dette d'acquisition est une dette dont le produit a été utilisé pour acheter, construire ou améliorer de façon substantielle une résidence principale. La dette sur valeur domiciliaire est une dette dont le produit n'a pas été utilisé pour acheter, construire ou améliorer la résidence.
La dette d'acquisition peut être exclue de l'impôt en vertu de la Loi sur l'allègement de la dette hypothécaire pardon. La dette à domicile ne peut être exclue en vertu de cette nouvelle loi. Au lieu de cela, la dette sur valeur domiciliaire peut être admissible en vertu des exclusions d'insolvabilité ou de faillite.
Il y a un autre critère également. La maison doit avoir été utilisée comme résidence principale, ce qui signifie qu'elle était le principal lieu de résidence du débiteur. Cela signifie que les résidences secondaires, les maisons de villégiature, les immeubles de placement ou les logements locatifs ne seront pas admissibles en vertu de cette exclusion.
Toutefois, les dettes annulées pour ces biens peuvent être admissibles en vertu des exclusions en matière d'insolvabilité ou de faillite.
Combien de dettes peuvent être exclues de l'impôt? Les dettes hypothécaires annulées jusqu'à 2 millions de dollars (ou 1 million de dollars sont mariées et produisent une déclaration distincte) peuvent être exclues du revenu pour les années 2007 à 2016. Après 2016, les personnes peuvent toujours exclure l'effacement de leur dette tant que le débiteur et le prêteur a conclu un engagement écrit contraignant d'annuler la dette au plus tard le 31 décembre 2016.
Séparer la dette d'acquisition et la dette sur valeur domiciliaire
Avant que vous puissiez déterminer comment une hypothèque annulée sera traitée aux fins de l'impôt, vous devez d'abord savoir combien de votre dette annulée tombe dans les deux catégories:
- Dette d'acquisition
- Dette de capitaux propres
Séparer ces deux types de dettes hypothécaires pourrait être facile ou compliqué. La complexité du processus dépend du refinancement de vos hypothèques.
Si vos seuls prêts étaient les hypothèques originales utilisées pour acheter votre maison, alors toutes vos dettes seront des dettes d'acquisition. Vous pouvez exclure jusqu'à 2 millions de dollars en dette d'acquisition en vertu de la Loi sur l'allégement de la dette hypothécaire pardon (ou 1 million de dollars pour une personne mariée produisant une déclaration distincte).
Pour les prêts refinancés, seul le solde impayé sur les hypothèques d'origine de la dette d'acquisition comptera. Si vous avez effectué un refinancement de consolidation de la dette, ou si vous avez retiré de l'argent ou si vous aviez une marge de crédit hypothécaire utilisée à d'autres fins que l'acquisition d'une maison, cette partie de votre dette constituera une dette. Cette dette sur valeur domiciliaire ne sera pas admissible dans le cadre de l'exclusion de 2 millions de dollars, mais pourrait être admissible à l'exclusion en vertu des exceptions en matière d'insolvabilité ou de faillite.
Vous aurez besoin de documenter les montants en dollars de cette acquisition et de la dette de la maison. Un simple document de travail pourrait ressembler à ceci:
Prix d'achat de la maison: 200 000 $
160 000 $ (premier pour 80% du prix de la maison)
40 000 $ (deuxième pour 20% du prix de la maison)
15 000 $ (ligne d'équité immobilière pour réparer le toit)
Dette totale d'acquisition jusqu'à présent: 215 000 $
Refinancement des trois prêts en un prêt de 235 000 $
Le solde des prêts d'emprunt d'origine était de 200 000 $
Consolidation des notes de crédit de 35 000 $
Dette totale d'acquisition: 200 000 $
Dette totale sur la valeur nette des maisons: 35 000 $
Exclusion de l'insolvabilité pour les dettes annulées
La dette sur valeur domiciliaire (non utilisée pour acheter, construire ou améliorer substantiellement la maison principale) et d'autres types de dettes annulées, comme les cartes de crédit, pourraient être admissibles à un traitement exempt d'impôt en vertu de l'exclusion de l'insolvabilité. L'insolvabilité se produit lorsque le passif de la dette dépasse la juste valeur marchande des actifs d'une personne. Ce sera le cas de nombreuses personnes qui ont perdu leur maison depuis la valeur marchande de la maison est tombée en dessous du montant qu'ils devaient sur la propriété.
L'IRS explique l'exclusion de l'insolvabilité:
"Un débiteur est insolvable lorsque, dans la mesure où le passif du débiteur excède la JVM [juste valeur marchande] des actifs Déterminer les dettes du débiteur et la JVM des actifs immédiatement avant l'annulation de la dette du débiteur pour déterminer si oui ou non le débiteur est insolvable et le montant par lequel le débiteur est insolvable.
"Exclure de la dette du débiteur le revenu annulé lorsque le débiteur est insolvable, mais seulement jusqu'à concurrence du montant par lequel le débiteur est insolvable.Toutefois, vous devez utiliser le montant exclu pour réduire certains attributs fiscaux" (Publication 908).
Le montant de l'exclusion de l'insolvabilité correspond au montant de la dette annulée qui dépasse la juste valeur marchande de vos actifs. Disons qu'un contribuable possède une maison dont la juste valeur marchande est de 150 000 $, avec un solde impayé de 235 000 $, la personne n'a aucun autre actif et une dette d'acquisition de 200 000 $. Cette personne aurait annulé des dettes de 85 000 $ (le montant du prêt moins la juste valeur marchande). De ce montant, 35 000 $ sont des titres de participation (montant non utilisé pour acheter la maison), et ce montant pourrait être exclu en vertu de la disposition sur l'insolvabilité. La dette restante de 50 000 $ serait admissible à l'exclusion de l'hypothèque. (Adapté de l'exemple donné dans les instructions pour le formulaire 982 , page 4, règle de commande.)
Exclusion de faillite pour dettes annulées
Les dettes annulées peuvent être exclues du revenu imposable si les dettes sont annulées dans le cadre d'une procédure de faillite.
Pour bénéficier du traitement en franchise d'impôt, le contribuable devra avoir déclaré faillite et les dettes annulées à l'ordre du tribunal de la faillite . Pour les contribuables confrontés à la forclusion ou aux ventes à découvert, il pourrait être plus avantageux d'utiliser l'exclusion de l'hypothèque pour la dette d'acquisition et l'exclusion de l'insolvabilité pour l'équité immobilière et d'autres types de dettes annulées avant d'envisager un cas de faillite.
Dépôt de faillite peut générer plusieurs implications fiscales, donc pour plus de détails, voir la publication 908, Guide de l'impôt sur la faillite sur le site Web de l'IRS.
Déclaration des dettes annulées dans la déclaration d'impôt
Les dettes annulées par un prêteur sont déclarées dans votre déclaration de revenus. La façon dont il est rapporté dépend de si vous êtes admissible à l'une des exclusions.
Un prêteur soumettra le formulaire 1099-C à la fois à l'IRS et à la personne dont la dette a été annulée ou pardonnée. Le document indique le montant de la dette annulée. Le montant de la dette annulée est indiqué à la case 2 du formulaire. Pour les personnes qui ont abandonné leur maison dans le cadre d'une vente à découvert, d'une forclusion ou d'un autre processus de règlement , le montant indiqué correspond au capital du prêt qui n'a pas été payé après le règlement. Une description de la dette est présentée dans l'encadré 5, comme l'adresse de la propriété pour laquelle le prêt était destiné. La case 7 du formulaire indiquera la juste valeur marchande de la propriété. Dans une situation de forclusion, le prix de soumission brut de la vente de forclusion sera indiqué comme la juste valeur marchande.
Suivez ces étapes pour déclarer la dette annulée dans votre déclaration de revenus:
- Déclarez toute dette annulée qui n'est pas exclue sur le formulaire 1040, ligne 21.
- Si vous êtes admissible à exclure une partie ou la totalité de la dette en vertu de la Loi sur l'allègement de la dette hypothécaire, l'exclusion de l'insolvabilité ou l'exclusion de la faillite, vous devrez remplir le formulaire 982 (pdf, 5 pages instructions).
- Sur le formulaire 982, indiquez quelle exclusion s'applique à votre cas en cochant la case appropriée à la ligne 1. Si plus d'une exclusion s'applique, préparez un formulaire 982 pour chaque exclusion. Vous indiquerez également le montant de la dette qui est exclue de l'impôt à la ligne 2.
- Pour les exclusions d'insolvabilité et de faillite, vous devrez également apporter des ajustements à d'autres chiffres d'impôt. Pour plus de détails, voir la section sur la réduction des attributs fiscaux dans la Publication 908.
- Si vous avez conservé votre maison et restructuré votre prêt hypothécaire pour un solde hypothécaire moins élevé, vous devrez cocher la case de la ligne 1e, déclarer le montant à la ligne 2 et déclarer le même montant à la ligne 10b. Vous réduisez également votre coût de base dans la maison du même montant que sur la ligne 10b.
Plus d'informations sur les dettes annulées et le pardon hypothécaire
Voici une collection de ressources de l'Internal Revenue Service concernant les dettes annulées et le Mortgage Forgiveness Debt Relief Act.
- Dettes, saisies, saisies et abandons annulées (publication 4681, également disponible en format pdf )
- Formulaire 982, Réduction des attributs fiscaux en raison de la libération de l'endettement (pdf, instructions incluses)
- Forclusion et annulation de la dette
- Est-ce que j'ai une annulation du revenu de la dette sur ma résidence personnelle? (assistant fiscal interactif)
- Guide de l'impôt sur la faillite (Publication 908)