La forclusion peut déclencher des gains en capital et annuler des revenus de la dette
Gain ou perte en capital sur les saisies
La vente de biens immobiliers passe normalement par un processus d'entiercement et le vendeur reçoit des déclarations montrant combien la maison a été vendue.
Avec les saisies, cependant, il n'y a pas d'entiercement. La banque de prêt prend simplement possession de la maison. La propriété a changé de mains si l'IRS dit qu'une forclusion est toujours considérée comme une vente, ou en termes plus techniques, une «disposition» de la propriété.
La formule de base pour calculer les gains en capital consiste à soustraire la base ou le coût de la propriété du prix de vente. La différence est de savoir combien de profit une personne a fait, ou combien d'argent a été perdu sur la transaction. Dans une situation de forclusion et sans déclarations d'entiercement, le prix de vente utilisé à des fins fiscales n'est pas immédiatement clair. Il n'y a pas de prix de vente convenu mutuellement.
Mais il y a toujours un "prix de vente" à des fins fiscales. Ce sera soit la juste valeur marchande de la propriété ou le solde du prêt impayé immédiatement avant la forclusion, selon le type de prêt que vous aviez. Ces deux chiffres seront signalés à vous et à l'IRS par l'institution prêteuse sur formulaire 1099-A.
Prêts sans recours ou sans recours
Votre prêt hypothécaire était soit un recours, soit un prêt sans recours. Les hypothèques utilisées pour acquérir une maison ont tendance à être des prêts sans recours, tandis que les prêts refinancés et les prêts sur valeur domiciliaire ont tendance à être des prêts avec recours. Ce n'est en aucun cas une règle absolue. Cela peut aussi dépendre de l'état dans lequel vous résidez.
Si vous avez un prêt avec recours, vous êtes personnellement responsable de la dette et le prêteur peut vous poursuivre pour le remboursement même après que la propriété a été reprise. Dans ce cas, le chiffre utilisé comme prix de vente pour le calcul de votre gain ou perte en capital est le moindre des deux montants suivants:
- Le solde du prêt impayé immédiatement avant la forclusion moins toute dette pour laquelle l'emprunteur demeure personnellement responsable après la forclusion
- La juste valeur marchande de la propriété faisant l'objet d'une forclusion
Vous pouvez avoir annulé le revenu de la dette de la forclusion avec ce type de prêt.
Un prêt sans recours est un prêt où l'emprunteur n'est pas personnellement responsable du remboursement du prêt. En d'autres termes, le prêt est satisfait et le prêteur ne peut poursuivre l'emprunteur pour un remboursement ultérieur après avoir repris possession de la propriété. Pour les prêts sans recours, le chiffre utilisé comme prix de vente est le solde impayé du prêt immédiatement avant la forclusion. L'IRS dit que vous vendez effectivement la maison au prêteur pour l'examen complet de la dette en souffrance. Vous n'aurez aucun revenu de dette annulé parce que le prêteur est interdit par la loi de vous poursuivre pour le remboursement.
Déclaration d'un gain ou d'une perte en capital
Après avoir déterminé le type de prêt que vous avez sur votre propriété, vous pouvez déterminer le prix de vente.
Si le bien saisi était votre résidence principale, déclarez la forclusion à l'annexe D et au formulaire 8949. Vous pourriez être admissible à exclure jusqu'à 500 000 $ de l'impôt sur le revenu, sous réserve de certaines règles:
- La maison était votre résidence principale.
- Vous avez vécu pendant au moins deux des cinq derniers.
Les contribuables individuels peuvent exclure 250 000 $, et les contribuables mariés qui déposent conjointement peuvent doubler ce montant.
Certaines règles supplémentaires s'appliquent. Si le bien saisi était à usage mixte - il s'agissait de votre résidence principale à un moment et d'un lieu de résidence secondaire à un autre moment - vous pourriez quand même bénéficier d'une exclusion de l'impôt sur les gains en capital selon les règles modifiées pour calculer votre gain ou votre perte .
À partir de 2017, le taux d'imposition sur les gains en capital à long terme pour les biens, ceux possédés un an ou plus, est de 15 pour cent pour les contribuables qui tombent dans les tranches d'imposition de 25 à 35 pour cent.
Le taux est de 20 pour cent pour ceux qui tombent dans la tranche d'imposition de 39,6. Les propriétaires qui tombent dans la tranche d'imposition de 10 ou 15 pour cent peuvent ne pas avoir à payer un impôt sur les gains en capital du tout. Si vous étiez propriétaire de votre logement depuis moins d'un an, vous devez payer l'impôt sur les gains en capital au même taux que celui qui s'applique à votre revenu régulier, autrement dit, selon votre tranche d'imposition.
Si le bien saisi était un bien locatif, déclarez la vente sur le formulaire 4797.
La Loi sur l'allégement de la dette pour le pardon hypothécaire
Les saisies peuvent entraîner un revenu imposable en plus des gains en capital. Si le prêteur pardonne ou annule la dette hypothécaire sur un prêt avec recours, vous devrez peut-être inclure cela comme un revenu, mais il existe quelques exceptions qui peuvent exclure les dettes annulées du traitement fiscal.
Le plus important d'entre eux est l'exclusion de la dette garantie par votre maison principale. En vertu de la Loi sur l'allégement de la dette hypothécaire pardon, des dettes annulées d'un montant maximal de 2 millions de dollars peuvent être exclues tant que la dette a été utilisée pour acheter ou construire votre résidence principale. Cette exclusion fiscale a expiré techniquement fin 2016, mais elle couvre toujours les dettes qui seront annulées en 2017 si un accord écrit a été conclu en 2016. Et le Congrès a rouvert l'émission en janvier 2017, il est donc possible que la loi soit finalement étendue dans les années à venir.
Documents de déclaration d'impôt, formulaire 1099-A et formulaire 1099-C
Le formulaire 1099-A est émis par la banque après que les biens immobiliers ont été saisis. Il indique la date de la forclusion, la juste valeur marchande de la propriété et le solde impayé du prêt immédiatement avant la forclusion. Vous aurez besoin de cette information lorsque vous déclarez un revenu de gain en capital lié à la forclusion.
Le formulaire 1099-C est émis par la banque après que la banque a annulé ou annulé toute dette sur un prêt avec recours. Ce formulaire indiquera combien de dettes ont été annulées. Si un prêteur réclame à la fois une maison et annule la dette impayée la même année, vous ne pouvez recevoir qu'un seul formulaire 1099-C qui indique à la fois la forclusion et l'annulation de la dette au lieu de recevoir à la fois un 1099-A et un 1099- C.