Les problèmes sont aggravés si l'investisseur a récemment acheté la forclusion
Quand un investisseur prend une maison appartenant à une banque, soit en achetant cette maison dans un achat en vrac directement auprès de la banque ou en soumissionnant sur la maison lors d'une vente aux enchères, la pensée avant tout dans l'esprit de cet investisseur fait un bénéfice.
Mais quand vous voyez la maison à vendre, vous regardez sa valeur esthétique et comment cette maison correspond à vos paramètres. En raison de son attrait émotionnel, vous pourriez ne pas remarquer les défauts de construction.
Fixer un Flipper de forclusion
Je ne dis pas que tous les investisseurs coupent court quand ils réhabilitent une propriété. Beaucoup d'investisseurs sont consciencieux et embauchent des équipes de construction de qualité. Mais certains investisseurs - et vous savez rarement lesquels ils sont en les regardant - embauchent la main-d'œuvre la moins chère qu'ils peuvent trouver et utilisent les matériaux les moins coûteux pour tenter d'augmenter leurs marges bénéficiaires. Voici quelques sujets de préoccupation:
- Moule
Certaines maisons appartenant à des banques sont vides, sans chauffage ni climatisation, pendant des mois. Si une conduite fuit ou si de l'humidité est présente, la moisissure peut se développer et se propager. L'assainissement des moisissures coûte des milliers de dollars. Un investisseur pourrait-il peindre par-dessus le moule? Qu'est-ce que tu penses?
- Rapports sur les organismes nuisibles
Les investisseurs achètent des maisons appartenant à des banques en l' état . Les banques paient rarement pour le travail des parasites. Sans traitement, les termites ou les coléoptères peuvent dévorer l'intégrité structurelle de la maison. Les murs intérieurs pourraient être soutenus par des goujons pourris.
- Amiante
Une solution rapide et facile pour recouvrir le revêtement de sol en linoléum contenant de l' amiante est de poser du stratifié ou de la céramique dessus. Si la sous-couche n'est pas solidement fixée au sous-plancher, elle pourrait se détacher avec le temps. Idem pour le revêtement extérieur . Qu'y a-t-il sous la nouvelle voie d'évitement?
- Permis de construire
L'investisseur a-t-il ajouté ou retiré une pièce ou apporté des améliorations nécessitant un permis? Vous pourriez ne pas savoir, car il est peu probable qu'un investisseur divulguera tous les travaux effectués. Certains travaux auraient pu nécessiter un permis alors qu'aucun permis n'a été obtenu.
- Matériaux de construction de qualité inférieure
À moins que le flipper forclusion est une maison haut de gamme, il est probable que l'investisseur achète des appareils bas de gamme, des armoires bas de gamme fabriqués à partir de panneaux pressés et de plomberie bon marché ou des fenêtres à double vitrage qui peuvent s'user rapidement. Vous ne saurez pas si l'entrepreneur a utilisé une cloison sèche d'un demi-pouce ou d'un quart de pouce, sauf si vous enlevez les couvercles de prise et mesurez.
- Sous-traitants sans licence
Il est possible que l'entrepreneur de l'investisseur ait embauché des travailleurs sans papiers / sans licence en deçà du salaire minimum pour exécuter des tâches complexes pour lesquelles les travailleurs n'étaient pas formés. Même un travail simple tel que la pose de cloisons sèches , le mudding et le ponçage peut être fait incorrectement, et vous ne saurez pas jusqu'à ce que les vis commencent à sortir des mois plus tard.
Règle de basculement de 90 jours
La règle de retournement de 90 jours s'applique à l'assaisonnement du titre. De nombreuses lignes directrices et superpositions de prêteur exigent que l'investisseur possède la propriété pendant au moins 90 jours avant que le prêteur de l'acheteur fasse un prêt à cet acheteur. La date du contrat doit être au moins 90 jours après l'inscription de l'acte de l'investisseur.
FHA a temporairement levé cette règle du 1er février 2010 au 31 janvier 2011. Cependant, certaines restrictions s'appliquent même pendant cette période, dont certaines dépendent du pourcentage du nouveau prix de vente par rapport au prix de vente d'origine.
La banque peut exiger des reçus pour prouver qu'un travail substantiel a été effectué pour justifier le nouveau prix de vente.
Liens du mécanicien sur les palmes de forclusion
En Californie, par exemple, les sous-traitants ont 90 jours pour déposer un privilège de mécanicien pour un travail non rémunéré. Cela signifie que si un entrepreneur n'a pas payé un sous-traitant ou si les matériaux ont été livrés sans paiement, un acheteur pourrait constater qu'un privilège a été déposé contre la maison après que la maison ferme l'entiercement.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.