Le Top 5 des idées fausses sur une vente à découvert
Les ventes à découvert sont mal vues par les agents et, de la même manière, par les vendeurs et les acheteurs, en raison d'une myriade de mythes et d'idées fausses. Pour chaque histoire d'horreur détaillant une vente à découvert de cauchemar, vous trouverez également des histoires de réussite.
Voici les 5 principales idées fausses sur une vente à découvert:
Mythe n ° 1 de la vente à découvert: les ventes à découvert prennent de 12 à 18 mois pour se conclure
Le plus rapide, j'ai été en mesure de fermer l'une de mes listes de vente à court Sacramento a été dans 14 jours. Mais j'ai également représenté des acheteurs qui ont pu entrer dans la position d'un autre acheteur, après que l'acheteur est parti avant l' approbation de vente à découvert , et ferme dans les 28 jours.
Voici le calendrier d'une vente à découvert moyenne lorsque le prêt est détenu par une banque coopérative (et n'est pas un ancien prêt Countrywide):
- Délai de sept à dix jours pour que le prêteur accuse réception de la trousse complète de vente à découvert, laquelle comprend les documents du vendeur personnel et les biens immobiliers connexes, y compris l'offre de vente à découvert de l'acheteur.
- Un négociateur est assigné. Un délai supplémentaire de 30 à 45 jours pour un BPO ou une évaluation.
- Encore 2 à 3 semaines pour l'examen de la gestion / des investisseurs et l'approbation de la vente à découvert.
La chose est que chaque vente à découvert est unique et chaque ensemble d'investisseurs différents.
La banque qui gère le prêt peut ne pas être propriétaire du prêt et la banque doit donc suivre les directives de l'investisseur. Vous ne pouvez vraiment pas pointer du doigt une banque de vente à découvert et l'appeler une mauvaise banque de vente à découvert parce que ce serait ridicule, autant que vous pourriez détester cette banque en particulier à ce moment-là.
Mythe n ° 2 de la vente à découvert: les acheteurs à court terme paient trop
Dans certaines régions métropolitaines, les agents inscripteurs peuvent délibérément fixer le prix d'une vente à découvert à un prix inférieur à la valeur marchande. C'est une tactique que les agents de vente à découvert utilisent pour attirer de multiples offres .
Après tout, un prix coté sur une vente à découvert est fabriqué, parce que vous ne savez pas combien une banque acceptera jusqu'à ce que l'offre est soumise. Mais de nombreuses banques considéreront un prix à un minimum de 90% de la valeur marchande. Certaines banques rejettent les ventes à découvert parce que les offres sont déraisonnables.
Mythe n ° 3 de la vente à découvert: les banques vendeuses à découvert n'accepteront pas un gain fortement réduit
Les vendeurs sont souvent étonnés de découvrir que dans les marchés où les prix ont chuté sur une période de cinq ans, une maison peut valoir 50% ou moins de sa valeur initiale lorsque le vendeur l'a achetée. Les banques comprennent les marchés en déclin.
De plus, les banques mèneront leurs propres recherches sur la valeur et arriveront à la même conclusion. La valeur de la maison n'est pas fondée sur le montant de l'hypothèque; c'est basé sur des ventes comparables récentes. Cela signifie qu'une banque acceptera la valeur marchande parce que si la maison subissait une forclusion puis revenait sur le marché, elle se vendrait toujours à la valeur marchande.
Mythe n ° 4 de la vente à découvert: Les vendeurs à découvert doivent être en défaut avant que la banque n'approuve une vente à découvert
Les banques approuvent une vente à découvert basée sur les difficultés du vendeur et la valeur de la maison.
Certains vendeurs peuvent avoir du mal à faire le paiement hypothécaire mensuel, mais n'ont pas pris du retard dans leurs paiements.
S'il est vrai que les vendeurs en défaut reçoivent une attention immédiate, un vendeur peut également payer un paiement hypothécaire à temps chaque mois et toujours admissible à une vente à découvert. Un avantage supplémentaire pour être à jour sur l'hypothèque est un vendeur peut qualifier selon les directives de Fannie Mae pour acheter immédiatement une autre maison.
Mythe n ° 5 de la vente à découvert: les agents obtiennent une commission inférieure
Au début du boom des ventes à découvert, au cours des années 2005 à 2008, les banques traitaient abominablement les commissions de vente à découvert, réduisant souvent la commission de l'agent à l'arachide.
La plupart des banques paient maintenant une commission traditionnelle aux agents. En plus de cela, Fannie Mae a établi une politique de rémunération le 24 février 2009 pour payer le montant de la commission convenue entre l'agent inscripteur et le vendeur, à condition que la commission n'excède pas 6%.
Cette structure de frais s'applique également aux ventes à découvert HAFA.
Au moment de la rédaction, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.