Comment utiliser une analyse de marché comparative de CMA
Qu'est-ce qu'une analyse comparative du marché?
Bien que les rapports puissent varier, d'une liste de deux pages de ventes de maisons comparables à un guide complet de 50 pages, la longueur et la complexité du rapport dépend de la pratique commerciale de l'agent.
Cependant, les rapports d'analyse comparative de marché standard ont tendance à contenir les données suivantes:
- Listes actives
Les listes actives sont des maisons actuellement en vente. Ces listes ne comptent que dans la mesure où ils sont votre concurrence pour les acheteurs. Ils ne sont pas indicatifs de la valeur marchande parce que les vendeurs peuvent demander ce qu'ils veulent pour leur maison. Cela ne veut pas dire que les prix sont réalistes. Les prix de vente offerts ne reflètent pas la valeur marchande jusqu'à ce qu'ils vendent, et dans les marchés des acheteurs , par exemple, la plupart se vendent beaucoup moins.
- Listes en attente
Les maisons en vente en attente sont auparavant des inscriptions actives qui sont sous contrat. Ils n'ont pas encore fermé, donc ils ne sont pas encore une vente comparable. À moins que l'agent inscripteur soit disposé à partager des informations sur la vente en cours - et beaucoup ne le sont pas - vous ne connaîtrez pas le prix réel avant la clôture de la transaction. Cependant, les ventes en attente indiquent la direction du marché. Si votre maison est évaluée au-dessus du prix de liste de ces ventes en suspens, vous pourriez faire face à plus de DOM.
- Listes vendues
Les maisons qui ont fermé au cours des trois derniers mois sont vos ventes comparables . Ce sont les ventes qu'un évaluateur utilisera lors de l'évaluation de votre maison pour l'acheteur, ainsi que les ventes en suspens (qui auront probablement fermé au moment où votre maison est vendue). Regardez longuement les ventes comparables parce que ce sont votre valeur marchande. Vous pouvez utiliser 6 mois de comps s'il n'y a pas assez de ventes pour produire un bon rapport avec trois mois.
- Hors marché / retiré / annulé
Ce sont des propriétés qui ont été retirées du marché pour diverses raisons. Habituellement, la raison pour laquelle les maisons sont retirées du marché est parce que les prix étaient trop élevés. Les prix médians de ce groupe seront presque toujours plus élevés que les prix médians des ventes comparables. Cependant, les inscriptions annulent également pour les raisons suivantes:
- Le remords du vendeur . Les vendeurs ont décidé qu'ils ne peuvent pas se séparer de leur maison et ne veulent plus vendre.
- Prix trop élevé. Personne n'a fait d'offre ou les seules offres reçues étaient des offres low-ball , qui ont été rejetées .
- Les DOM étaient trop longs. Les agents retirent parfois des listes afin de les remettre en vente et d'attirer plus d'acheteurs.
- Demandes de réparation Les maisons étaient autrefois sous contrat et après l' inspection de la maison , l'acheteur a demandé des réparations que le vendeur a refusées.
- Le vendeur a renvoyé l'agent . Il n'est pas rare que des vendeurs mécontents licencient un agent et embauchent un nouvel agent .
- Listes expirées
Ce groupe reflétera le prix de vente médian le plus élevé parce qu'il n'a pas été vendu et que son prix a probablement été déraisonnable. Certaines des listes expirées pourraient également apparaître comme une liste active, répertoriée par un nouvel agent à un nouveau prix. Les listes expirent également parce qu'elles n'ont pas été vendues agressivement ou parce que la maison avait besoin de réparations.
Examen des ventes comparables
Les ventes comparables sont celles qui ressemblent le plus à votre maison. Il est difficile de comparer une maison à trois niveaux à une maison à un étage. Sélectionnez les maisons de cette liste qui sont la plupart du temps identiques à votre maison en termes de taille, de forme et de condition, telles que:
- Une superficie similaire
Les évaluateurs comparent les maisons en fonction de la superficie. Les grandes maisons à pied carré valent moins par pied carré que les petites maisons à pied carré. L'écart entre un groupe de maisons à prix médian ne devrait idéalement pas dépasser plus de 10% à 20% de la variance en pieds carrés, plus ou moins.
- Âge similaire de construction
Idéalement, l'âge de la maison - l'année où il a été construit - devrait être dans quelques années d'autres maisons comparables comparables. Les subdivisions d'âge mixte sont communes. Par exemple, dans une zone de Sacramento, une subdivision se compose de maisons construites dans les années 1950, puis ils sautent quelques décennies aux années 1970. Bien que les maisons soient situées l'une à côté de l'autre, les maisons chargées de caractère des années 1950 se vendent plus que leurs homologues Brady Bunch. Si votre maison a été construite en 1980, par exemple, et les maisons neuves dans la rue se vendent pour plus, vous ne pouvez pas commander le même prix qu'une nouvelle maison.
- Aménagements, mises à niveau et condition similaires
Les évaluateurs déduiront la valeur de votre maison si d'autres maisons ont des mises à jour et la vôtre non. Une maison avec piscine aura une valeur différente d'une maison sans piscine. Les piscines ne valent pas autant que vous le pensez. Une maison complètement rénovée vaut plus qu'un fixateur. Les maisons avec un bain valent moins que les maisons avec deux ou plusieurs bains. La maintenance différée sera comptabilisée contre vous.
- Emplacement
Tout le monde sait que l'immobilier est évalué sur «l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement», mais avez-vous considéré ce que cela signifie? Une maison avec une vue sur la ville, par exemple, vaut plus qu'une maison face à un mur de ciment. Les maisons situées sur des voies de circulation occupées valent considérablement moins que les maisons dans les rues calmes. Comparez votre maison à celles d'endroits similaires. Si votre maison se trouve en face d'une centrale électrique, recherchez d'autres maisons avec une exposition de centrales électriques ou celles situées le long des voies ferrées, entre autres endroits indésirables.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé de Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.