Un lecteur demande: «Pouvons-nous encore obtenir un prêt pour acheter une maison après avoir donné à la banque un acte tenant lieu de forclusion? Je suis confus sur le temps d'attente .Je voudrais profiter du marché d'aujourd'hui, mais ma banque Il a dit que je devais attendre 3 ans et j'ai parlé à différents courtiers en prêts hypothécaires, et l'un dit ceci et l'autre dit: Pouvez-vous nous aider, combien de temps pouvons-nous acheter une maison après une forclusion?
Réponse: Excellent timing sur cette question concernant la période d'attente pour acheter une maison après avoir perdu votre maison existante. Votre timing est bon parce que les périodes d'attente pour les prêts classiques - l'assaisonnement entre le moment où la forclusion a été achevée et quand un acheteur achète une autre maison - a changé. Pour cela, nous nous tournons vers Fannie Mae.
Qu'est-ce que Fannie Mae?
L'entité qui détient un grand pouvoir sur le marché hypothécaire conventionnel est Fannie Mae. Fannie Mae est le plus gros acheteur d'hypothèques en Amérique, une entité quasi-gouvernementale, qui achète des prêts hypothécaires sur le marché hypothécaire secondaire . Parce que Fannie Mae se retrouverait avec les propriétés de retour si les emprunteurs par défaut, Fannie Mae a un fort intérêt à établir des directives strictes pour réduire les chances d'un emprunteur ira dans la forclusion.
Fannie Mae a révisé ses lignes directrices et traite maintenant des périodes d'attente distinctes en fonction du type de forclusion .
De plus, si vous avez documenté des circonstances atténuantes, cela aura une incidence directe sur le nombre d'années que vous devrez attendre pour obtenir un prêt conventionnel.
Quelles sont les circonstances atténuantes documentées?
Fannie Mae permet des circonstances atténuantes telles que:
- La mort (pas la tienne, bien sûr)
- Maladie
- Transfert d'emploi
- Accident résultant d'une blessure grave
Généralement, les circonstances atténuantes sont des choses qui se produisent hors de votre contrôle, ce qui affecte considérablement votre capacité à continuer à faire des paiements sur votre prêt hypothécaire.
Avec des circonstances atténuantes documentées, la période d'attente est moins que sans. Je suis désolé de dire qu'être incapable de payer une augmentation de paiement en raison d'une augmentation du taux d'intérêt sur votre prêt hypothécaire à taux variable n'est pas considéré comme une circonstance hors de votre contrôle.
Période d'attente pour acheter après la forclusion
- Acheter après une forclusion
La période d'attente est de 5 ans jusqu'à 7 ans.
- Acheter après une forclusion dans des circonstances atténuantes
La période d'attente est de 3 ans jusqu'à 7 ans.
- Acheter après un acte de forclusion
La période d'attente est de 4 ans jusqu'à 7 ans.
- L'achat après un acte tenant lieu de forclusion dans des circonstances atténuantes
La période d'attente est de 2 ans jusqu'à 7 ans.
- Acheter après une vente à découvert
La période d'attente est de 2 à 5 ans. Quelques prêteurs de portefeuille prêtent avec 20% de baisse et aucune période d'attente. En outre, si un vendeur n'a pas de retard de paiement de 60 jours, Fannie Mae dit que le vendeur peut immédiatement acheter une autre maison, mais aucun des principaux prêteurs ne pourra financer un tel prêt, donc c'est une erreur. FHA dit 3 ans, mais les acheteurs doivent sauter à travers beaucoup de cerceaux. J'ai entendu parler de cas isolés il y a de nombreuses années, avant que les règles ne changent à nouveau: un vendeur déménagé pour un transfert d'emploi et déménagé à plus d'une certaine distance se qualifie pour acheter immédiatement une maison après une vente à découvert . FHA a également une politique que si l'emprunteur était à jour et non en retard, il permettra un prêt immédiatement.
Toutefois, pour répondre à votre question particulière, si vous n'avez aucune circonstance atténuante, vous devrez attendre quatre ans à compter de la date d'achèvement, soit la date à laquelle votre acte de forclusion a été enregistré.
En plus de la période d'attente, certains prêts exigent une baisse de 10% et un score FICO minimum. La maison que vous achetez doit être votre lieu de résidence principal, pas une location ou une maison de vacances.
Fannie Mae publie constamment de nouvelles directives. Les politiques ci-dessus sont en vigueur pour les demandes de prêt présentées après le 1er août 2008 et révisées en 2017.
Quelques prêts réalisés dans le cadre du programme HAFA pour lesquels un défaut n'a pas été enregistré pourraient permettre de déclarer une vente à découvert simplement payée en totalité, ce qui rendra relativement facile de se qualifier pour une autre maison après une vente à découvert. De plus, certaines banques privées effectueront des prêts de portefeuille le lendemain de la conclusion d'une vente à découvert, ce qui permettra aux emprunteurs de se qualifier.
Demandez à votre agent de vente à découvert pour plus d'informations. Assurez-vous d'être préqualifié par un prêteur local réputé.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.