Comment obtenir la banque de vente à découvert pour approuver les frais de règlement
Qu'est-ce qu'un HUD? Pourquoi les banques veulent un HUD?
L'HUD-1 est un document RESPA qui énonce de manière uniforme tous les débits et crédits dans une transaction immobilière. Un HUD est en fait pour le bénéfice de l'acheteur.
Ce n'est pas pour le bénéfice de la banque de vente à découvert et n'est vraiment pas l'activité de la banque de vente à découvert, en dehors des frais déduits du prix de vente. Si quelque chose, la HUD implique la banque de l'acheteur, pas la banque du vendeur.
Mais cela n'empêche pas une banque de vente à découvert de le demander et d'exiger des changements au cours de son processus d'approbation. Heureusement, toutes les banques n'ont pas besoin d'une approbation HUD. Par exemple, de nombreux titulaires de privilèges juniors n'approuvent pas les HUD. C'est parce que la plupart des titulaires de privilège junior se soucient seulement du montant du chèque qui leur est payable.
Le prix de vente, qui paie quoi et combien de commission est payée, les seconds détenteurs de privilèges sont assez laxistes. Ce n'est pas la même chose dans l'autre sens. Le titulaire de privilège primaire se soucie beaucoup combien est payé au détenteur de privilège junior, et qui le paie. Dans certains cas, les seconds prêteurs tentent d'amener les vendeurs à commettre une fraude hypothécaire . En effet, les deuxièmes prêteurs soupçonnent les premiers prêteurs de rejeter le HUD si le vendeur leur verse de grosses sommes d'argent, alors ils disent aux vendeurs d'enfreindre la loi.
Ce que les banques examinent sur un HUD pour une vente à découvert
Le nombre évident et le plus important sur un HUD est le prix de vente. Parfois, une banque peut dire qu'elle a besoin d'un certain montant net, et ce montant net pourrait être plus que le net sur le HUD. Dans ces types de situations, le meilleur moyen de faire plus d'argent à la banque est de demander à l'acheteur d'augmenter le prix d'achat.
Les prix d'achat que les banques approuvent sont rarement basés sur une évaluation complète. Avec autant d'argent en jeu, on pourrait penser qu'une banque voudrait engager un évaluateur indépendant pour évaluer la valeur. Cependant, la plupart des banques paient un agent immobilier au hasard - même pas nécessairement un spécialiste de quartier - pour donner à la banque une opinion rapide de la valeur qu'ils appellent un BPO . Ils paient 50 $ à 100 $ pour un BPO. C'est un excellent exemple d'être penny sage et livre stupide comme votre mère avait l'habitude de dire.
C'est la raison pour laquelle de nombreux agents de vente à découvert évaluera une vente à découvert de la même manière qu'un agent BPO attribuera une valeur parce qu'ils ne veulent pas se battre avec la banque de vente à découvert. Peu importe si le prix de vente est la valeur marchande tant qu'il est en ligne avec le BPO.
La banque examinera ensuite les autres frais facturés au vendeur sur le HUD. Vous pourriez vous demander qui est le vendeur d'une vente à découvert , et cette personne est le vendeur. La banque approuve simplement les frais que le vendeur paiera. Les frais normaux pour les coûts de clôture d'un vendeur sont:
- Commission aux courtiers / agents immobiliers
- Titre et frais d'entiercement
- Frais de transfert
- Enregistrement, notaire, préparation de documents et frais de virement
- Timbres Doc
- Impôt foncier délinquant
- Prorata d'impôt
- Remboursements réduits aux titulaires de privilèges juniors
- Frais HOA, le cas échéant
- Crédit acheteur pour les frais de clôture
Types de frais rejetés par les banques à découvert sur un HUD
De temps en temps, une banque accepte de payer pour un signalement d'organisme nuisible ou une garantie à domicile, mais rarement. Les banques ne paient presque jamais pour des réparations sur une vente à découvert . Il est également très inhabituel pour une banque de payer des frais HOA délinquants ou des dépôts UCC.
Si la banque n'autorise pas certains frais, par exemple, qu'elle veut réduire les frais d'entiercement de 1 500 $ à 500 $, que devient le solde? Quelqu'un doit payer ces frais. Ce pourrait être le vendeur ou il pourrait être l'acheteur. L'entiercement pourrait décider de réduire ses frais, mais c'est peu probable.
Probablement le plus gros problème impliqué dans un HUD vente à découvert est le fait que de nombreux négociateurs ne savent pas comment les lire. Ils ne comprennent pas que les crédits de vendeur sur un HUD ne sont pas toujours un crédit à l'acheteur.
Les changements dans RESPA exigent que tous les frais reflétés sur l' estimation de bonne foi de l'acheteur doivent montrer comme un crédit à l'acheteur s'ils sont payés par le vendeur. Ce que les négociateurs ne réalisent pas est qu'ils montrent aussi comme un débit, qui efface le crédit à l'acheteur. Essayez d'expliquer cela à un employé de 8 $ l'heure.