Qu'est-ce que Fannie Mae? (FNMA)

Les deux façons critiques Fannie Mae vous aide

Fannie Mae est la Federal National Mortgage Association. C'est une ancienne entreprise parrainée par le gouvernement qui est sous la tutelle de l'Agence fédérale de financement du logement. Le département du Trésor des États-Unis détient toutes ses actions privilégiées de premier rang. Cela signifie que tous les profits de la FNMA vont au Trésor américain. Les investisseurs peuvent toujours acheter des actions ordinaires et des actions privilégiées juniors. La conservature ne leur permet pas de payer des dividendes.

Les actionnaires espèrent qu'un jour le gouvernement mettra fin à la conservature. C'est improbable.

Ce qu'il fait

Fannie Mae achète des hypothèques auprès de banques, de courtiers en hypothèques et de coopératives de crédit. Cela donne de l'argent aux banques pour faire plus de prêts. Il transfère également le risque de défaut de la banque à Fannie Mae.

Fannie emballe ensuite des types de prêts similaires dans des titres adossés à des créances hypothécaires . Il vend les titres aux investisseurs. Il s'agit notamment des fonds de couverture, des fonds de pension, d'autres banques et même des investisseurs individuels.

Fannie Mae continue de détenir les hypothèques sous-jacentes. Il verse aux investisseurs leur part au prorata du paiement hypothécaire de chaque mois. Cela comprend à la fois le principal et l'intérêt. La Federal Reserve Bank de New York effectue le paiement par virement bancaire.

Fannie Mae garantit le paiement . Mais les investisseurs supportent trois risques.

1. Le propriétaire peut prépayer l'hypothèque. Cela signifie que l'investisseur reçoit moins que ce qu'il pensait au départ.

1. Si les taux d'intérêt baissent, les propriétaires se refinanceront. Dans ce cas, ils rembourseront l'hypothèque par anticipation. La baisse des taux d'intérêt fera baisser la valeur du MBS.
2. L'emprunteur peut être en défaut. Cependant, Fannie Mae garantit le paiement, de sorte que l'investisseur n'a pas ce risque. D'un autre côté, si de nombreux emprunteurs font défaut, cela pourrait théoriquement submerger la capacité de Fannie Mae à effectuer des paiements en temps opportun.

Fannie Mae fournit également du financement pour le développement de logements locatifs abordables.

Un certain pourcentage des hypothèques de Fannie Mae doit servir les familles à revenu faible ou moyen.

Histoire

La FNMA a été créée en 1938 pour créer un marché hypothécaire secondaire pour les prêts assurés par la Federal Housing Administration. En 1968, Fannie Mae est devenue une société détenue par un actionnaire qui pouvait acheter n'importe quelle hypothèque, pas seulement celles assurées par le gouvernement. Il a même été inscrit à la bourse de New York .

La crise des subprimes a submergé la capacité de la FNMA à garantir tous ces mauvais prêts. Après de nombreux renflouements et tentatives de maintenir la FNMA solvable, le gouvernement fédéral a nationalisé l'entreprise. Fannie Mae et Freddie Mac ont été abattus par la crise des subprimes .

Le 8 juillet 2010, Fannie Mae a annoncé que ses actions privilégiées et ordinaires seraient négociées sur le Tableau d'affichage de gré à gré, au lieu de la Bourse de New York et de la Bourse de Chicago.

Comment cela affecte l'économie américaine

Avant la crise, Fannie Mae a stimulé le marché du logement, qui représentait 10% de l'économie . Cela a créé de la richesse pour les propriétaires qui pouvaient alors s'offrir des maisons à prix plus élevé. Fannie Mae a également permis aux familles à revenus faibles et moyens d'avoir un coussin financier en dessous d'elles et un niveau de vie plus élevé, sous la forme d'une accession à la propriété.

Fannie Mae était impliquée dans la crise, mais ne l'a pas provoquée. Les MBS ont été reconditionnés par les banques en tant qu'obligations hypothécaires garanties . Ceux-ci ont pris MBS et les ont découpés en tranches . Par exemple, ils ont regroupé tous les paiements à faible intérêt en une seule tranche. Les investisseurs qui voulaient moins de risques les ont achetés. D'autres ont acheté les paiements à intérêt élevé.

Ces OCM étaient garanties par des swaps sur défaillance de crédit . Lorsque les prix de l'immobilier ont commencé à baisser en 2006, personne ne savait ce que les OCM valaient. AIG ne pouvait pas rembourser tous les CDS qu'elle avait émis. Beaucoup de gens pensaient que Fannie et Freddie avaient provoqué la crise des subprimes . Mais, en fait, c'était ces dérivés.

Depuis la crise, Fannie Mae a maintenu l'industrie de l'habitation en vie. En 2010, le logement ne représentait que 2% de l'économie. Fannie Mae et une autre ancienne entreprise publique, Freddie Mac , garantissent maintenant 90% de toutes les hypothèques.

En d'autres termes, les banques (qui prêtaient autrefois à peu près à tout le monde avec un pouls) ne prêtent plus personne sans garantie gouvernementale.

Comment cela vous affecte

Fannie Mae vous aide de deux façons:

1. Si vous êtes un propriétaire, Fannie Mae aide à maintenir les coûts hypothécaires à un bas niveau en rendant le financement des hypothèques plus facilement disponible.
2. Si vous êtes admissible à une famille à revenu faible ou moyen, comme un enseignant, un agent de police, un pompier ou un travailleur de la santé, Fannie Mae vous fournira une hypothèque que vous n'auriez pas pu vous permettre autrement.

L'avenir de Fannie Mae

Les actionnaires de la FNMA ont demandé à la Maison Blanche de rendre à nouveau Fannie et Freddie privés. Ils ont réalisé que les deux sont un bon investissement commercial. Les futurs actionnaires pourraient réaliser un bon retour sur investissement si les deux étaient privés.

Il y en a beaucoup au Congrès qui voudraient dissoudre Fannie et Freddie. Ils y voient une ingérence inutile du gouvernement dans le marché du logement. (Source: "Status Quo pour Fannie, Freddie", The Wall Street Journal , 20 octobre 2015.)