La crise hypothécaire des subprimes, son échéancier et son effet

by Kimberly Amadeo

Suivez la chronologie des événements au fur et à mesure

La crise des subprimes s'est produite lorsque les banques ont vendu trop d'hypothèques pour répondre à la demande de titres adossés à des hypothèques . Lorsque les prix des maisons ont chuté en 2006, cela a déclenché des défauts . Le risque s'est propagé aux fonds communs de placement , aux caisses de retraite et aux sociétés qui détenaient ces dérivés . Cela a conduit à la crise bancaire de 2007 , à la crise financière de 2008 et à la pire récession depuis la Grande Dépression .

Voici la chronologie des signes avant-coureurs en 2003 à l'effondrement du marché du logement à la fin de 2006. Continuez à lire pour comprendre la relation entre les taux d'intérêt , l'immobilier et le reste de l'économie.

01 21 février 2003: Buffett met en garde contre les armes financières de destruction massive

Warren Buffett a écrit à ses actionnaires: «À notre avis, toutefois, les produits dérivés sont des armes financières de destruction massive qui comportent des risques maintenant latentes, sont potentiellement mortelles. "(Sources: Ron Hera," Oubliez le logement, la véritable cause réelle de la crise était des dérivés de gré à gré ", Business Insider, 11 mai 2010." 25 personnes à blâmer pour la crise financière ", Le magazine Time.)

02 juin 2004-juin 2006: Taux d'intérêt relevés par la Fed

En juin 2004, les prix des logements montaient en flèche. Le président de la Réserve fédérale américaine, Alan Greenspan, a commencé à augmenter les taux d'intérêt pour calmer le marché surchauffé. La Fed a relevé le taux des fonds fédéraux à six reprises, atteignant 2,25% en décembre 2004. Il l'a multiplié par huit en 2005, progressant de deux points à 4,25% en décembre 2005. En 2006, le nouveau président de la Fed Ben Bernanke a relevé le taux quatre fois , atteignant 5,25% en juin 2006.

De manière désastreuse, cela a augmenté les paiements mensuels pour ceux qui avaient des prêts d'intérêts et d'autres subprimes basés sur le taux des fonds fédéraux. Beaucoup de propriétaires qui ne pouvaient pas se permettre des hypothèques conventionnelles ont pris des prêts à intérêt seulement . Ils ont fourni des paiements mensuels inférieurs. Comme les prix de la maison baisse, beaucoup ont trouvé leurs maisons ne valaient plus ce qu'ils ont payé pour eux. Dans le même temps, les taux d'intérêt ont augmenté avec le taux des fonds fédéraux. En conséquence, ces propriétaires ne pouvaient pas payer leurs hypothèques, ni vendre leurs maisons pour un profit. Leur seule option était de par défaut. Lorsque les taux ont augmenté, la demande s'est ralentie. En mars 2005, les ventes de maisons neuves ont atteint un sommet de 127 000. (Source: " Ventes historiques de maisons neuves , Recensement des États-Unis.")

03-25-27 août 2005: Un économiste du FMI met en garde les banquiers centraux du monde

M. Raghuram Rajan était économiste en chef à la Banque mondiale en 2005. Il a présenté un document intitulé «Le développement financier at-il rendu le monde plus risqué? lors du Symposium annuel sur la politique économique des banquiers centraux à Jackson Hole, Wyoming. La recherche de Rajan a révélé que de nombreuses grandes banques détenaient des dérivés pour augmenter leurs propres marges bénéficiaires.

Il a averti, "le marché interbancaire pourrait geler, et on pourrait bien avoir une crise financière à part entière", similaire à la crise LTCM . L'audience s'est moquée des avertissements de Rajan, l'ancien secrétaire au Trésor Larry Summers l' appelant même un Luddite. (Source: "L'économiste Raghuram Rajan a risqué la réputation de prédire la crise du crédit", Economic Times, 9 juin 2010.)

04 22 décembre 2005: inversion de la courbe de rendement

Juste après l'annonce de Rajan, les investisseurs ont commencé à acheter plus de Treasuries, ce qui a fait baisser les rendements. Mais ils achetaient plus de Treasuries à long terme (de 3 à 20 ans) que de factures à court terme (de 1 mois à 2 ans). Cela signifiait que le rendement des bons du Trésor à long terme diminuait plus rapidement que celui des billets à court terme.

Au 22 décembre 2005, la courbe de rendement des Treasuries américains s'est inversée. La Fed augmentait le taux des fonds fédéraux, poussant le rendement des bons du Trésor à 2 ans à 4,40%. Mais les rendements des obligations à plus long terme n'augmentaient pas aussi vite. Le billet du Trésor à 7 ans n'a rapporté que 4,39%. Cela signifiait que les investisseurs investissaient plus lourdement à long terme. La demande plus élevée a fait baisser les rendements. Pourquoi? Ils croyaient qu'une récession pourrait se produire dans deux ans. Ils voulaient un rendement plus élevé sur le projet de loi de 2 ans que sur le billet de 7 ans pour compenser l'environnement d'investissement difficile qu'ils s'attendaient à se produire en 2007. Leur timing était parfait.

Au 30 décembre 2005, l'inversion était pire. Le billet de Trésor à 2 ans a rapporté 4,41%, mais le rendement sur le billet de 7 ans est tombé à 4,36%. Le rendement du billet du Trésor à 10 ans était tombé à 4,39%.

Au 31 janvier 2006, le rendement des obligations à deux ans atteignait 4,54%, dépassant le rendement de 4,49% sur 10 ans. Il a fluctué au cours des six prochains mois, envoyant des signaux mitigés.

En juin 2006, le taux des fonds fédéraux était de 5,75%, faisant grimper les taux à court terme. Le 17 juillet 2006, la courbe de rendement s'est sérieusement inversée. Le billet de 10 ans a rapporté 5,06%, moins que le billet de 3 mois à 5,11%.

05 25 septembre 2006: Les prix des maisons chutent pour la première fois en 11 ans

La National Association of Realtors a rapporté que les prix médians des ventes de maisons existantes ont diminué de 1,7 pour cent par rapport à l'année précédente. Ce fut la plus grande baisse de ce genre en 11 ans. Le prix en août 2006 était de 225 000 $. C'est la plus forte baisse en pourcentage depuis le déclin record de 2,1% de la récession de novembre 1990.

Les prix ont chuté parce que le stock invendu était de 3,9 millions, soit 38% de plus que l'année précédente. Au rythme actuel des ventes de 6,3 millions par an, il faudrait 7,5 mois pour vendre cet inventaire. C'était presque le double de l'offre de quatre mois en 2004. La plupart des économistes pensaient que cela signifiait simplement que le marché du logement se refroidissait, cependant. C'est parce que les taux d'intérêt étaient raisonnablement bas, à 6,4% pour une hypothèque à taux fixe de 30 ans. (Source: «Prix des maisons: première baisse en 11 ans», CNN, 25 septembre 2006.)

06 novembre 2006: Les nouveaux permis de résidence chutent de 28%

Le ralentissement de la demande de logements a réduit les permis de construction de maisons neuves de 28% par rapport à l'année précédente. Selon le rapport du département du commerce du 17 novembre, ce premier indicateur économique s'est établi à 1,535 million.

Les nouveaux permis de résidence sont généralement délivrés environ six mois avant la fin des travaux de construction et la fermeture de l'hypothèque. Cela signifie que les permis sont un indicateur avancé des fermetures de maisons neuves. Un effondrement des permis signifie que les fermetures de maisons continueront d'être en baisse pour les neuf prochains mois. À ce moment-là, personne ne s'est rendu compte à quel point les prêts hypothécaires à risque ont atteint le marché boursier et l'économie en général.

À ce moment-là, la plupart des économistes pensaient que tant que la Réserve fédérale abandonnerait les taux d'intérêt d' ici l'été, le déclin du logement s'inverserait. Ce qu'ils n'ont pas réalisé était l'ampleur même du marché hypothécaire subprime. Il avait créé une «tempête parfaite» de mauvais événements.

07 Lecture de fond: un must si vous êtes le moins confus jusqu'à présent

Les prêts à intérêt seulement ont permis de faire beaucoup de prêts hypothécaires à risque. C'est parce que les propriétaires ne payaient que les intérêts et ne remboursaient jamais le capital. C'était bien jusqu'à ce que le taux d'intérêt kicker a augmenté les paiements mensuels. Souvent, le propriétaire ne pouvait plus se permettre les paiements. Comme les prix du logement ont commencé à baisser, de nombreux propriétaires ont constaté qu'ils ne pouvaient plus se permettre de vendre les maisons non plus. Voila! Hypothèque subprime.

Les titres adossés à des créances hypothécaires ont réintégré les prêts hypothécaires à risque dans les placements. Cela leur a permis d'être vendus à des investisseurs. Il a contribué à répandre le cancer des prêts hypothécaires à risque dans l'ensemble de la communauté financière mondiale.

Les hypothèques subprime reconditionnées ont été vendues aux investisseurs par l'intermédiaire du marché secondaire . Sans cela, les banques auraient dû garder toutes leurs hypothèques sur leurs livres - et auraient peut-être été plus prudentes à propos de qui elles ont fait des prêts.

Les taux d'intérêt régissent le marché du logement, ainsi que l'ensemble de la communauté financière. Pour en savoir plus, voir Comment les taux d'intérêt sont déterminés , les relations entre les bons du Trésor et les taux hypothécaires , la Réserve fédérale et les bons du Trésor .

Avant la crise, l'immobilier constituait près de 10% de l'économie. Lorsque le marché s'est effondré, il a fallu mordre le produit intérieur brut . Bien que de nombreux économistes aient dit que le ralentissement de l'immobilier serait contenu, c'était juste un vœu pieux.

08 Programmes Fannie et Freddie

Freddie Mac et Fannie Mae ont développé des ressources pour ceux qui sont écrasés par les dettes hypothécaires subprime. Découvrez comment obtenir de l'aide si vous êtes un titulaire d'un prêt hypothécaire subprime.

09 Comment la crise des subprimes a créé la crise bancaire de 2007

Comme les prix des maisons ont chuté, les banquiers ont perdu confiance les uns dans les autres. Personne ne voulait se prêter les uns aux autres parce qu'ils recevraient des titres adossés à des hypothèques en garantie. Personne ne savait quelle était la valeur de ces dérivés une fois que les prix des maisons avaient commencé à chuter. Mais si les banques ne se prêtent pas, l'ensemble des systèmes financiers commence à s'effondrer.