Non, ils n'ont pas causé la crise hypothécaire. Voici ce que
Rôle dans le marché hypothécaire
Fannie et Freddie étaient des entités parrainées par le gouvernement.
Cela signifiait qu'ils devaient être compétitifs, comme une entreprise privée, et maintenir le prix de leurs actions. En même temps, le gouvernement fédéral garantissait implicitement la valeur des hypothèques qu'ils revendaient sur le marché secondaire. Cela les a amenés à détenir moins de capital pour soutenir leurs hypothèques en cas de perte. En conséquence, Fannie et Freddie ont été contraints de prendre des risques pour être rentables. Ils savaient aussi qu'ils ne subiraient pas les conséquences si les choses tournaient au sud.
Le gouvernement les a créés de cette façon pour leur permettre d'acheter des hypothèques admissibles auprès des banques , de les assurer et de les revendre aux investisseurs. Les banques ont utilisé les fonds pour faire de nouvelles hypothèques. Au fil des ans, Fannie et Freddie ont soutenu la moitié de toutes les nouvelles hypothèques émises chaque année. En décembre 2007, lorsque les banques ont commencé à restreindre leurs prêts, elles ont touché 90% de toutes les hypothèques.
Rôle pendant la crise du logement
Les règlements du gouvernement interdisaient à Fannie et Freddie d'acheter des hypothèques à risque élevé.
Mais comme le marché hypothécaire a changé, leurs affaires ont changé.
Entre 2005 et 2007, ils ont acquis peu de prêts conventionnels à taux fixe avec une baisse de 20%. Ils ont chargé des prêts hypothécaires à risque , à intérêt seulement ou à amortissement négatif . Ce sont les types de banques de prêts et les courtiers en prêts hypothécaires non réglementés émis.
Fannie et Freddie ont aggravé la situation en utilisant des produits dérivés pour couvrir le risque de taux d'intérêt de leurs portefeuilles. Mais en tant qu'entreprises du secteur privé ayant des actionnaires à plaire, elles le faisaient pour rester compétitives avec les autres banques. Ils faisaient tous la même chose.
Les acquisitions de prêts de Fannie Mae ont été:
- 62% d'amortissement négatif
- 84% d'intérêt seulement
- 58% subprime
- 62% exigeaient moins de 10% de mise de fonds.
Les prêts de Freddie Mac étaient encore plus risqués, consistant en:
- 72% d'amortissement négatif
- 97% d'intérêt seulement
- 67% subprime
- 68% exigeaient moins de 10% de mise de fonds.
Ces hypothèques exotiques et subprime ont rendu les acquisitions de prêts de Fannie et Freddie toxiques.
Fannie et Freddie ont détenu moins de prêts toxiques que la plupart des banques
Les règlements ont assuré que Fannie et Freddie ont pris moins de ces prêts que la plupart des banques. Ils ont acquis plus de ces prêts pour maintenir leur part de marché dans un marché très concurrentiel.
En 2005, le Sénat a parrainé un projet de loi qui leur interdisait de détenir des titres adossés à des créances hypothécaires dans leur portefeuille. Le Congrès voulait réduire les risques pour le gouvernement. Au total, les deux GSE détenaient ou garantissaient 5,5 billions de dollars sur le marché hypothécaire de 11,2 billions de dollars.
Mais le projet de loi du Sénat a échoué, et Fannie et Freddie ont augmenté leur portefeuille de prêts risqués.
Ils pourraient gagner plus d'argent à partir des taux d' intérêt élevés des prêts que des frais qu'ils ont obtenus en vendant les prêts. Encore une fois, ils cherchaient à maintenir des cours élevés dans un marché du logement très concurrentiel.
En tant qu'entreprises parrainées par le gouvernement, Fannie et Freddie ont pris plus de risques qu'elles auraient dû. Ils n'ont pas protégé les contribuables qui ont finalement dû absorber leurs pertes. Mais ils n'ont pas causé le ralentissement du logement. Ils n'ont pas inondé le marché de prêts exotiques. Au lieu de cela, ils ont été une conséquence, pas une cause, de la crise des prêts hypothécaires.
Les dérivés ont contribué à la chute de Fannie
En 2007, seulement 17% de leur portefeuille étaient des prêts subprime ou Alt-A. Mais alors les prix du logement ont diminué, et les propriétaires ont commencé à faire défaut. En conséquence, ce pourcentage relativement faible de prêts subprime a contribué à 50% des pertes.
En tant que GSE, Fannie et Freddie n'étaient pas tenus de compenser la taille de leur portefeuille de prêts par des capitaux suffisants provenant des ventes d'actions pour les couvrir. C'était le résultat de leurs efforts de lobbying et du fait que leurs prêts étaient assurés. Au lieu de cela, ils ont utilisé des instruments dérivés pour couvrir le risque de taux d'intérêt de leurs portefeuilles. Lorsque la valeur des dérivés a baissé, leur capacité à garantir les prêts a diminué.
Cette exposition aux dérivés a prouvé leur chute, comme cela a été le cas pour la plupart des banques. Comme les prix du logement ont chuté, même les emprunteurs qualifiés ont fini par devoir plus que ce que la maison valait. S'ils avaient besoin de vendre la maison pour une raison quelconque, ils perdraient moins d'argent en permettant à la banque de saisir. Les emprunteurs en cas d'amortissement négatif et de prêts à intérêt seulement étaient dans une situation encore pire.
Éliminer Fannie et Freddie détruirait le marché du logement
Certains législateurs proposent d'éliminer Fannie et Freddie. D'autres suggèrent que les États-Unis copient l' Europe en utilisant des obligations sécurisées pour financer la plupart des hypothèques résidentielles. Avec les obligations sécurisées, les banques conservent le risque de crédit sur leurs hypothèques résidentielles. Ils vendent des obligations garanties par ces hypothèques à des investisseurs externes. Cela leur permet de se décharger du risque de taux d'intérêt.
Que se passerait-il si le Congrès éliminait Fannie et Freddie? Cela réduirait considérablement la disponibilité des hypothèques et augmenterait les coûts. Les banques hésitent à émettre des hypothèques qui ne sont pas garanties. Les taux d'intérêt hypothécaires pourraient atteindre 9-10%. Les hypothèques deviendraient rares et chères. Le marché immobilier américain s'effondrerait.