Pourquoi votre banque vend votre hypothèque, et comment cela vous aide
Le marché hypothécaire secondaire permet aux banques de vendre des hypothèques à des investisseurs tels que les caisses de retraite , les compagnies d'assurance et le gouvernement fédéral.
Le produit donne aux banques de nouveaux fonds pour offrir plus d'hypothèques. Avant que le marché secondaire ne soit établi, seules les grandes banques avaient des fonds importants pour la durée du prêt, généralement de 15 à 30 ans. Par conséquent, les acheteurs potentiels ont eu plus de difficulté à trouver des prêteurs hypothécaires.
Comme il y avait moins de concurrence entre les prêteurs, ils pouvaient exiger des taux d'intérêt plus élevés.
La Charte Act de 1968 a résolu ce problème en créant Fannie Mae et Freddie Mac deux ans plus tard. Ces entreprises parrainées par le gouvernement achètent des hypothèques bancaires et les revendent à d'autres investisseurs. Les prêts ne sont pas revendus individuellement. Au lieu de cela, ils sont regroupés dans des titres adossés à des créances hypothécaires . Leur valeur est garantie ou soutenue par la valeur d'un groupe d'hypothèques sous-jacentes.
Avant la crise des subprimes , les deux possédaient ou garantissaient 40% de toutes les hypothèques américaines. Comme Lehman Brothers, Bear Stearns et d'autres banques ont été chavirés par des titres adossés à des créances hypothécaires et d'autres produits dérivés au cours de la crise financière de 2008 , les banques privées ont massivement quitté le marché hypothécaire. En conséquence, Fannie et Freddie sont devenus responsables de près de 100 pour cent, essentiellement en tenant ensemble l'ensemble de l'industrie du logement. En savoir plus sur Comment Fannie Mae et Freddie Mac ont créé la crise des prêts hypothécaires à risque .
Les banques n'ont commencé à revenir sur le marché secondaire qu'en 2013. Néanmoins, elles conservent encore 27% des prêts hypothécaires émis en 2014, le niveau le plus élevé depuis une décennie. Il y a trois raisons à cela:
- Fannie et Freddie ont augmenté leurs frais de garantie de 0,2% du montant du prêt à 0,5%. En conséquence, de nombreuses banques estiment qu'il est moins coûteux de détenir les prêts les plus sûrs.
- Les banques font plus de prêts "jumbo", qui dépassent les limites de prêt de Fannie et Freddie et ne sont donc pas assurables par eux. Le pourcentage est passé de 14% en 2013 à 19% en 2014.
- Les banques accordent moins de prêts aux seuls clients les plus solvables. Le montant total des prêts hypothécaires résidentiels a diminué de 2,7% entre 2012 et 2014. Au cours de la même période, leur actif total a augmenté de 7,6%. (Source: "Les banques gardent leurs prêts près de chez eux", John Carney, The Wall Street Journal, 23 mars 2015.)
Autres marchés secondaires
Il existe également des marchés secondaires dans d'autres types de dette, ainsi que des actions. Les sociétés de financement regroupent et revendent des prêts automobiles, des créances sur cartes de crédit et des dettes d'entreprises . Les actions sont vendues sur deux marchés secondaires très réputés, le New York Stock Exchange et le NASDAQ . Voici plus sur le marché primaire pour les actions, appelé le premier appel public à l'épargne .
Le plus important est le marché secondaire pour les bons du Trésor, les obligations et les billets américains . La demande pour ces bons du Trésor affecte tous les taux d'intérêt . Voici comment. Les bons du Trésor, soutenus par le gouvernement américain, sont les investissements les plus sûrs au monde. Par conséquent, ils peuvent offrir le rendement le plus bas. Les investisseurs qui veulent plus de rendement et qui sont prêts à prendre plus de risques achèteront d'autres obligations, comme des obligations municipales ou même des obligations à risque .
Lorsque la demande de bons du Trésor est élevée, les rendements des taux d'intérêt peuvent être faibles pour toutes les dettes. Lorsque la demande de bons du Trésor est faible, les taux d'intérêt doivent augmenter pour toutes les dettes sur le marché secondaire. Pour en savoir plus, voir Relation entre les bons du Trésor et les taux d'intérêt hypothécaires .
À mesure que la confiance revient sur le marché hypothécaire secondaire, elle revient sur tous les marchés secondaires. En 2007, les titres de cartes de crédit et d'assurance automobile ont atteint 178 milliards de dollars, mais ont chuté à 65 milliards de dollars en 2010. En 2012, ils se sont rétablis à 100 milliards de dollars, selon Standard & Poor's. (Source: "Comment un jeu Obscure Bond pourrait aider les consommateurs", Ian Salisbury, Marketwatch, 25 août 2012.)
Pourquoi ce marché secondaire revient-il? Les grands investisseurs sont maintenant plus disposés à prendre une chance avec des prêts titrisés de banques réputées, car les rendements des bons du Trésor sont à leur plus bas depuis 200 ans .
Cela signifie que l' assouplissement quantitatif de la Réserve fédérale a aidé à rétablir le fonctionnement des marchés financiers. En achetant des Treasuries américains, la Fed a forcé les rendements à la baisse et a fait en sorte que les autres investissements paraissent meilleurs.
Le résultat? Les banques ont maintenant un marché pour les bundles de prêts titrisés. Cela leur donne plus d'argent pour faire de nouveaux prêts.
Comment le marché secondaire vous affecte
Le retour du marché secondaire est particulièrement intéressant si vous avez besoin d'un prêt automobile, de nouvelles cartes de crédit ou même d'un prêt commercial. Si vous avez récemment demandé un prêt et que vous l'avez refusé, réessayez. Sauf, bien sûr, votre pointage de crédit est inférieur à 720 . Dans ce cas, votre première étape consiste à réparer votre crédit. Voici quelques conseils gratuits pour réparer votre crédit vous-même .
C'est aussi génial pour la croissance économique. Les dépenses de consommation génèrent près de 70% de l'économie américaine, mesurée par le produit intérieur brut . En 2007, beaucoup de consommateurs ont utilisé la dette de carte de crédit pour magasiner. Après la crise financière, ils ont réduit leur dette ou se sont vu refuser l'accès par des banques paniquées. Un retour de la titrisation signifie que les investisseurs et les banques sont moins motivés par la peur. La dette des consommateurs augmente, stimulant la croissance économique. Pour les statistiques récentes, voir Comment comparer votre dette de carte de crédit à la moyenne ?