Comment les titres adossés à des créances hypothécaires ont-ils fonctionné jusqu'à ce qu'ils ne
Lorsque vous investissez dans un MBS, vous achetez les droits de recevoir la valeur d'un paquet d'hypothèques.
Cela comprend les paiements mensuels et le remboursement du capital. Comme c'est une sécurité, vous pouvez acheter seulement une partie de l'hypothèque. Vous recevez une partie équivalente des paiements. Un MBS est un dérivé car il tire sa valeur de l'actif sous-jacent.
Comment une sécurité hypothécaire fonctionne-t-elle?
D'abord, une banque ou une société de prêts hypothécaires consent un prêt immobilier. La banque vend ensuite ce prêt à une banque d'investissement . Il utilise l'argent reçu de la banque d'investissement pour faire de nouveaux prêts.
La banque d'investissement ajoute le prêt à un faisceau de prêts hypothécaires avec des taux d'intérêt similaires. Il met le paquet dans une société spéciale conçue à cet effet. C'est ce qu'on appelle un véhicule à usage spécial ou un véhicule d'investissement spécial. Cela permet de séparer les titres adossés à des créances hypothécaires des autres services de la banque. Le SPV commercialise les titres adossés à des créances hypothécaires. Les hypothèques restent dans le SPV.
Les agences gouvernementales sont également impliquées dans la plupart des titres adossés à des hypothèques.
Ce sont Fannie Mae , Freddie Mac et Ginnie Mae. Fannie Mae et Freddie Mac achètent et vendent des MBS. Le gouvernement fédéral garantit les paiements. Ceux qui ont acheté un MBS savaient qu'ils ne perdraient pas leur investissement. Ginnie Mae garantit également que les investisseurs recevront leurs paiements. (Source: "Mortgage-backed Securities", SEC.)
Types de titres adossés à des créances hypothécaires
Le MBS le plus simple est le certificat de participation pass-through . Il verse aux détenteurs leur juste part des paiements de principal et d' intérêt effectués sur le paquet d'hypothèque.
Au début des années 2000, le marché MBS est devenu très concurrentiel. Les banques ont créé des produits d'investissement plus complexes pour attirer les clients. Par exemple, ils ont mis au point des titres de créance garantis pour des prêts autres que des prêts hypothécaires. Mais ils ont également appliqué cette stratégie dérivée au MBS.
Les banques d'investissement ont découpé les bundles d'hypothèque en catégories de risque similaires, appelées tranches . La tranche la moins risquée contenait les premiers un à trois ans de paiements. Les emprunteurs étaient les plus susceptibles de payer les trois premières années. Pour les hypothèques à taux variable, ces années ont aussi les taux d'intérêt les plus bas.
Certains investisseurs ont préféré la tranche plus risquée parce qu'ils ont des taux d'intérêt plus élevés . Ces tranches comprenaient la quatrième à la septième année de paiements. Tant que les taux d'intérêt sont restés bas, les risques sont restés prévisibles. Si l'emprunteur a prépayé l'hypothèque parce qu'il l'a refinancé, les investisseurs ont alors récupéré leur investissement initial.
Le risque a augmenté lorsque les taux d'intérêt ont augmenté. Les emprunteurs d'hypothèques à taux variable ont été pris au dépourvu lorsque leurs paiements ont augmenté.
Ils ne pouvaient pas refinancer parce que les taux d'intérêt étaient plus élevés. Cela signifiait qu'ils étaient plus susceptibles de faire défaut. Les investisseurs ont tout perdu. Voici Ryan Gosling qui l'explique dans le film The Big Short .
Les titres adossés à des créances hypothécaires ont changé l'industrie du logement
L'invention des titres adossés à des hypothèques a complètement révolutionné les activités du logement, des banques et des hypothèques. Au début, les titres adossés à des hypothèques ont permis à plus de personnes d'acheter des maisons. Pendant le boom immobilier , de nombreuses banques et sociétés de prêts hypothécaires ont fait des prêts sans argent. Cela permettait aux gens de contracter des hypothèques qu'ils ne pouvaient pas se permettre. Les prêteurs s'en fichaient. Ils savaient qu'ils pouvaient vendre les prêts et ne pas payer les conséquences quand et si les emprunteurs étaient en défaut.
Cela a créé une bulle d'actifs . Il a éclaté en 2006 avec la crise des subprimes .
Étant donné que tant d'investisseurs, de fonds de pension et d'institutions financières détenaient des titres adossés à des créances hypothécaires, tout le monde a subi des pertes. C'est ce qui a créé la crise financière de 2008 .
Comment les titres adossés à des créances hypothécaires se sont mal comportés
Le président Lyndon Johnson a créé des titres adossés à des créances hypothécaires lorsqu'il a autorisé la loi de 1968 sur la Charte. Il a également créé Fannie Mae . Il voulait donner aux banques la possibilité de vendre des hypothèques. Cela libérerait des fonds pour prêter à plus de propriétaires.
LBJ ne s'attendait pas à ce que la Loi sur la Charte supprime de bonnes pratiques de prêt. Les banques ont vite compris qu'elles n'auraient plus à subir la perte si l'emprunteur ne remboursait pas le prêt. Les banques ont été payées pour faire le prêt mais n'ont pas été blessées si le prêt était mauvais. Ils n'étaient pas aussi prudents quant à la solvabilité des emprunteurs.
Les titres adossés à des créances hypothécaires ont également permis à des institutions financières non bancaires d'entrer dans le secteur des prêts hypothécaires. Avant les MBS, seules les banques disposaient de dépôts suffisamment importants pour consentir des prêts à long terme. Ils avaient les poches profondes pour attendre que ces prêts soient remboursés 15 ou 30 ans plus tard. L'invention de MBS a permis aux prêteurs de récupérer leur argent directement auprès des investisseurs sur le marché secondaire . Les prêteurs hypothécaires ont surgi partout. Ils ne faisaient pas trop attention à la solvabilité de leurs clients. Cela a créé plus de concurrence pour les banques traditionnelles. Ils ont dû abaisser leurs normes pour rivaliser.
Le pire de tout, MBS n'étaient pas réglementés. Le gouvernement fédéral a réglementé les banques pour s'assurer que leurs déposants étaient protégés. Mais ces règles ne s'appliquaient pas aux banques hypothécaires et aux courtiers hypothécaires . Les déposants bancaires étaient en sécurité, mais les investisseurs MBS n'étaient pas protégés du tout.