Comment évaluer les réponses pour savoir si cela vaut la peine de poursuivre cette vente à découvert
Vous trouverez différents ensembles de compétences et de niveaux d'éducation parmi les agents immobiliers.
Ils ne sont pas tous les mêmes. En plus de cela, il faut ajouter que près de 85% de la population d'agents ferme peut-être 3 ou 4 ventes de maisons par an, donc un grand nombre disproportionné manque d'expérience. Parmi ceux-ci, peu sont considérés comme des spécialistes de la vente à découvert.
Quel est votre niveau d'expérience de vente à découvert?
Si vous posez cette question, suivie d'une clarification, l'agent est plus susceptible de vous répondre si l'agent n'entend pas un ton accusatoire dans votre voix. Vous ne voulez pas que l'agent soit défensif ou accusatoire. Vous pouvez dire: «Je suis sûr que si vous achetiez cette maison, vous voudriez savoir que la personne responsable du succès de cette vente à découvert a l'expérience d'obtenir l'approbation à plusieurs reprises."
Combien de prêteurs sont impliqués dans cette vente à découvert?
Votre vente à découvert la plus facile n'est pas nécessairement une vente à découvert avec un seul prêt parce que ce prêt peut comporter une assurance hypothécaire. Quand il y a 2 prêts sur une vente à découvert , vous pouvez être relativement assuré qu'il n'y a pas d'IM et pas d'approbation MI requis.
Certaines compagnies d'assurance hypothécaire ont cessé leurs activités, tandis que d'autres exigent des contributions fermes de la part des vendeurs parce que l'institution financière est tenue de couvrir un certain pourcentage de la perte du prêteur.
Que pouvez-vous me dire au sujet du (des) prêteur (s)?
La meilleure réponse à cette question est une vente à découvert Wachovia. Parce que les ventes à découvert Wachovia sont généralement approuvées dans les 2 à 14 jours.
De nombreuses banques traitent également les ventes à découvert via un service de logiciel en ligne tel que Equator, ce qui améliore considérablement le temps de réponse et réduit les risques de perte de documents.
Est-ce un Fannie Mae, Freddie Mac ou un autre type de vente à découvert d'entité gouvernementale?
Si la vente à découvert relève du programme de vente à découvert HAFA et que le processus n'a pas commencé, vous pouvez vous attendre à un retard. Une vente à découvert HAFA préapprouvée est différente d'une vente à découvert HAFA régulière. Les ventes à découvert de Freddie Mac et Fannie Mae sont assorties de leurs propres lignes directrices, surtout si elles sont HAFA. Une vente à découvert FHA suit une autre procédure.
Quel type de documentation avez-vous du vendeur?
Idéalement, vous voulez entendre que le vendeur a des difficultés financières, même si un agent de vente à découvert astucieux ne partagera pas ce type d'informations privées et confidentielles avec vous. Mais vous voulez savoir que l'agent a à tout le moins des déclarations de revenus, des relevés bancaires, des talons de paie et des W2s, en plus de la lettre de rigueur.
Savez-vous si le vendeur est admissible à une contribution ou si une contribution a été discutée?
Parfois, les ventes à découvert échouent parce que les vendeurs n'ont pas réalisé qu'une contribution du vendeur pourrait être nécessaire, et ils n'ont pas l'argent, ou ils refusent de participer.
Dans les États qui permettent des jugements de carence , une contribution du vendeur est souvent le seul moyen d'obtenir une décharge de responsabilité. Sans dégagement de responsabilité, certains vendeurs ont peu de raisons de conclure une vente à découvert.
Quelle est votre procédure après que le vendeur accepte une offre?
La meilleure réponse ici est l'agent enverra l'offre, plus le HUD et le paquet de vente à découvert à la banque immédiatement. Si l'agent dit qu'il ou elle devra vérifier avec un gestionnaire ou l'agent ne sait pas ce qui se passe ensuite, vous pouvez sauter cette vente à découvert.
Combien d'offres envoyez-vous à la banque?
Il n'y a qu'une seule bonne réponse à cette question, et cette réponse est la meilleure offre. Les banques ne veulent pas voir plus d'une offre. Si une banque reçoit une deuxième offre, la banque peut rejeter la première offre. Il existe des moyens qu'un vendeur peut annuler votre contrat de vente à découvert si le vendeur le désire, alors posez des questions à ce sujet.
Combien de temps estimez-vous pour l'approbation de vente à découvert?
Il n'y a aucune garantie sauf pour les ventes à découvert HAFA pré-approuvées. Aucun agent ne peut garantir une certaine période de temps, mais beaucoup devraient être en mesure de vous donner une estimation du temps en fonction de leur expérience avec des types similaires de ventes à découvert. Établissez combien de temps vous attendrez l' approbation de la vente à découvert à l'avance.
Quelles sont vos attentes d'un acheteur?
Dans mes ventes à découvert, par exemple, nous nous attendons à ce que l'acheteur libère le dépôt d'argent sérieux à l'entiercement. Mes vendeurs exigent également que l'acheteur et l'agent de l'acheteur n'écrivent pas plusieurs offres , et nous obtenons cette promesse par écrit. Les acheteurs qui ne veulent pas se conformer ne sont pas des acheteurs dans mon livre. Mais comme je l'ai dit, chaque agent est différent. Alors, découvrez ce que l'on attend de vous et si vous pouvez vivre avec.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.